纵观全球REITs市场，消费（商业/零售）一直是最重要、最具代表性的基础资产之一。 以全球最大的美国REITs市场为例。 如今，零售房地产投资信托基金的数量是最多的。 简单粗暴地可以得出这样的结论：没有消费者（商业）资产的REITs并不是一个完整的REITs市场。
注：以富时全国股本REITs指数147只成分股为例，数据截至2022年底
既然REITs的消费如此重要，但在国内资本市场却是新鲜事物，那么困扰基督徒公民和股票投资者的经典灵魂拷问就在这里：他们害怕它不会到来（新机会），但还怕随机来（割韭菜）！ 尽管他跃跃欲试，但他也充满了怀疑。
与已经上市的物流仓储、保障性租赁住房、产业园区等产权类REITs相比，新成员“消费类REITs”有何不同？
分配率、折价率、增长率、各种指标……发起人、原始股东、管理者、各种主体……招股说明书往往有上千页，信息量如此之多，你该找什么、怎么找你买吗？ 选择？
去年房地产投资信托基金来之不易，在股票和债券市场出现摩擦时，它们却表现得一枝独秀。 今年上半年，市场持续暴跌，悲观情绪盛行。 那么在这个时间点上，如果发行消费REITs，还值得投资吗？
下面我就带大家一一梳理，从众多的信息中抽丝剥茧，教大家以正确的姿势迎接REITs的消费。
01 消费类REITs的独特气质：REITs世界里的股票
REITs的特点是现金流充沛、经营稳定。 与物流、仓储、保障性租赁住房等其他产权REITs相比，消费类REITs不仅具备上述品质，还体现出更强的股权性。 他们可以说是REIT界最好的。 股票。
这种强劲的公平性体现在优质购物中心成熟后仍具有强劲的租金增长空间。 例如，深圳万象城于2004年开业，目前已进入成熟阶段。 其租金收入仍在上涨。 即使考虑到2022年的租金减免，其过去10年的租金年均复合增长率仍然达到8.5%。
数据来源：华润置地公告、中信证券研究部 注：2017年及之前公告数据单位为港元，按期末汇率折算
另一方面，历史业绩优秀的项目在转型升级后也能带来跨越式增长。 虽然REITs最终入池的资产基本都是处于成熟阶段、收益相对稳定的项目，但随着市场的增长和客户消费能力的升级，不排除资产和商户升级的可能性在长期。 这种改造升级带来的巨大的潜在租金灵活性是其他类型的REITs所不具备的。
从经典资本资产定价模型（CAPM）的角度来看，从消费类REITs的底层项目中，不仅可以获得与国内消费趋势共鸣的贝塔收益，还可以期待优质资产带来的阿尔法收益和高素质的操作人员。 。 消费REITs可以说是一种可进、可攻、可退、可守的投资类型，为您带来不一样的REIT持有体验。
02 如何选择合适的消费类REITs：看价格、看产品、看人
为了简单直观，这里总结了“看价格、看东西、看人”三步走，帮助大家挑选适合的消费类REITs。
(1)看价格：分配率
REITs从诞生之日起就是名副其实的“股息基础”。 90%以上的现金必须用于分配。 这是其最明显的特征之一。 与其他REITs投资一样，购买消费类REITs时，分配率一定是首要考虑的因素，也是交易和定价最重要的锚点。
从REITs招股说明书中，你可以找到“分配率”。 这里的分配率就是预期值，是根据预期发行规模的分红水平。 如果点击交易软件进入基金详情页面，或者基金公司官网公告，就可以轻松找到以往的分红情况。
在此多说一句：公募REITs作为上市流通产品，难免难逃风风雨雨。 如果您从二级市场购买，则需要分析基于二级价格的动态分配率是否划算，以确保您以合适的价格获得您喜爱的消费类REIT。
(2)查看事物：底层属性
如果我们从分配比例来看，更多的是从债务性质的角度来理解REITs，那么学会看底层资产就触及了本质的核心。 这是因为REITs的分配利率与债券的约定票面利率不同，其金额与基础资产的经营状况有关。 同时，基础资产价格的升值也可以体现在REITs的价格变化上。
消费类REITs的底层资产具有较强的地域属性，其地理位置大致决定了消费类REITs营业收入的下限。 对于项目的选址，是否处于高耗能城市的核心区域，能否覆盖足够大的消费能力，便利的交通能否带来充足的客流，都决定了天然基因是否的消费者房地产投资信托基金是否强劲。
除了看家庭背景之外，历史表现也很重要。 优秀的销售业绩可以增强老商户的粘性，吸引新商户入驻。优秀的客流业绩可以提升顾客的消费情绪，有利于项目口碑的传播。 优异的租金表现也有助于增强吸引网络投资的能力。
(3)看人：发行人
所谓看人主要是指公募REITs的发行人。 例如华润优巢旗下的“华润优巢”、首创水务旗下的“北京水务”。
REITs虽然在结构上基本完成了资产和主体的风险隔离，但无法与发行人资质质量完全脱钩。 发行人往往是REITs的最大持有者，人们将REITs比作发行人的资产上市平台。 俗话说，拥有恒久资产的人，都有恒心。 只有运营稳定的发行人才能致力于REITs的长远发展。
