今年初，执掌公司长达33年的恒隆地产有限公司（下称“恒隆地产”，0101.HK）主席陈启宗卸任，将管理权交给下一代。自此，这家老牌港资房地产公司的开发责任就交给了41岁的陈文波。
如今，新任董事长上任近半年，向市场交付了首批经营业绩，但成绩远不够理想。
就在两天前，恒隆地产披露了2024年中期业绩。业绩报告显示，今年上半年，恒隆地产收入增长17%至61.14亿港元，其中12.28亿港元确认来自物业销售收入。不过，恒隆地产上半年净利润同比大跌逾55%至10.61亿港元，股东应占净利润也大跌22%至17.35亿港元。
面对业绩压力，董事长陈文波表示将削减33%股息以保留更多现金，并强调现在要“保本救命”，需要更审慎的理财。
但这一决定并未得到资本市场的理解，随着恒隆地产半年业绩的披露，公司股价也快速下跌。
7月30日午后，恒隆地产股价跌至5.42港元/股，跌幅一度达15%，创2007年以来新低。截至当日收盘，恒隆地产股价为5.64港元，跌幅达11.74%。7月31日，恒隆地产股价有所反弹，上涨1.95%，但8月1日，其股价再度下跌，截至收盘，已跌逾3%。
相较于内地房企，港资房企往往被贴上“稳健”、“长线”发展的标签，因此即便在房地产市场低迷的过去几年，港资房企也展现出了较好的发展韧性。
但如今，作为老牌港资房地产商的代表，恒隆地产似乎已无力抵御市场的压力。
33% 的股息削减引发资本市场质疑
恒隆地产领导层的变动是一次酝酿已久的交接。
年初卸任时，陈启宗称已于去年向董事会递交辞呈。继任者陈慧娴是陈启宗儿子，2010年加入恒隆地产，2016年获委任为执行董事，2020年出任集团副主席。陈慧娴在加入恒隆地产前，曾从事财务、审计及风险管理等工作。有如此履历，陈慧娴的接任似乎是水到渠成的结果。
年初接任时，陈文波信心满满，誓要带领公司度过市场的特殊时期，并强调公司未来的风格和策略不会有太大变化。
但实际的市场压力超出预期，短短半年时间，恒隆地产的相关决策也引发金融机构的质疑。
随着今年上半年业绩的披露，恒隆地产还宣布，按照董事会决定，减少股息33%，并于2024年9月25日派发截至2024年6月30日止六个月之中期股息每股0.12港元。
“这是经过深思熟虑、负责任和务实的决定，是为了公司未来的可持续发展。”在恒隆地产2024年中期业绩发布会上，陈文波解释称，上半年的情况比预期差，未来要继续稳住局面，降低负债水平和利息支出，以及支持恒隆地产在建项目的资金需求。
陈文博认为，恒隆地产过往的派息率一直相当高，高于行业平均水平，因此需要进行调整，以实现长期可持续的股息。
Wind数据显示，恒隆地产长期坚持以现金分红的方式派发股息、回馈投资者。自2006年以来，恒隆地产共实施现金分红41次，累计净利润1321.37亿港元，累计现金分红637.24亿港元，分红率为48.23%。不过从分红金额走势来看，2024年总分红已大幅缩减。
对于以稳健著称的恒隆地产，管理层削减派息的决定也令市场感到意外，多家机构纷纷下调恒隆地产目标价。
其中，花旗银行发布研究报告，维持恒隆地产“买入”评级，但将目标价由11.4港元下调至7.3港元；摩根大通亦将恒隆地产目标价下调至5.3港元。
里昂发布研究报告称，由于恒隆地产的风险回报率与同业相比并不吸引，因此将其评级由“跑赢大盘”下调至“持有”，并分别下调其2024年至2026年的盈利预测17.8%、23.5%和20.8%。
报道称，此次恒隆地产将中期股息下调33%，有别于该公司过去10年的做法，并认为集团在新领导层的带领下，管理理念已发生改变。
截至发稿时，恒隆地产尚未对该机构的观点作出回应。
增强经营灵活性，继续减少负债
报告期内，受内地豪宅消费疲弱、香港零售及写字楼市场放缓、人民币兑港元贬值三大因素影响，恒隆地产整体租金收入下跌7%至48.86亿港元，其中内地租金收入下跌6%，香港租金收入下跌8%。
期内，奢侈品市场消费欲望下降，令恒隆地产旗下高端商场收入下跌4%，例如上海的恒隆广场收入同比下跌8%，上海港汇恒隆广场下跌4%，沈阳市政府恒隆广场下跌14%等；不过，中档商场则录得增长，例如济南的恒隆广场、天津的恒隆广场，收入增幅在1%至15%之间。
从结构上看，内地业务对恒隆地产业绩影响较大。今年上半年，恒隆地产在内地的商场及写字楼租金收入分别同比下跌3%及4%。以写字楼租赁为例，报告期内，上海恒隆广场租金收入下跌7%，沈阳市政厅恒隆广场租金收入同比下跌5%，仅有无锡及武汉恒隆广场租金收入录得2%的同比增长。
陈文博认为，在内地奢侈品市场连续数年创下新高后，过去12个月，内地一线城市游客尤其是赴日本旅游人数明显增加（日元贬值使当地奢侈品价格比内地便宜约30%），加之内地消费信心回软，令国内奢侈品市场回归正常水平。
他还相信，当市场信心改善时，恒隆地产的业务将会有良好表现。
据公司介绍，截至目前，恒隆地产可供出租和出售的房地产开发项目总价值分别为244.3亿港元和78.25亿港元，包括位于昆明、无锡、杭州、上海、沈阳等内地项目以及位于香港的旧改项目，随着这些项目陆续入市，预计将为公司带来一定的业绩增长。
陈文博认为，随着竞争愈发激烈，恒隆地产需要加强营运弹性，让产品及物业更吸引消费者。例如，集团将继续在旗下物业推行会员计划，加强与高消费客户的联系，提升顾客忠诚度；集团将继续采取措施优化中高端商场的租户组合，以提升出租率及客流量。不过，他认为，目前经营需谨慎，并非扩张的好时机。
对于恒隆地产而言，其仍需继续削减债务。
“我们现在的负债率是32.9%，我们希望通过各种措施，包括调整股息、以股票形式派发股息等，能够在几年内把负债率降到30%以下。”陈文波说。
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