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导语：未来住房也可以用来养老吗？钱从哪里来，对业主有什么影响？
作者：第一财经孙梦凡、郑娜
住宅电梯维修难、维修资金回笼难、老旧房屋安全隐患大……随着我国房地产市场由成长期进入存量时代，居民住房需求由“住不住”转向“住得好”，住房质量安全问题的重要性开始凸显。
近日，住房城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，要研究建立住房体检、住房养老、住房保险三项制度，构建全生命周期住房安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在开展试点。
未来住房也可以用来“养老”吗？具体怎么做、钱从哪里来、对业主有什么影响？这些问题受到广泛关注。
事实上，我国目前已有“住房专项维修基金”制度，用于房屋公共部位及设施的维修改造。这一专项基金自商品房改制以来就已设立，业主购房时即缴纳。但现行住房专项维修基金存在诸多痛点：资金额度小、提取手续繁琐、续缴制度难以落实等，住房安全问题亟待弥补短板。
目前政策中提到的住房养老，是为公共安全划一条“底线”。业内人士表示，目前建设重点是养老“公共账户”，资金来源是公共资金，由地方政府探索解决；住房养老中与个人相关的部分，也就是目前的住房专项维修资金，不会增加业主的额外负担。
“公共账户资金来源是各界关注的焦点，预留一定比例的项目土地出让金、维护资金增值、财政补贴、打造配套金融产品或许是重要的探索方向。”中国指数研究院市场研究总监陈文静表示。
22个城市正在开展试点
“告别前几十年大规模新建，房子就像生命有机体步入中年，也进入需要体检、养老、通过保险增加养老金的时代。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
近期，“住房养老”成为热词。住房和城乡建设部副部长董建国日前表示，要研究建立住房体检、住房养老、住房保险三项制度，构建全生命周期住房安全管理长效机制。
8月20日，上海市市长龚正也就住房安全管理表示，到2023年底，上海城镇现有住房建筑面积将超过7.6亿平方米，大量住房将开始步入“中老年”时期。上海将探索实施三项制度，第一是住房定期体检制度，第二是住房安全保险制度，第三是住房养老制度。今年将在浦东等区试点，明年将在全市铺开。
体检、养老金、住房保险都要上吗？一时间引发各界热议，网友甚至担心，以后是否又要“多交钱”。
事实上，住房养老制度概念并不是今年出现的，从2022年起就频繁出现在官方文件、会议、讲话中。从2023年起，住建部就多次公开表示将研究建立住房养老制度。
2023年6月，住房和城乡建设部党委书记、部长倪虹发表署名文章提出，住房发展由总量短缺转向结构性供给短缺，进入结构优化、质量提升的发展时期。城市发展由大规模增量建设转向存量质量提升与增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。要研究建立住房体检、养老、保险三大制度，为住房提供全生命周期安全保障，让人们居住生活更加舒适美好。
各地也开始探索住房养老制度。如年初，青海省住房和城乡建设厅发文，鼓励各地在公共租赁住房、经济适用房、老旧小区改造等城镇保障性安居工程中，开展住房体检、养老保险试点。山东省烟台、济宁、青岛等城市也在探索上述制度。
据住房城乡建设部介绍，目前，上海等22个城市正在开展住房养老相关试点。
建立住房养老等制度十分必要。李雨嘉说，过去我们过于注重新建住房，特别是居住面积、有没有房子等需求，对及时补齐住房配套设施缺口、解决安全隐患重视不够。不少城市进入高度城镇化阶段后，一些短板和漏洞亟待补齐。
“像中老年人一样，需要先体检，发现问题，补齐短板。但当房屋进入中老年阶段和老龄化阶段时，主要依靠物业维修资金的资金难以应对养老需求。因此，亟待统筹建设住房养老所需资金来源的制度安排和机制。”李雨嘉说。
确保住房安全
事实上，我国对于房屋维修、翻修、重建早已有一个固有的“基金池”——专项住房维修基金。
根据住房和城乡建设部的《住房专项维修资金管理办法》，住房专项维修资金是专门用于房屋共用部分和共用设施设备保修期满后的维修、更新和翻修的资金。该资金通常在居民购买住房时缴纳。自2004年起，住房专项维修资金成为办理房产证时必须缴纳的一项费用。
上海房地产科学研究院的报告指出，目前全国专项维修基金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余均超过百亿元。根据《物权法》和《民法典》，住宅小区专项维修基金属于业主所有，应由业主委员会管理，但各个小区情况不一，目前基本由政府部门“代管”。
我们已经有了专门的住房维修基金制度，为什么还要探索新的住房检查、养老和保险制度？
