恒隆集团IC资料图
9月12日，恒隆集团有限公司（恒隆集团，00010.HK）及恒隆地产有限公司（恒隆地产，00101.HK）发布2024年中期报告。在两份中期报告中，恒隆集团新任董事及恒隆地产主席陈文波首次发布《主席致股东信》。
陈文波在两封致股东信中指出，过去半年“遭遇了近年来最严峻的经营环境”。
今年上半年遭遇“前所未有”的挑战
7月30日，恒隆集团及恒隆地产公布2024年上半年业绩。财务数据显示，报告期内，恒隆集团总收入约63.79亿港元，同比增长15%；股东应占净利润约8.88亿港元，恒隆地产总收入约61.14亿港元，同比增长17%；股东应占净利润约10.61亿港元，同比下跌55.68%。
当时，恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏在业绩发布会上表示，虽然恒隆集团及恒隆地产的总收入均录得双位数的同比增长，但“无论在内地以至香港，我们都面临着一个几乎可以说是‘前所未有’的挑战”。
陈文波在致股东信中指出，虽然租金收入减少是基本净利润下降的主要原因，但恒隆地产的利息支出较2023年同期增加52%，恒隆集团的利息支出较2023年同期增加46%，亦带来重大影响。
披露数据还显示，报告期内，恒隆地产录得估值损失6亿港元，恒隆集团录得估值损失7亿港元。
“鉴于租金收入于2023年上半年创下历史新高，我们曾预期今年上半年在迈入2024年之前将充满挑战。因此，管理团队勤奋努力缩小业绩差距，但市场情况比预期差，恒隆在上海的商场租户销售额下跌超过20%，上海以外的商场则录得低个位数跌幅。上海两家商场的表现尤其显著，足以导致我们整个内地物业组合的租户销售额下跌13%。 ”
陈文博表示：“2024年初，我们和很多奢侈品租户都希望租户销售能在接下来的几个月里恢复增长。不幸的是，第二季度，6月份的销售仍然低迷，我们的预期市场变得越来越不确定。一些奢侈品牌已经下调了2024年全年预测，并宣布推迟或取消新店开业。幸运的是，我们暂时没有受到影响。”
“最糟糕的时期很快就会过去”
陈文博表示，基本净利润下降有两个明显的主要原因：租户销售额下降（导致租金收入减少）和利息支出增加。
据恒隆披露的数据，2024年上半年，恒隆集团总物业租金收入约51.51亿港元，同比减少6.7%，其中内地物业租金收入约35.37亿港元，同比减少6.3%；香港物业租金收入约16.14亿港元，同比减少7.67%。
陈文博指出，租金收入减少有多个原因：“过去半年，影响我们豪宅销售的最大因素是日元贬值，促使豪宅租户销售流出日本。2024年上半年，日元兑人民币与2023年同期相比，美元贬值了15%至20%，使得在日本购物比在中国大陆便宜得多；如果考虑到退税，两地价格差异将扩大到30%左右。这部分是由于中国赴日游客数量与2023年5月相比增长了300%以上。在赴日游客数量大幅增加的同时，中国出境游客整体数量也大幅增加，截至第一季度末已达到2023年水平的近400%。根据目前的趋势，我预计这种国际旅行兴趣要到年底才会减弱。”夏天。”
陈文博表示，销售额下降的另一个主要原因是消费者普遍对市场缺乏信心。“这可能是我们上海以外购物中心（包括高端和中高端购物中心）租户销售额下降4%的主要原因。不确定性和预算紧缩的双重影响继续减少了家庭的可自由支配支出。”
恒隆业绩报告显示，其内地物业租赁组合方面，以人民币计算，商场收入约人民币24.14亿元，同比减少3%；写字楼收入约人民币6.68亿元，同比减少5%；住宅及服务式公寓收入约人民币6,800万元，同比减少5%；酒店收入约人民币6,400万元，同比增长3%。
纵观恒隆在内地商场收入，除大连恒隆广场外，各高端商场均录得不同程度收入下跌，其中，沈阳市政厅恒隆广场收入跌幅最大，录得14%；上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场收入亦下跌14%，其中恒隆广场收入分别按年下跌8%及4%。
恒隆在业绩报告中指出，在2023年上半年强劲反弹之后，奢侈品零售消费趋势开始放缓，市场低迷乏力，2024年依然未有起色。2024年上半年，奢侈品消费市场转弱，上海恒隆广场录得的增长虽然抵消了部分影响，但高端商场收入仍下跌4%，而中高端商场收入则上涨5%。
不过，恒隆集团及恒隆地产主席陈文波在7月30日的业绩会议上表示，恒隆在内地的奢侈品零售环境与疫情前相比仍处于较高水平，“比如上海恒隆广场的零售额大约已经是疫情前的两倍还不到，这个高标杆很容易被人遗忘。”
此外，陈文波在致股东信中提到，近期境外消费的增加，可以看作是一种向均值回归。
陈文博指出，“值得注意的是，目前在岸奢侈品消费占比仍比疫情前高出70%以上。虽然很难估计什么比例才是正常的，但我认为最坏的情况很快就会过去，因为此前无法出行的中国消费者即将结束第二个享受海外购物的夏天，希望这足以让他们摆脱‘旅游瘾’。”
最后，陈文波回应了投资者关于恒隆地产股价为何在过去15年表现不佳的问题，称股价表现“肯定不能反映我们的经营表现”。陈文波认为，股价不佳主要有三方面原因：资金从中国以及中国相关企业流出、整个地产板块股价表现不佳以及缺乏易于比较的公司或竞争对手。
陈文博指出，“我们的商业模式相当独特，我相信从根本上来讲是合理的。虽然最近中国消费市场有所放缓，但我不认为消费者会突然不买奢侈品，或者无缘无故不买奢侈品。事实上，如果预测未来的趋势，中国消费者会不断追求更好的生活品质，其中一种方式就是购买更好的产品和服务，而这正是我们业务所擅长的。”
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