中央政治局12月9日重磅发声稳住楼市，房地产市场止跌回稳态势稳固

进不了网站？换个网络试试！

12月9日，中共中央政治局发表重大讲话，将房地产的描述由9月26日的“止跌企稳”改为“稳定楼市”。

目前，整体市场仍处于“止跌企稳”阶段。不少城市已经“止跌”，比如核心一二线城市。部分核心城市市场热度预计稳中有升，但仍有部分城市成交量稳健。很难看到明显的改善。整体市场分化明显。

11月底，住建部表示：“10月以来，全国房地产市场呈现‘三个第一’重大变化，房地产市场止跌企稳。全国新建商品房成交量连续15个月出现下降；全国二手房网上签约量在房地产市场连续8个月下降后首次实现增长；银十”超过17年来首次“金九”。

在整体行业下行压力下，中央各部委和地方及时有效地进行了宏观调控。 2024年，在一系列政策组合的推动下，库存指标增速将明显放缓，三大核心指标将出现大幅改善：2024年总库存面积由增转降， 2024年在建面积将停止增长，开工后，未售面积持续减少。

2024年成为行业正式进入去库存阶段的关键一年，短期预期调整有望在2025年下半年完成。

2024年，在一系列利好政策的推动下，克而瑞研究中心根据国家统计局数据测算发现，目前多项库存相关指标正在向好，广义库存面积、潜在库存、中期库存等指标定期库存均显示出显着改善。

首先，2024年广义库存面积将由升转降，年末库存规模同比下降1%。在经历了2022年至2024年土地成交量每年约20%的下滑之后，行业供需关系终于迎来了首次大幅指数逆转。

其次，从潜在库存来看，2024年在建面积将停止增长，维持在53亿平方米不变。 “控增长”“保交付”2024年得到有效落实，从国家统计数据来看，闲置土地规模将不再继续增长。

中短期库存方面，开工后未售面积继续下降。该指标接近业内常说的狭义库存。 2024年底较2021年底下降5%。进一步扣除已竣工未售面积，已开工房地产项目中，2024年底未售库存面积约为6.7%亿平方米，较2021年下降9%，近三年复合平均下降率为3.2%。

目前行业广义库存规模超过120亿平方米。在全国商品房销售面积较高峰下降近一半的时代背景下，库存风险仍将是中长期持续面临的重大挑战。

从分解压力发展趋势来看，虽然2021年以来中期库存规模连年下降，但由于新房市场成交快速萎缩，中期消化周期持续快速上升，且有所上升到2024年底大约7年，相对2021年增长63%。

消化周期的快速增加，极大地影响了近三年行业预期的变化，投资热情明显下降。国家统计局数据显示，2024年1-10月，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%，降幅较大。前三季度增长0.2个百分点。

如果后期商品房成交量能够稳定在10亿平方米的低位，中期库存规模能够保持近年来下降的趋势，则年均库存规模将减少3亿平方米左右。米，中性估计是经过八年的调整，到2032年消化周期可以缩短到4年左右，与2014年至2021年的高水平类似，足以稳定行业发展预期。

进一步细分商品房市场，根据统计局月度同比数据，2024年新房交易规模可能下降至7.5亿平方米左右。

从克而瑞研究中心各种测算模型的结果来看，目前的交易规模数据已经跌破了当前住宅需求规模的保守底部，这意味着大量居民推迟了原定的自住购房计划。近年来。韵律。

首先，从增量需求逻辑来看，预计增量市场总量=城镇增量人口住房需求+住宅改善需求+旧装修-租赁（克而瑞研究中心2023模型）。

这一数据测算得出，我国年均新增住房需求约为8.8亿平方米。

那么从购房能力的逻辑来看，估算总量=城镇人口购房能力需求*一手房成交比例（克而瑞研究中心2024模型）。

据此数据测算，预计年均新房交易量约为8.7亿平方米。

即使展望长期市场发展，当国内城镇化率达到70%、人均住房面积达到48平方米的高水平时，我国城镇住房存量将达到470亿平方米。按建筑平均寿命80年保守计算，每年自然置换需求可达7亿平方米左右。

可以看到，无论是预计增量需求总量、预计住房购买能力总量，还是从城镇化发展角度来看，目前约7.5亿平方米的成交规模已接近行业底部。

从2024年四季度以来的市场发展趋势来看，市场已经出现了很多明显的企稳信号。

例如，典型城市一手房成交比例自2024年下半年以来出现回升，从8月的35%上升至10月的43%；例如，到2024年底，典型城市的开盘销售率将接近40%，较第三季度提高12个百分点，其中成都、长沙、无锡、郑州、上海的开盘销售率等均在50%以上；又如，2024年11月，土地市场平均溢价率超过6%，创下年内新高。月内，上海、北京、杭州等地均出现高位运行。地块溢价出售，投资信心开始回升。

加上新房交易量同比下降，当前新房市场正逐渐走出低谷。如果稳市政策能够持续发挥作用，交易量持续稳定，预计2025年下半年核心城市房价将企稳止跌。尽管行业长期库存压力仍将存在。届时，从需求端来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来大幅恢复。

2024年9月26日至今，整体市场逐渐恢复。从行业周期来看，市场仍在去产能、去库存，但在触底回升的过程中已出现止跌企稳的信号。

目前，大库存面积、潜在库存、中期库存等指标在2024年都将呈现明显改善。

值得注意的是，市场的下行趋势实际上刺激了产品能力的提升，我们已经从量变转向了质变。对于房地产企业来说，保持新房市场份额，逐步夺回部分城市特别是刚需市场失去的市场份额，同时继续保持高端、豪宅市场的领先地位，将是一个重要的机遇。未来发展的重要方向。