进入12月才9天，楼市就大干了！
一是上海楼市率先止跌回升；
二是政治局会议开启明年政策预期；
12月初，上海二手房不仅延续了周末破千的势头，还呈现出新的特点。
6日售出1015台，6月首次单日销量突破1000台；
7日售出1,312套，创年内第二高；
8日售出1132套，连续三天销量破千；
12月首9天共售出8,793套。
其中，有4天销量突破1000件，
日均成交量为977套，较11月同期增长13%。
按照这个趋势，
12月上海二手房数量或直冲3万套！
交易价格的上涨、交易中心的爆发、采购周期的缩短、政策的预期……
都表明上海楼市真的要变了！
01
上涨2.5%！二手房交易价格触底反弹
929新政出台后，二手房整体交易量有了一定程度的改善。
但从价格上来说，
10月成交价格不但没有止跌，
相反，甚至创出年内新低。
要说二手房市场是真正的反弹号角，
事实上，11月份就开始刮风了。
11月与10月相比最大的变化是契税、增值税和个人所得税的减免。
其中，契税8年来首次调整。
在政策组合刺激下，上海二手房出现了精彩翻身。
11月，上海二手房交易量连续两个月增长，创下年内最高纪录。
纯住宅成交22108套，成交均价45935元/㎡，环比上涨2.5%。
一扫连续跌势，录得4月以来最大涨幅。
总成交均价396万，环比上涨2%，户均面积86平方米。
11月上海二手房销售22108套中，
刚性需求仍是市场的绝对主力。
95平方米以下的房屋比例高达71.7%。
成交价格均有不同程度上涨。
此外，受税收减免政策影响最大的大面积改良房供应量大幅增加。
145平方米以上的房屋挂牌量增长27.3%。
从目前楼市现状来看，
上海二手房价格止跌转涨。
但短期上涨并不意味着上海楼市已经全面复苏。
尽管当前政策持续利好，
但市场的整体复苏仍需政策持续发力。
在此背景下，政治局会议首次提到“稳定楼市”。
02
市场预期的大利好来得早于预期
12月9日召开的高层会议确定了明年宏观政策方向。会议提出：
——超常规逆周期调节（初提）
——更加积极的财政政策（首次提及“更多”）+适度宽松的货币政策（时隔14年首次提及）
——稳定房地产和股市（首次提及）
——全面扩大内需
这次政治局会议延续了9月26日会议精神，
明确提出“稳楼市、稳股市”，
这进一步表明政策将持续支持楼市。
具体来说，如何稳定呢？明确了几个主要方向。
03
更加积极的财政政策的手段和作用
一般来说，财政政策手段主要包括：
预算、税收、财政投资、财政补贴、国债、采购支出和财政转移支付等手段。
比如今年提出的10万亿元债券、以旧换新、超长期特别国债等都会加大财政赤字规模。
税费优惠政策都是财政政策。
2025年，有可能加大市场相关资金的投入。
也可能通过税收优惠和其他政策，
减轻房地产企业负担，刺激购房需求。
具体来说：
预计2025年财政赤字将大规模增加，赤字率大幅上升至4%以上；
其次，地方专项债务额度预计增至6万亿元以上（其中化工债务额度2.8万亿元）；
三是预计增发2万亿元超长期特别国债，其中部分资金继续用于支持“双”（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设） “两新”（设备更新、消费品更新换代）工作。部分资金还可用于支持新型城镇化建设。
增加财政赤字可以增强市场信心，带动楼市需求；
增加地方专项债额度，有利于减少库存，支持保障性住房建设，缓解房地产企业资金压力，促进城市更新；
增发超长期特别国债可以提供流动性支持，促进新型城镇化建设拉动需求，通过带动相关产业发展，间接促进房地产市场平稳健康发展。
更加积极的财政政策将为稳定房地产市场提供强有力的政策环境和资金支持。
总体来说，会让购房者更敢买，房地产企业的压力会减轻，住房库存会得到消化，城市建设也会得到改善！
04
适度宽松货币政策的手段和作用
货币政策方面，包括大家熟知的法定存款准备金率、基准利率等。
降低法定准备金率可以增加货币供应量，增加投资，刺激需求；
基准利率主要包括存款利率和贷款利率。贷款方面，7天逆回购利率下降引导LPR下降。
这将进一步优化房贷利率，降低购房门槛，释放购房需求。
普遍预计明年央行将采取更大的降息降准措施。
降准幅度约为100BP。
政策利率（7天逆回购利率）下跌约40BP。
LPR下降幅度约为40-60BP。
预计将在上半年和下半年进行。
预计上半年中旬前下调存款准备金率50BP。
政策利率预计下调20BP，
LPR预计下降20-30BP。
目前全国平均抵押贷款利率在3.1%左右。
届时，新增抵押贷款利率将降至2.8-2.9%左右。
当新房贷款利率降低时，
股票利率也将随之下调。
与此同时，公积金贷款利率很有可能进一步下调。
2024年公积金贷款利率下调25BP，由3.1%降至2.85%。
同期LPR累计下降60BP，新增商业贷款利率降至3.1%左右。
商业贷款与公积金贷款利差不断缩小。
鉴于公积金的普惠性，
如果未来商业贷款利率继续下降，
要通过适度降低公积金贷款利率创造空间。
05
上海楼市预计2025年全面复苏
年末，上海楼市呈现强劲反弹态势。
二手房交易无论是数量还是价格都发生了明显变化。
跌幅转涨，成交量持续走高。
政治局会议首次提到“稳定楼市”，明确了一系列宏观政策方向。
2025年仍是房地产利好政策密集出台和实施的窗口期。
在政策利好和市场积极变化的双重作用下，
上海楼市将率先全面复苏！
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