格力地产与珠海免税的合作始于四年前，当时正值国内免税业务的鼎盛时期。然而如今，免税市场早已是一片红海：一方面是出境客流量的分流，另一方面是与中免等龙头企业的差距过大，再加上大型企业的疲软。日化、酒类、奢侈品等免税板块，让格力地产的这次转型并不如四年前预期的那么好。
坚韧的免税业务
根据格力地产出具的重大资产置换及关联交易报告（以下简称《报告》），格力地产拟使用其持有的上海赫联、上海宝联、上海泰联、三亚赫联和重庆两江。格力地产100%相关股权及外债将与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换，估值差额以现金弥补。
报告显示，海投公司持有的免税集团51%股权最终作价约为45.79亿元，上海赫联、上海宝联、上海泰联等五家公司最终作价约为55.05亿元元。此外，格力地产的5亿元债务也将变售完毕，余款约4.26亿元将由海投在《资产置换协议》生效后15个工作日内（且不晚于）向格力支付。比交货日期）。房地产支付现金对价。
谈及转型意图，格力地产给出的答复是：重组旨在逐步剥离房地产业务，引入盈利能力高、现金流稳定的免税业务。未来，公司将努力成为一家以免税业务为核心，布局大消费运营等相关产业链的上市公司。
易居研究院副院长严跃进表示，格力地产的重组并不直接等同于业务的具体方向。重组主要从企业的结构层面入手，对企业内部资本、股权等进行系统性调整。本次重组可以理解为与房地产业务密切相关。有的房地产业务可能会转型，有的甚至可能直接放弃。从目前公开的信息来看，房地产领域企业的业务会减少，符合国家对国有或骨干实体企业的要求，即聚焦实体产业、核心产业。
为什么此时选择退出房地产行业？
格力地产转型免税企业并非一时兴起。
回望四年前的2020年5月，格力地产宣布拟进行重大资产重组并停牌。当时的公告显示，格力地产希望通过发行股份和支付现金相结合的方式收购珠海免税企业集团有限公司（珠海免税）100%股权。
当时，由于实施出入境限制，离岛免税业务突然兴起。中免、免税中国趁此机会谋划，“免税毛”中免在资本市场一路狂奔。
但随着前董事长卢军驷涉嫌违规行为曝光，重组计划被搁置。随后几年，格力地产不断尝试推进重组，但重组计划多次被搁置、叫停。
四年后的今天，楼市已经走出“至暗时刻”。自2024年5月央行发布一系列“一揽子”楼市政策以来，房地产行业经历了半年的政策调整优化，正在进入前所未有的宽松环境。这一系列政策措施有效促进了房地产市场的逐步复苏。
国家统计局最新公布的数据显示，2024年10月，70个大中城市中，各级城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或回升，全年同比降幅企稳，房地产市场有望进一步好转。
对于为何选择此时取消变现，北京商报记者致电格力地产，但截至发稿尚未得到回复。不过，此前有投资者提到过同样的问题，并得到了格力地产的回复：“这个变化其实并不突然，毕竟房地产行业已经发生了比较大的变化，一些上市公司已经考虑房地产了。”业务调整的同时，随着环境发生重大变化，公司必须积极灵活地调整未来的整体战略。”
相比颇为官方的投资者回复，格力地产的业绩更能说明其退出的原因：盈利能力未见改善、土地储备过于单一、入“白”进度缓慢等都清晰可见。
公告显示，格力地产今年甚至未能公布月度销售数据。 2024年上半年业绩报告显示，格力地产营业收入约为18.93亿元，同比增长2.05%。尽管如此，归属于母公司的净利润仍亏损约7.77亿元，较上年同期增加5.65亿元。
在被誉为房企“免死金牌”、“未来饭票”的房地产白名单中，格力地产的进展并不理想。就连此前陷入困境的融创中国、碧桂园等知名房企也已跻身名单，并通过白名单的融资优势逐渐走出困境。
今年5月，当投资者询问格力地产是否有房地产项目已申报并成功进入融资“白名单”时，格力地产直言其房地产项目尚未申报上榜。
格力地产本身也承认，格力地产近两年净利润连续负值。免税业务的增加，有利于提高格力地产未来持续经营能力，保障格力地产股东利益。
在严跃进看来，虽然目前市场数据表现良好，但整体规模仍处于较低水平。房地产企业中，涉足免税业务的企业并不多，而格力地产凭借珠海大本营的优势以及自身的产业发展，在这一领域有所布局。
朱夫也不是什么好东西
格力地产转型免税业务是最佳选择吗？
首先是整体市场见顶后的回调。据海口海关统计，2024年1月至6月，海南离岛免税购物金额184.6亿元，同比下降29.9%；免税购物人数336.1万人次，同比下降10%。
受此影响，2024年上半年，中免业绩大幅下滑。财报显示，中免2024年上半年实现营业收入312.65亿元，同比下降12.81%；实现归属于母公司净利润32.83亿元，同比下降15.07%。其中，公司第二季度实现营收124.6亿元，同比下降17.4%；归属于母公司净利润9.76亿元，同比下降37.6%。
此外，电子商务的发展也为消费者购买进口商品提供了更多渠道。电商平台上的产品价格相对透明且优惠，进一步削弱了免税店的竞争优势。
其次，珠海免税与行业巨头之间存在巨大差距。根据2024年上半年业绩报告，珠海免税的半年营收仅相当于免税行业龙头中国免税的5%。在龙头企业领衔的免税市场，注入格力地产的珠海免税未来如何分得一杯羹，仍是未知数。
短期来看，格力地产重组交易完成后，预计2024年上半年营业收入将达到约19.36亿元，较交易前增加4274.36万元。同时，免税品销售毛利约为6.29亿元，占毛利总额的79.03%，有效缓解了公司亏损状况，净亏损预计收窄543万元。
但长期来看，格力地产如何在出境游、电商分流的情况下保持稳定发展，如何与老牌免税市场巨头抢占市场份额，仍存在诸多不确定性。因此，格力地产转型免税业务是否是最佳选择，还需要进一步观察和分析。
中国城市房地产研究院院长谢一峰分析，格力地产选择免税业务作为未来的发展方向和重点，主要是基于其前身地处珠海沿海地区的优势。 。未来，免税业务可能拓展至珠海全市，甚至珠三角、长三角乃至全国。这一选择也体现了格力地产调整产业结构、优化布局的重要方向。
中国指数研究院企业研究总监刘水认为，本次资产重组后，格力地产将通过产业整合、资源优化，强化上市公司竞争优势和盈利模式，提高可持续发展能力。公司拟在横琴、海南等地布局免税网点，强化业务管理和运营团队，为后续加强免税、保税、纳税等大消费业务奠定基础。
北京商报记者 王银浩 李涵
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