文/青城镇南
最近一段时间，股市非常热闹。今天这个板块在上涨，明天这个板块就疯了。一轮又一轮，乐章飞满天空。与股市的热情相比，楼市的成交量似乎要少一些。
受宠的孩子受关注，墙角的孩子很重要，楼市的边际效应决定了金融的下限。那么，楼市的情况如何呢？
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10月一线城市楼市二手房成交量
温暖的
最近一段时间，各界人士纷纷议论期待。外国投资者有外国投资者的期望，国内投资者有国内投资者的期望。你的期望管理我的期望，我的期望回应你的期望。期望管理从未如此复杂。大家都在舆论场上闹腾，影响着未来的走势。
这就是互联网时代特有的景象。
9月24日的重要新闻发布会之后，中国似乎正在经历一场堪比2008年的疯狂救市。对于楼市，人们自然期待立即出现V型反转。
然而，9月29日和9月30日发布的北京楼市政策一度非常令人沮丧。
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以北京为例，9月30日，北京市住建委表示，非本地居民购买五环以内商品房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限将减半。调整至购买日之前连续三年及以上；购买五环路以外商品房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购买日前连续2年及以上。按照国家工作部署，适时取消普通住房和非普通住房标准。
外界热议“普通住房和非普通住房标准”可能会立即取消，社保等限制性政策将大幅缩减，甚至走向极端，一下子让外来者随意买卖。
期望的失望总是会让心情变得更糟，甚至比根本没有期望还要糟糕。反映在舆论上，热情很快就消散了，很多人士气低落。
期望和情绪的过山车式变化是短视频和短文时代的必然趋势。然而时间缩短，曲折之快，再次让人始料未及。
降低预期后，人们发现，哎，国庆后楼市似乎并不差。以北京、上海为代表的房地产市场甚至让人感觉金九银十又回来了。
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据《证券日报》10月25日报道，中原地产研究院近日发布的统计数据显示，10月1日至24日，北京二手房网上签约量达11699套。预计10月份二手房网签数量将突破1.6万套，有望达到近19个月来的最高值。
从实际成交来看，10月1日至24日，北京二手房实际成交量已突破2万套，创下近年来同期新高。分析师预计，北京10月市场成交量预计将达到2.5万套，这可能是2017年以来10月同期的最高值。
中原地产还表示，北京二手房市场最先复苏的是价格在400万以下的刚需房屋，尤其是前期价格跌幅较大的老破晓。
上海的复苏迹象也很明显。
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据安居客统计，国庆假期以来，10月（截至23日）上海二手房（含各类房源）日均网上销售基本维持在800套左右，甚至有当月单日线上销售额3起。销售数量突破1000辆，市场明显复苏。要知道，9月份政策出台前，日均成交量在500套左右，二手房市场环比回升明显。
安居客预计，按照目前的趋势，10月份上海二手房网签突破2万套应该不成问题。
与北京、上海楼市情况类似，广州、深圳、成都等一二线城市也大致相似，但程度略有不同。
市场回暖，但挂牌数量不断上升
很多人都安全地揣在口袋里
看到龙头城市正在复苏，不少机构纷纷发出楼市即将迎来好转的呼声。如果你不上船，那就太晚了。
恐怕没那么简单。
从房地产公司的股票走势来看，大部分龙头房地产公司的股价均已从高位回落，并在一定水平上企稳。它们不再大幅下跌，但也没有上涨的动力。这是资本市场对楼市的及时反馈。大家都在观望当前的兴奋过后市场会如何发展。
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从房地产市场本身来看，没有理由过于乐观。从销售情况来看，10月1日之后的复苏尚未达到被认定为逆转的地步。
以上海楼市为例。继5月份的刺激波之后，6月份也出现了小高潮。网上房产数据显示，2024年6月，上海二手房网上签约量共计26374套，环比增长41.1%。据安居客上海监测，当时网上签约数据创下年内新高，也是2021年6月以来单月成交最高纪录。
目前主流机构预测，10月份上海网上二手房数量将突破2万套，乐观为2.5万套。这个数据还没有赶上6月份。
