热门房源的出现，提高了购房者买房而非换房的需求
随着全国房地产市场进入深度调整期，“明星爆款项目”的出现愈发引人注目。据多家第三方机构统计，位于北京西二环的中海京华九旭项目凭借较高的去化率和较高的单价，以累计签约218套、总成交价约74.51亿元，位居上半年北京住宅成交金额榜首。
除了核心区高价位的纯改善型项目，一些主打稀缺性的改善型项目也吸引了购房者的目光。8月13日下午4点左右，虽然是工作日的下午，但海淀清河龙湖冠翠售楼处仍有六七户人家在看房。“北京带大阳台的新房项目不多，今天特地过来看样板房。”在海淀工作的秦先生说，他家今年生了二胎，正打算趁着政策利好，把海淀老旧破败的房子换成品质更好的新房。
13日下午5点半，记者来到大兴区西红门地区的御景星城元气售楼处。项目主打精装修品质、少见的小面积三房户型，也吸引了部分市民平日前来参观。售楼处大厅的洽谈区坐着五六组家庭，沙盘前聚集了三四组家庭听取销售讲解。
御景星城·元气营业所
走访中，记者还注意到，北京“626”“降低首付、降利率”新政出台前后格外火爆的楼盘也逐渐恢复平静。尤其是西红门地区特价房频频出现的玖玖公馆、橡树湾等楼盘，在特价房逐渐清仓后，看房人次也随之减少。玖玖公馆售楼处销售人员告诉记者，特价房基本已经售罄，只剩下一二层少量户型，选择空间不大。
玖玥公馆售楼处
走访中，一位房产中介告诉记者，北京新房项目人气不均，稀缺性、升值潜力大或者价格实惠的房源才受欢迎，尤其是价格因素。“二手房的情况也差不多，‘以价换量’基本是今年上半年的主要趋势。”今年五六月份以来，总价低、配套好、地段好的老旧小区成交量明显增加。“老旧小区降价幅度比其他房源大，有刚需的购房者都敢买。”西城怀白地区一位房产中介说。
市民在样板房看房
政策利好，楼市调整政策已9次出台
北京作为全国房地产市场的风向标，一线城市曾一度面临房价非理性上涨的局面，因此从2017年开始，北京出台了一系列调控政策，落实“房子是用来住的、不是用来炒的”政策。
如今，为适应房地产市场供求关系的新变化，逐步放松此前一些曾误伤部分有自住购房需求的市民的严厉政策措施，成为政策调整的主旋律。据统计，自2023年9月以来，北京在8个月内已进行了9次房地产政策调整。
从去年的“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、优化普惠住房标准，到今年取消离婚家庭三年内不能买房的限制，北京购买二套房的家庭可以在五环外购买新房，进一步将首套房首付比例降至两成，下限利率降至不低于LPR(贷款市场基准利率)减45个基点。
其中，购房者最为关注的，是北京6月26日正式宣布实施“517”政策，将同时降低首付和贷款利率，降低购房门槛，缓解购房压力。正在看房的林女士告诉记者，她看中了一套位于朝阳区、总价约760万元的新房，打算支付近五成首付。由于利率下调，加上7月底LPR下调10个基点，她的月供可以从近1.7万元降到不到1.6万元。
北京房地产市场未来有望企稳
中房研报显示，今年前7个月，北京二手房网签量达90355套，较去年同期略有下降4%，但较去年1至7月增长10%。
据北京市统计局发布的《2024年上半年北京房地产市场运行状况》显示，上半年，全市新建商品房销售面积509.9万平方米，同比下降2.5%，其中住宅销售面积355.3万平方米，下降6.2%。
虽然上半年二手房和新房成交量同比均有所下降，但好消息是二手房挂牌量正在明显减少。据中原地产研究院统计，全市二手房挂牌量从4月底的17.2万套下降到现在的15.5万套左右，整体减少了2万套左右。“这是2023年9月以来首次出现这种情况，说明市场焦虑情绪有所缓解。”中原地产研究院首席分析师张大伟说。
此外，受政策利好影响，今年7月北京二手房网签量逆市上涨，达15575套，环比增长3.92%，同比增长约60%，这是自去年3月以来首次突破1.5万套，创下近16个月以来的历史新高。
“实际上，6、7月份北京二手房网签量无论是环比还是同比，都是有明显增长的，这是一个非常重要的信号，二手房去库存对新房市场会有非常大的提振作用。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，今年下半年，虽然政策效应会开始下降，但降低首付、降低利率等政策仍会继续促进年轻人、新市民购房，加之市场对房价下跌仍有一定的预期，推动以旧换新、打通全链条周期将是维护房地产市场稳定的关键。
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