发行人往往也是REITs资产的运营者和管理者，这对于具有足够灵活性的消费类REITs尤为重要。 无论底层属性多么美好，操作不当也可能毁掉“优良基因”。 具体来说，在发行人官网等公开信息中，查看发行人是否有足够的项目管理经验、是否形成了品牌护城河、是否有会员制度的支持。 或者说得更直白一点，你是否去过或者听说过发行人的商场，整体体验如何，可以帮助我们判断。
我想不断强调的另一点是，发行人的资产储备是否充足？ 一般来说，REITs的每一次扩张都需要投资者用脚投票。 扩张之后，分配率（或IRR）基本上进一步增加。 目前已扩建的四个项目也验证了这一点。 随着REITs基础资产的增加，个别项目的经营波动对REITs整体收益的影响也可以得到平滑。 请记住，只有能够逐步成长的REITs才有想象空间，进而创下更高的二级估值！
以上是一个简单的选择方法。 消费REITs的业绩是一个复杂的系统，合适的投资标的是一个很大的话题。 希望接下来的专栏能够带大家深入挖掘。
03 我们应该投资REITs吗？ 消费逐步复苏，REITs的成本效益显现。
要回答这个问题，我们先来看看居民消费的恢复情况→
2023年前8个月，我国社会消费品零售总额同比增长7%，单月平均值已超过2019年、2021年同期水平。商场日均客流量基本恢复至2019年水平，较2022年上半年增长44.2%，较2019年上半年增长0.2%。 -中秋节也很引人注目。 节前5天，全国36个大中城市重点商圈客流较2022年同期增长150.4%。
我们从股息/债息的角度来看看目前REITs的市场表现/业绩比→
截至2023年10月16日，沪深300股息率为2.71%，AA级短期票据（3年期）到期收益率为3.38%，AAA级收益率仅为2.92%。 又公布一组数据，10月16日，央行共开展1年期MLF操作7890亿元，公开市场逆回购1060亿元。 利率分别为2.5%和1.8%，中标利率依然较低。 对于发行消费REITs，根据监管要求，分配率必须在3.8%以上甚至更高。
总而言之，在长期利率下降的背景下，那些绝对回报“稳定”的REITs应该特别具有消费价值。 此外，经过上半年的下滑，REITs市场已基本见底。 对于第一批消费类REITs，我们判断大概率会是佼佼者，性价比不言而喻。
风险提示：公共REITs与投资于股票或债券的公共基金具有不同的风险和回报特征。 其预期风险和收益高于债券基金和货币市场基金，但低于股票基金。 属于中高风险品种。 具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。 公开发行的房地产投资信托基金是基础设施基金。 大部分资产投资于基础设施项目，具有股权属性。 受经济环境和运营管理等因素影响，基础设施项目的市场价值和现金流可能发生变化，从而可能导致基金价格波动。 甚至存在基建项目遭遇极端事件（如地震、台风等）而遭受较大损失，进而影响基金价格的风险。 公共REITs投资于基础设施之外的固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。 公募REITs以封闭方式运作，不允许认购和赎回。 它们只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。 该基金存在与公共资金相关的其他风险以及与基础设施项目相关的风险。 详情请参阅招股说明书及其他法律文件。 基金管理公司不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。 投资者在投资基金前，应仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品信息摘要》等基金法律文件，充分了解基金的风险收益特征和产品特点，并慎重考虑基金的存在。 各种风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素，充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况和对销售适当性的意见的基础上，做出理性判断和审慎决策。 。 独立做出投资决策并承担投资风险。 本材料不作为任何法律文件。 材料中表达的所有信息或意见并不构成有关投资、法律、会计或税务的最终操作建议。 本公司对材料中内容的最终操作建议不做任何保证。 在任何情况下，本公司均不对任何人因使用本材料中的任何内容而造成的任何损失承担责任。 我国资金运作时间较短，无法反映股市发展的各个阶段。 市场有风险，入市需谨慎。
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