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6月份楼市小高潮的结果是逐渐回到刺激之前。市场总会回归稳定，刺激不可能长期持续。一波流。
短期复苏固然是好事，但这并不是逆转的迹象。
一个不太好的信号是，10月20日前后，头部城市成交量再次呈现疲软态势。克而瑞地产研究部10月23日文章显示，新政出台后三周内，成交量开始萎缩。上升然后下降。
Crane在文章中写道，28个核心城市从10月8日开始成交量增加，此后日成交量一直维持在高位并波动，但从10月19日至20日开始大幅下滑。
克而瑞判断，从政策可持续性角度看，一手房和二手房增长动能均略显不足，10月份可能会延续脉冲式复苏。
从我们自己的观察指标来看，楼市逆转的一个非常重要的信号就是挂牌量会大幅减少。根据筹码理论，如果卖房（空头）力量较高，即使买房（多头）力量在聚集，短期内也很难实质性扭转楼市预期。如果预期逆转，卖空者退场，挂牌量大幅减少，就会出现盛衰，进而推高房价。现在行情回暖，抛售筹码的数量增多，这显然说明有一批人趁势而入。
本轮上海楼市回暖，挂牌量并未出现下降趋势。链家上海数据显示，上海二手房挂牌量仍在稳步上升。
北京的市场很有趣。北京房产指数10月24日文章称，根据机构前台数据，房源数量从14万套跌至13万套以下。但数量的变化可能是中介的伎俩。部分楼盘频繁下架、重新挂盘，导致挂牌数量出现短期波动。
北京房指数文章显示，观察中介后台挂牌总量，9月下旬北京共有房屋15.8万套，目前剩余15.4万套，下降幅度不大。而在销售节奏加快的同时，楼盘上架的速度也在加快。库存总体充足，房价上涨压力不大。
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还有另一个确认。如果房地产市场好转，开发商认为加速土地积累有利可图，那么土地拍卖市场就会平稳运行。但从10月25日上海新一轮土地拍卖情况来看，热情并不高。挂牌的四幅地块整体溢价率仅为0.5%，为2023年以来最低月度溢价率。
从龙头城市土地供应情况来看，受政府土地调控和市场低迷的双重影响，龙头城市大部分土地供应计划进展缓慢。时间已近11月，不少地区的土地供应计划只完成了20%。
此外，香港市场也让人不太乐观。香港政府一直在大规模刺激楼市，但总是先回暖再停滞，效果并不能持续太久。
从香港房价的变化来看，截至10月24日，还很难说已经企稳。
（香港房价走势，来源：中原地产）
更尴尬的是，香港无力偿还房贷的人数仍在增加。据香港经济导报10月8日文章称，2024年8月，香港主要银行，即未能偿还按揭贷款的人数创下2008年金融危机以来的新高，总价值超过35亿元。
历史低水平
中国的房贷利率能低于日本吗？
从历史上看，最刺激房地产市场上涨的就是房贷利率。 2021年之前，只要房贷利率下调，房地产市场总会好起来的。
这次似乎有些不同。
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10月22日，央行年内第三次下调贷款市场基准利率LPR，一次性下调25个基点。截至目前，5年期LPR已跌至3.6%，达到历史最低水平。
抵押贷款利率处于历史低位。按理说刺激应该是最大的，但显然不如过去几次房贷下调后的反应。大家都习惯了重口味，而且要口味越来越重才反应过来，进入一个循环。
5年期LPR跌至3.6%还不够。必须降低多少才能有改善？
从实际情况看，制约房贷利率下降的因素正在增多。我们之前在几篇文章中写过，10月22日之前，广州等地首次购房利率最低已降至2.85%至2.9%。如果跟随LPR再下调25个基点，商业贷款和公积金贷款将开始倒挂。 。
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银行人士分析，目前3%是可以接受的底线，除非未来公积金贷款利率同步下调。
从银行角度来看，2024年二季度末商业银行净息差降至1.54%，处于历史低位。如果利率继续下降，银行将难以接受。毕竟，地主必须有多余的食物。
过去，现有住房贷款一直不愿调整。最大的障碍是银行的稳定性和盈利能力。如果未来银行盈利能力进一步下降，调整按揭贷款将变得更加困难。即使银行愿意妥协，根据日本的情况，未来下调的空间也可能不那么想象。
据广发地产统计，尽管日本货币政策变得过于宽松，但15%首付+2%房贷利率的组合在历史上还是很少见的。
目前，我国首付普遍降至15%，利率按3%计算。未来的空间可想而知。
从中日两国的实际情况来看，中国将利率降低到日本的水平实际上是不可能的。原因很简单。经济泡沫之后，日本的GDP增长三十年没有起色。加之深度老龄化和长期通货紧缩，实际利率下降，支撑日本央行不断降息。
