广州楼市再出大招，房票安置政策全域推行，郑州也有新动作

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广州楼市又一大动作

继郑州之后，广州也向全区推广机票。

10月22日，郑州发布《郑州市征收移民项目房屋票安置实施办法》。与郑州提出2022年6月实施房票购房政策不同，此次新房票政策有实施细则。同时，本保单使用期限短，有效期为半年；选择范围广，适用于全城；享受契税免税政策，价格与其他方式购买商品房相同。甚至折扣也必须与公共折扣相同，公积金和商业贷款也可以使用。

11月11日，广州市自然资源局宣布，为全面扩大被征地拆迁户安置选择，广州市所有新建出售商品房将纳入广州市可购买住房范围市政府发放的住房券。

首先，我们来解释一下房票的放置。

过去，棚户区要么按户改建房屋，称为棚户区安置改造法或实物安置法。这种方法的缺点是无法达到良好的去库存效果。 2015年之前，大部分棚屋改造都是通过这种方式完成的。

要么给棚改户发钱，这就是货币棚改法。这种方法是去库存的好方法，它通过市场的方法解决库存积压。 2015年后，该方法为主要方法。

2021年以来，越来越多的城市启动了房票投放。

如此称呼。 “房屋支票”是指对被征收人的住房安置补偿权进行货币量化，以及征收人向被征收人购买房屋出具的结算凭证。被征收人可以自行向参与房票结算工作的房地产企业购买商品房，并凭房票结算。

如果拆掉城里棚户区或者村里的房子，就会发给一张直接购买房子的凭证。而且，为了鼓励购房，持有优惠券的家庭可以享受购房折扣或补贴。

总而言之，这笔钱只能流向楼市。

之所以给房票，是因为随着市场形势降温，如果继续沿用过去的货币棚户区改造的拆房给钱的方式，被征收人不一定能用钱买房，反而可能会等你看，去库存的目标没能实现。目的。

广州房票超市扩张至全区

去年10月，广州市审议通过的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》和《广州市城中村更新专项规划(2021-2035年)》明确指出：

要探索住房票证安置政策机制，解决城中村改造问题，提高改造效率。

今年年初，黄浦区率先发布了一份“住房超市”名单，但流通范围仅限于本区。从9月开始，天河、荔湾开始有全城的房票，但数量很少。

此次，广州将“房票超市”拓展至全境。背后有很多考虑，比如去库存、促进卖地、促进经济发展等。

首先，去库存。

将房票适用范围扩大到全市的根本目的当然是减少库存。

尽管10月份广州楼市全面放宽限购，成交量有所增加，但库存依然较高。

10月，广州新房成交8972套，环比增长93%，成交面积94.97万平方米，环比增长88%。成交量创去年4月以来新高，但仍低于去年3月的小高潮。

二手房成交量（自助网签+中介网签）10379套，比2024年9月同期（8473套）增长22.5%，比2020年同期下降10.9%去年十月。

交易量横向比较并不令人意外，比今年6月份的交易量略少。

据中国指数监测数据显示，截至2024年10月，广州新建商品住宅可售存量面积已达1317万平方米，销售周期为21.7个月。库存面积和销售周期仍处于高位。

而且，关键是广州的这波交易热潮已经开始降温。

我在前天的文章中说过，进入11月份，四大一线城市中，除了深圳楼市持续火爆外，北上广的热情正在降温。

上海方面，上海中原地产披露的数据显示，上周（11.4-11.10）新建商品住宅成交面积11.19万平方米，环比下降58.04%。

广州地区，二手房成交量小幅下降，新房热度明显下降。

从周成交量来看，广州二手房成交量在10月第二周创下新高，超过3000套，随后立即跌破3000套。上周仅售出2,678套，成交量逐渐下滑。

新房方面，11月份下降较为明显。

10月前十天，由于国庆假期，新房网上签约仅1474套。中间10天跃升至4,467套，并在接下来的11天保持在高位。

然而，11月份，网上签约的新房数量骤降至2,024套。

图：城市金融；资料来源：广州市住房和城乡建设局

二线城市方面，10月份表现平平，整体成交量有所回升，但目前有所回落。

以厦门为例，10月份厦门共销售商品住宅3160套，环比增长约269.6%，成交面积约34.14万平方米，环比增长约273.9%。二手房销售19.63万平方米，环比增长40.2%，同比增长35.7%。售出1,975套，环比增长46.3%，同比增长41.9%。

