很多朋友都开始担心年纪大了，房子怎么办，房屋养老金到底是什么，钱从哪里来，将来该怎么用。
因此公众立刻对此作出了各种各样的解读。
但在此之前，其实有一件事似乎一直被大家潜意识地忽略了，那就是什么样的房子最有可能动用养老资金。
全国未来真正需要用住房养老的老房子有多少？
今天的文章试图回答这个问题。
首先，什么样的房子可能需要“养老”？
老旧房屋更不用说，动辄五六十年的老旧房屋，老化的水管、充满安全隐患的煤气，都是未来维修保养的重点。
但还有一个潜在情况更值得关注，那就是商品房。
如果从1998年第一次房改算起，房地产行业已经发展了大概25年，也是从那时候开始开发商入市竞拍土地、建房，第一批商品房才诞生。
这些房子虽然产权为70年，但经过20多年的风雨，大部分已经逐渐老旧。
买了房子的朋友们哀叹，他们还没还清房贷，小区就变得破旧不堪了。
所以这里我们把超过25年的房子定义为未来有可能需要养老的老房子。
往前推算，完成时间是2000年。
然而，我查阅《中国人口普查年鉴-2020》发现，全国居民家庭住房状况按房屋建造时间划分中，2000年以前建造的房屋占比竟然高达35%，有1600多万户。
整理自：《中国人口普查年鉴-2020》
换句话说，全国每三个家庭中就有一个住在25年以上的房子里。
这只是 2020 年的数据。
随着时间的推移，我们退休后所需的房屋数量可能远远超出我们的想象。
但这还不是最夸张的，即使到现在，也有0.4%的房屋已经破旧不堪，历史超过75年。
整理自：《中国人口普查年鉴-2020》
75年过去了，我不敢想象，经历了这么多磨难，这个老小区的居住环境现在有多差。
那么我们来详细看看在住房养老正式实施之前，这些老房子在全国各地都分布在哪里。
一
有14个省份的老旧房屋比例高于全国水平。
让大家先在心里有一个坐标。
前面我们提到过，截至2020年，按照房屋建造时间计算，全国2000年以前建造的住房大约有1600万户，平均占全国的35%。
而对于中国的31个省份，我已经提前用红色标注了高于平均水平的省份：
整理自：《中国人口普查年鉴-2020》
可以看出，有14个省市的税率高于全国平均水平。
第一梯队仅有上海，占比50.38%。
第二梯队，包括辽宁、天津、山西、河北、山东、浙江，占比在40%-50%。
第三梯队包括北京、江苏、黑龙江、湖南、广东、福建、吉林，占比35%-40%。
为什么是他们？
最明显的是这些省份的能级相当高，上海、浙江、北京、广东都是产生一线、新一线城市的主要省份（直辖市，下同）。
那么问题来了，城市级别较高的省份，房屋年龄难道不应该更新吗？
恰恰相反。
大家有没有想过，为什么会有所谓的房屋老化？本质上是因为过去20年棚户区改造和城镇化的需要，导致了大量的房屋建设。
房屋越早建造，老化的速度就越快。
所以其实一个很重要的原因来自于城市化。
据国家统计局数据，2021年我国城镇常住人口9.1425亿，城镇化率为64.7%。
我们来比较一下城镇化率：
整理自：《中国人口普查年鉴-2020》
你会发现，2000年以前建造的住房家庭占比超过全国平均水平的省份，其对应的城镇化率也在64.70%以上的水平上。
也就是说，全国老旧房屋最多的省份，也是近20年来城镇化水平最高的省份。
这也解释了为什么上海排名第一。
作为我国最早开放的国际化城市，其城镇化水平毫无疑问是全国领先。
随着过去经济的快速发展，上海市的住房老化程度远远高于其他省份。
二
只是没有想到上海的住房老化率这么高。
经过这次数据清点，我知道了上海的老房子还是挺多的，但是没有想到这么夸张，可以说是铺天盖地。
第一，老旧房屋肯定比较多，占比50.38%，是全国唯一一个超过50%的省份。
如今在上海看到的房屋有一半以上都是楼龄超过25年的老房子。
包括在二手市场。
我请兔博士粗略地拉取了截至2024年8月上海的房源数据：
近3年来，房龄20年以上的社区房源数量基本都在60%以上。
这些老房子已经成为市场的绝对主力，占据了上海房地产市场二手房的绝对供给量。
具体到每个地区：
除最大的浦东外，附近的杨浦、闵行、徐汇、普陀等仍以中心城区为主。
以杨浦为例。
作为上海老工业区，杨浦如今挂牌最多的小区如鞍山三村、鞍山四村等，均建于上世纪五十年代，是上海最早的工人村之一，也是大批工厂工人、劳模的聚居地。
且不说房子老旧，据说居住在那里的退休工人中，60岁以上的老人占比高达48%。
这也是上海房屋老化的第二个特点：绝对老旧。
这里我挑选了1949年以前建造的房子，也就是75年以上的房子：
上海共有1.7万户，占全市的1.92%，也位居全国第一。
这样的房子是什么概念？
我给大家看一张我拍摄的上海一栋近70年历史的破旧老房子的照片。
外墙脱落，电线横七竖八地散落，停车和上下楼梯都很困难。
明显老旧且破旧。
上海市这样的社区大约有1.7万个，未来这些社区的“养老难”可想而知。
面对老旧房屋的绝对数量和年限，上海很早就开始了自己的规划。
所以我们可以看到上海是全国第一个进入城市更新阶段的城市。
无论是我们笔触写到的70年到期的彭浦新村、丰南村等危旧房拆迁改造，还是上海从2018年开始大力推进的美丽家园工程。
老旧社区的立面和门面都进行了更新，包括增加太阳能充电棚、拓宽道路等，功能和细节都得到了改进。
据上海市房屋管理局统计，截至2023年10月底，短短10个月时间，上海已实施老旧住宅小区改造1300多万平方米，投资约57亿元，329个老旧小区面貌焕然一新，受益家庭16万户。
包括这次提出“住房养老”，上海是最早迈出这一步的城市之一。
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