中国的目标是保持5%左右的增长水平和2%左右的CPI。这两个目标都非常卡壳，大幅度降低利率显然是不合适的。
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世界上几乎没有其他具有类似目标组合的国家能够长期将利率维持在日本的水平。除非，真实的数据更加残酷，目标不得不改变。
最近发生了两件与利率相关的事件，我相信这会影响未来利率工具的使用。
一是美国大选给人民币带来的贬值压力。 9月底，大家还在争论人民币未来是否会达到6.8甚至更高。仅仅一个月后，似乎就没有人敢谈论人民币大幅升值了。这是集体热点，但重头戏并不在那里。
高盛表示，特朗普上任后关税和产业政策的变化可能会让人民币再贬值10%。高盛对人民币的态度一定程度上反映了西方国家对外部环境影响下的中国经济的认识。这种认识带有折旧属性，资金的变化会进一步放大折旧预期。
这就是为什么我国央行一直强调要防止外汇市场形成单边共识预期并自行实现，防范汇率超调风险。
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更吊诡的是，贸易摩擦到处肆虐。无论是主动贬值还是被动贬值，其结果都只会增加贸易谈判的麻烦。就像莫比乌斯带一样，循环往复，永无止境。
要想稳定人民币，外部因素很难控制，只能在内力发力。保护房价、维持汇率的问题，可能会时隔N年再次被各方热议。当然，这一次比以前更糟糕。房价下跌了这么久，各方面保护房价的诉求强度比过去低了很多。能够稳定、能够生存就很好了。否则，口号怎么会是：止跌企稳，而不是止跌上涨。
稳定可能是当前各种约束下最能接受的结果。
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除了美国大选之外，另一件重要的事情是中国和日本的长期利率可能出现倒挂。
10月23日，日本40年期国债收益率升至2.525%上方，一度触及2.535%，创16年来最高水平。中国30年期国债收益率在2.3%左右，6月14日发行的超长期国债收益率为2.53%。中国和日本的长期国债收益率实际上已经开始趋同。
据敦和资管分析，日本30年期国债收益率在2000年后逐渐跌破2.5%。在1990年代初期，经济进入负增长时，由于尚未确认，并未大幅跌破2.5%。经济低增长将成为常态。 2019年至21年，美国30年期国债收益率仅低于2.5%。
观察两国30年期国债收益率与GDP的关系可以看出，只有当名义GDP增速长期低于2%时，30年期国债收益率才会低于2.5%。 2024年中国名义增长率为3.97%。瑞银预测2024年全年可能是4.1%，但国债收益率已经这么低了。
名义GDP与长期收益率现实所反映的未来错配非常严重，显然无法通过调整利率来弥补。
都说信心大于黄金，而信心在房地产市场上有特殊的表现形式。据国家金融发展与实验室统计，居民债务增速自2017年以来一直在下降，截至2024年三季度还没有出现逆转的迹象。
从居民债务结构来看，最重要的原因是住房贷款持续下降。
2018年之前，居民购房热情、加杠杆意愿与房价密切相关。房价上涨越快，他们加杠杆的意愿就越高。然而2018年之后，住房贷款增速却继续南下，义无反顾。即使房地产周期的交易量在2021年达到峰值，也没有改变抵押贷款的趋势。
65%似乎是一道坎，是超过10亿人共同的心理鸿沟。
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根据国家金融与发展实验室的数据，中国住宅部门的杠杆率从未有效超过65%。近两年，公众不愿承担债务导致住宅部门杠杆率呈下降趋势，从2024年第一季度的64.0%下降至63.5%。
无独有偶，65%也是日本住宅部门杠杆率难以逾越的障碍。哪怕跳过去一瞬间，也会很快落下来。
我认为，中日两国民众面临的债务压力的宏观巧合绝不仅仅是巧合。这是这两个东亚社会骨子里所能承受的债务的心理极限。
从这个角度来看，除非未来资产（楼市、股市）价格大幅上涨，或者居民收入快速增长，否则杠杆的空间就很小。如果你心里承受不了这样的债务压力，那降低利率有什么用呢？
房价大幅上涨几乎是不可能的，股市大幅上涨似乎也不现实。收入快速增长需要产业调整，需要时间解决。这是一个缓慢的过程，不是一两项政策就能改变的。
现在我们更加理解为什么政府对房地产的态度是稳定局势了。这是一个现实，也是一个状态，就像A股市场开始走直线一样。
稳定资产价格，其他问题留待时间。没有必要着急，没有必要着急。
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