上海市3月1日起实施股权变更联合监管禁止对产业用地炒作

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近日，多家行业媒体报道，上海将实施《关于加强本市工业用地相关企业股权变更联合监管的通知（试行）》（沪规资源[2024]51号，以下简称3月1日起的《通知》或《51号文件》）。《通知》一开始就明确指出，本条的目的是“加强工业用地企业股权变更监管，提高工业用地要素保障能力，加强工业用地全生命周期管理”。土地。”

股权变动是什么意思？股权变更是指股东发生变化或股东出资比例发生变化，包括股权转让、非比例增资、减资等。监管工业用地企业股权变动，实际上是为了防止以股权变动的形式逃避工业用地出让监管，从而禁止工业用地投机行为，确保工业用地命名“工业”、服务“工业” 。

工业用地包括什么？根据上海市工业用地政策的官方定义，工业用地是指行政区域内的工业用地（包括工业项目和标准厂房）、研发用地（包括工业项目和一般用途）和仓储用地。。

从网上泄露的政策全文来看，《通知》全文不超过2000字，但包含了几个非常重要的信息点：

1、股权变更须经区政府层面批准，受理单位为区规划资源部门（一般由当地管委会审批）。

2、地方企业未经转让方同意擅自完成股权变更登记的，将责令恢复原股权结构，同时将违约行为纳入监管。各区（管委会）将根据失信严重程度，通过失信企业名单，以公示失信行为、加强监管、限制市场交易等形式进行处罚。

3、本地企业在外省市股权变动发生违约的，将按严重失信处理（直接消除企业逃避异地监管的漏洞）。

4、区规划资源部门收到企业股权变更申请后，将与区产业、园区等部门进行研究沟通，作出决策。其中，企业固定资产投资、投资强度、税收收入等都是制定意见的重要考虑因素。。

5、规划资源部门牵头建设“地方企业股权监管体系”，开展股权监测、变更审核等工作。

根据《通知》内容，根据《关于加强上海市现有工业用地管理的若干意见》（下称“129号意见”）要求，印发“51号文件”加强工业用地企业股权变动监管。《通知》中提出，实施这一政策是为了进一步完善上海工业用地全生命周期管理，被认为特别针对早期土地合同中不包含转让限制的现有资产。

此外，上海的《通知》并非特例。据悉，昆山、增城、广州等地也出台并实施了类似政策，加强政府对工业用地的监管。昆山规定，企业申请股权变更后，须征得所在镇同意并依法办理变更，同等条件下，所在镇可优先到收购。然而，对于大规模转让工业用地的规定较多，但涉及工业用地的公司股权的具体变化，尤其是上升到严重失信的情况，尚不常见。

可以预见，随着制造业的重要性被重新审视，国内一线城市越来越重视工业用地的保护。未来，更多城市将精准细化工业用地监管制度，走在前列的上海或许会成为一个很好的例子。根据上海近年来出台的政策，在工业用地保护方面，上海先后出台了工业用地流转规定、工业用地全生命周期管理制度、不断优化工业用地空间布局、对园区平台企业进行认定和管理，分工明确。此外，结合紧密的经济和信息化用地规划和房屋管理操作流程、城市更新和工业用地存量盘活政策、“标准用地”和产业版图政策、特色产业园区开发制度等，建立科学系统的管理体系已逐步建立。

值得一提的是，《通知》发布后不久，上海就宣布，去年9月起，上海开展工业用地综合绩效评价和分类处置，目前已形成工业用地数据库48501块、728个。平方公里。今年将计划推进为期三年的工业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动。

“两评”是指工业用地综合绩效评估和综合价值评估，“一清单”是指工业用地ABCD四类绩效用地清单，“一振兴”是指振兴路径和具体实施工业用地。其中，“A”表示鼓励和支持，“B”表示保留和提升，“C”表示观察和整改，“D”表示退出整改。

上海市自然资源规划局提出，将通过绩效评价结果识别低效工业用地，结合规划和产业发展导向，提出城市更新、能力提升和效率提升、科技创新支撑、产业园区重点支持等建议。适用于 A 类和 B 类土地。鼓励奖励计划，制定丙类、丁类土地的土地回收、封存、减量化、城市更新等处置方案。其中C类土地主要进行观测和保留，特别是在城市地区，而D类土地主要进行恢复、储存和减量化。同时，创新探索工业用地综合价值评估模式和方法，积极寻求法律依据，合理评估工业用地征储、回收补偿标准。