8月26日，绿地中国（03900.HK）召开2024年中期业绩沟通会，董事会主席兼执行董事张亚东、执行董事兼首席执行官郭家峰、执行董事兼执行总裁耿忠强等出席会议。
会上，绿地中国针对上半年在一线城市拿地失败、公司毛利率是否处于底部、今年上半年公司减值金额增加等问题进行了回应。
预计今年的毛利率将比去年略有下降。
期内，绿城中国实现营业收入695.62亿元，同比增长22.09%；毛利91.04亿元，较去年同期的99.20亿元减少8.23%；毛利率13.09%，较去年同期的17.41%减少4.32个百分点；净利润33.20亿元，较去年同期的46.41亿元减少28.47%；净利润率4.77%，较去年同期的8.15%减少3.38个百分点；公司股东应占利润20.45亿元，较去年同期增长1.3%；总营收25.45亿元，减少19.65%。
对于毛利率，耿忠强表示，上半年毛利率与去年全年水平基本持平，处于较低水平。
耿忠强称，今年上半年结转的物业中有三分之一来自于2021年拿下的土地，2021年以来，整体市场严重低迷，部分项目销售及成交不及预期，一定程度上拉低了今年上半年的业绩毛利率。
耿忠强还表示，在拿地策略上，公司高度聚焦于一线或者强二线城市，这些城市的地货比相对较高，一定程度上导致毛利率相对较低，但是这些区域对于项目的安全性和抗风险能力都很高，保证了公司在目前行业下行趋势下的生存和发展。
对于未售出套数毛利率，耿忠强称，还是比目前结转高，但按照近几年的投资策略，公司还是注重流动性和安全性，重点布局核心城市，销售量比结转量略高，但整体毛利率不会特别高，大概比现在毛利率高2到3个百分点。
2024年全年来看，毛利率仍受收入结构、重点难点库存清理等影响，毛利率仍面临一定压力，预计较去年略有下降，基本处于底部。随着收购项目逐步交付，未来毛利率将有所改善。
“很难说未来需要计提多少减值准备。”
耿忠强介绍，上半年绿地中国减值损失金额约17.5亿元，为去年同期的3.9倍，其中包括存货减值14.2亿元、应收账款减值3.3亿元。
耿忠强称，存货减值主要集中在2021年的项目，也就是2020年下半年收购的项目，部分车位或业态销售价格低于预期，公司计提了部分拨备，合作项目收入低于预期，偿债能力下降。
耿忠强还表示，未来需要计提多少减值准备现在很难说，未来工作的重点还是加强库存精细化管理和存货周转效率。
“今年整体投资力度可能略弱于去年”
“今年整体的投资力度可能比去年稍微弱一些。”郭嘉峰这样总结绿地中国今年的投资工作。
具体来看，上半年绿城中国新增项目15个，总建筑面积约131万平方米，集团发生成本约154亿元，平均楼面价约14408元/平方米，预计新增价值333亿元。
其中核心二线城市新开项目新货值占比94%，项目分布在杭州、西安、苏州、宁波、合肥、天津、福州、嘉兴等8个城市，实现首单开盘，预计上半年新货值当年销售转化率63%。
截至6月30日，绿城中国共有土地储备项目151个（包括在建、待建），总建筑面积约3193万平方米，其中权益总建筑面积约2064万平方米；地上总可售面积约2143万平方米，地上权益可售面积约1372万平方米；平均楼面价约7999元/平方米，一二线城市占比79%，长三角区域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。
对于绿城中国今年上半年没有拿下新项目，但8月拿下了上海两个项目，郭嘉峰表示，今年的招商工作比去年难得多，今年上半年拿地赚到的钱或将换来货物价值，而在城市选择上，虽然公司依然看好高水平的一二线城市乃至核心区域，但今年也出现了很多新问题，比如上海和北京两地市场的分化加剧等。
对于投资的下沉，郭嘉峰也表示，今年的投资策略是以项目为主，公司在浙江等经济发达地区一些地级市、县的覆盖比较完整、全面，公司会争取优质化，结构上的机会会很好，可惜规模有点小。
郭嘉峰称，上半年公司也跟进了北京、广州、深圳等地的一些项目，但考虑到这批土地供应保障度不够高、现金流模型未达到流程要求，预计下半年仍会有一些一线城市优质土地出让，公司会积极跟进，今年公司的投资策略是看项目，而不是看城市。
完成了数笔短期债务的置换，包括去年到期的3亿美元债务
债务结构中，银行贷款1154亿元，占比77.9%，现金短债比为2.1倍，一年内到期贷款353亿元，占比23.8%，今年上半年平均融资成本为4.0%，较去年同期的4.4%下降40个基点；期末融资成本为3.9%，较去年同期的4.4%下降50个基点。
耿忠强介绍，公司近两年持续做债券回购，保持债券二级市场的相对稳定，有利于债券一级市场的平稳发行。截至6月30日，绿城中国累计回购境内债券22.6亿元，其中上半年回购金额6.79亿元。
上半年，绿城中国在公开市场共发行债券51.34亿元，平均发行利率4.05%，其中3年期信用债发行4次，共计40亿元，发行利率4.24%；ABS发行金额11.34亿元，发行利率3.36%。
境外融资方面，公司全力保持境外融资渠道畅通，积极推进与商业银行跨境联动，提前置换境外债务，今年上半年公司完成多笔短期债务置换，共计8.17亿美元，其中3亿美元用于置换明年到期债务，通过置换及以自有资金部分偿还，境外债务占公司总债务比重下降至15.5%，较去年底有所降低。
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