我国在推进住房商品化时，建立了购房者按建设成本的5%至8%缴纳住房专项维修基金的制度。住房养老金中的个人账户资金应当按照住房专项维修基金管理规定，用于保修期满后的共用部位、共用设施设备维修、更新改造等。早在2007年，我国就出台了《住房专项维修基金管理办法》。多年来，各地不断出台相关措施加强住房专项维修基金的管理，或对这一专项维修基金的使用进行指导。今年8月29日，上海市房屋管理局出台了《关于规范本市住房维修基金管理的若干规定》。
住宅专项维修资金在保障住宅小区公共区域日常维修、电梯等设施更新等方面发挥着重要作用。但经过多年的运行，住宅专项维修资金结余不均衡，部分城市使用资金占收款比例不高。部分城市部分小区住宅专项维修资金结余较大；而不少乡镇老旧小区，结余较少。部分2000年以前设立的小区，没有设立住宅专项维修资金。上海市房地产科学研究院数据显示，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过100亿元，但累计使用资金仅占累计收款的10%左右。因此，住宅专项维修资金结余资金的有效利用是重要课题，应着力以住宅专项维修资金制度推动“满修满补”。
城市老旧小区维修资金缺失问题比较严重，但老旧小区需要维修的地方比较多。一项调查显示，在东部某发达省份的省会城市，建成并投入使用15年以上的房屋中约有30%没有筹得维修资金，已筹得维修资金目前有结余的老旧小区中28%的结余不足10万元。
改建续缴有助于解决专项住房维修资金不足的问题，可以积极帮助老旧小区筹措资金。例如，天津市近期要求，对已完成老旧小区改造但尚未设立专项住房维修资金的小区，业主委员会应组织筹措资金。其他未完成改造的老旧小区，可在居民委员会指导下设立专项住房维修资金，参照上述内容办理。此外，专项住房维修资金首期款由业主在房屋入住手续办理前缴纳。《专项住房维修资金管理条例》明确规定，业主家庭账户上专项住房维修资金余额不足首期款30%的，应及时缴纳。为此，要推动专项住房维修资金续缴。
为了解决资金不足的问题，还可以探索将社区公共区域的租金和运营收入作为专项房屋维修资金的来源。例如《南京市住宅物业管理条例》明确规定，共有物业部分和共用设施设备运营收入主要用来补充专项房屋维修资金，业主大会成立前，应将其中70%的收入纳入专项房屋维修资金。此外，还可以尝试从物业费中提取一部分作为专项房屋维修资金。
提高专项住宅维修资金的保值增值也是值得关注的问题。对于一些大型小区来说，积累的专项住宅维修资金并不是一笔小数目。如何在保证资金安全的前提下，实现专项维修资金的增值，让账户资金更加充裕，更好地满足居民修缮、改造房屋的需求，也需要进一步探索。
除了更好地解决资金不足的问题外，住宅专项维修资金还面临如何更顺畅地使用的问题。住宅专项维修资金由全体业主共享，因此这笔资金的使用需要经过一定数量业主的同意，我国《民法典》和相关管理办法对此都有专门规定。现实中，有些小区没有成立业主委员会，在业主人数众多的情况下，征求意见的时间较长，导致维修资金申请过程坎坷。即使成立了业主委员会，也有可能因资金使用程序复杂，导致房屋不能及时修缮。还有一些小区，业主与实际负责维修的物业管理公司难以达成双方认可的维修或更新方案，给资金的使用带来阻碍。
对此，需完善小区专项维修资金相关服务，进一步规范资金使用、信息公开、过程监督等环节。如业主决策电子投票系统，可有效解决小区业主公共事务投票难的问题。通过建立维修资金使用工程造价审核、工程监理等第三方服务机构名录，可有效提高专项维修资金使用效率，规范维修项目运作。还可建立信息公开和资金监督机制，通过维修资金使用情况、增值收益、小区维修资金总额等信息公开，告知业主户账明细，充分保障广大业主的知情权和监督权，确保维修资金的征收、使用和账务运行。（来源：经济日报 作者：康舒）
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