华创证券曾发布研报指出，一方面，部分地区老旧房屋体量大，但专项住宅维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。以南京为例，南京建成并投入使用15年以上的房屋中，住宅套数和面积分别占42.15%和36.52%。但约有三成房屋因种种原因未收缴维修资金。即便是已收缴维修资金且目前有结余的老旧小区，也有28%的小区结余不足10万元。
另一方面，受申请程序繁琐等因素影响，目前住宅专项维修资金提取率较低，截至2022年底，北京市住宅专项维修资金提取率不足10%；2019年底，山东省住宅专项维修资金提取率仅为3.3%。
此外，2004年的“房改房”和部分商品房没有缴纳住宅专项维修资金；2004年前后的商品房、经济适用住房价格较低，住宅专项维修资金基数低，部分社区结余较少，筹集资金比较困难。
因此建立住房养老保险制度正是为了弥补上述问题的空白，为保障住房安全提供制度保障。
浙江工业大学中国住宅与房地产研究院院长于小芬表示，虽然我国已建立购房者按建筑成本5-8%缴纳房屋维修基金制度，对保障社区公共区域日常维修、电梯等设施更新发挥了重要作用，但数量十分有限，难以满足城市房屋安全维修和老旧小区更新的需要。
“近年来，各级政府都在积极探索建立住房养老金，城市政府通过地方财政补贴、土地出让金、住房公积金增值收入、原有公有住房出售资金等多渠道筹集资金，探索建立稳定的资金池，用于既有住房安全检测、安全管理、维修更新补贴等。”余小芬说。
简然咨询创始人、简然研究院首席研究员唐晓晨对财新记者表示，近年来，因住房建设问题引发的事故在多地发生。目前，城镇存量住房已达到较高水平，大量存量住房面临结构安全、设施设备老化等问题。建立住房养老制度的出发点是应对住房老龄化趋势，提高居住质量和安全，建立长效机制。
公开账户不会造成个人负担
如前文所述，当前房屋维修安全管理面临的最大问题就是“钱不够”。从旧房的物理检测，到出现问题后的维修，现有的资金池无法满足日益增长的安全管理需求，房屋维修基金体系亟待升级。
在业内人士看来，未来住房“养老”的资金来源将有“三大支柱”。“就像个人养老金体系由‘三大支柱’、个人和公共账户组成一样，住房养老金体系也应该由几大支柱组成。”李宇嘉说。
第一支柱是专项维修基金，由全体业主在购买新房时收取，共同所有，进入个人账户；第二支柱是公共账户，如一定比例的土地出让金、财政奖励补贴、公共维修基金增值收益、公积金增值收益等；第三支柱是商业住房养老保险，包括综合住房安全保险和商业住房养老补充保险。
中央财经大学法学院教授、院长尹飞表示，此次建立的住房养老制度主要使用公共资金，建立住房养老公共账户。公共账户的资金来源于公共资金，并按照“不增加个人负担、不减少个人权益”的原则，地方政府将探索筹资渠道。因此，此次建立的住房养老公共账户不会增加业主的负担。
住房养老金中需要个人负担的部分，也就是个人账户里的部分，实际上就是目前的专项住房维修基金。
上海市房地产科学研究所所长、研究员闫荣表示，按照法律法规，“谁有房产谁负责，谁使用房产谁负责”，房产所有者是住房安全的第一责任人。但住房安全具有外部性，可能危及人民群众生命财产安全，公共区域或设施可能是隐患或危害的来源，如果没有相应的制度安排，这样的风险隐患很难及时消除。
“既然公共账户针对的是公共区域引发的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门筹集，主要来源包括城市土地出让收入。”闫荣说，也可以来自老旧小区改造资金、其他财政资金。因此，目前研究建立公共账户，并不要求老百姓直接缴纳。
唐晓晨告诉《第一财经日报》，公共账户与个人账户的区别主要在于资金来源和使用范围不同。公共账户资金主要来源于政府征收、土地出让金、老旧小区改造资金以及其他财政性资金，用于支持公共区域和公共设施的维修改造，由政府统筹协调，不针对具体居住小区。个人账户资金主要由业主按一定比例缴纳，用于个人房屋的维修改造，个人账户资金只用于本小区的维护。
中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，住房养老保险制度的建立，也将为住房体检、住房保险等提供重要的资金支持。此外，公共账户资金来源也是社会各界关注的焦点，项目土地出让金的拨付、维修资金增值收益、财政补贴、配套金融产品的打造等或许都是重要的探索方向。
除了探索建立公共账户，以住宅维修资金为基础的个人账户也需要更加有效地运行。目前，一些城市已经对住宅专项维修资金购买电梯保险制度进行了改革，利用维修资金增值建立统一账户，完善业主共同决策制度，在居委会监督下采取“公示无异议”方式购买电梯保险，取得了良好效果。
微信编辑 | 苏晓
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