但上周新房成交量环比减少一半。

二手房也开始走弱。

重庆也是如此。

济南也是如此。

当10月份一线城市成交量火爆的时候，我说这三年的救市时间越来越短，现在只能持续一两个月。这一次，大概率也不会例外。

从目前的趋势来看，80%的人又是对的。当然，未来交易量可能会出现波动，但政策效应减弱的趋势不会改变。

二是减轻房地产低迷对经济的负担。

广州统计局公布的前三季度经济数据显示：

2024年前三季度，广州地区生产总值.5亿元，按可比价格计算同比增长2.0%。

增量和增速均在GDP前十名中排名垫底，增速在26万亿元城市中也垫底。

广州经济失速的背后有两个因素：工业下滑尤其是汽车产业下滑，以及房地产低迷。

从工业下降看：前三季度，全市工业增加值同比下降2.2%。其中，汽车制造业增加值同比下降17.4%。

房地产低迷方面：房地产开发投资同比下降10%；商品房销售面积同比下降10%。

由于汽车行业和当前房地产市场的拖累，广州在支撑房地产表现方面是一线城市中最为激进的。目前，广州是唯一全面解除限购的一线城市。

近两年，广州房地产市场出现房价、商品房、二手房交易量、土地出让收入三重下滑。

尤其是卖地收入，跳水速度是肉眼可见的。

2021年，完成住宅用地交易78宗，交易金额1779亿元。 2022年完成交易47笔，收入1221亿元。 2023年完成交易43宗，土地出让收入1183亿元。

相比之下，2023年上半年，广州住宅用地成交16宗，总投资431.2亿元。 2024年上半年，仅成交4宗地块，土地出让收入64.77亿元。

果然，没有比较就没有伤害。

图：城市金融；数据来源：财新网

下半年，广州加快了拿地步伐，但下滑已经很明显。

2024年前三季度，广州共成交住宅用地交易15宗，出让金总额345.2亿元，比去年的825.9亿元下降58.2%，创2017年以来新低。

广州的财政非常依赖卖地收入。卖地收入直线下降，资金压力可想而知。

要改变这种状况，必须加快商品房去库存、缩短去库存周期。这就是“票券超市”向全市延伸的根本逻辑。

房票能产生什么影响？

房票投放的效果如何？

答案并不多。

2024年以来，已有40多个城市推出了房票投放，2023年还将有更多城市推出。

但结果呢？商品房交易量仍在下降。

国家统计局披露的数据显示，全国商品房销售面积从2021年的17.94亿平方米下降到2023年的11.17亿平方米，商品房销售额从2021年的18.19万亿元下降到11.66万亿元2023年。

今年前三季度，下滑速度加快。

1-9月，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2%。新建商品住宅销售额68.88亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24.0%。

今年前三季度，全国商品住宅销售面积超过8%，销量超过7%。也就是说，商品房销售面积跌破8亿平方米，销售额跌破7万亿元。

制图：城市金融；数据：国家统计局

据此预计，今年全国商品房销售量将跌至“双9”。

影响不显着的原因有：

一方面，双方利益难以让步、难以达成协议。另一方面，当市场下跌时，

以广州为例。

今年年初，黄浦区实行住房票证安置办法，住房供应仅限于黄浦区。由于政策只是鼓励你，并不强制你选择房票，所以最终很少有人选择房票。

据公众号“广州PLUS”报道：

此前，荔湾区十味堂改造项目率先使用房票，据悉只有个位数的人选择使用房票；黄埔知识城五村七区项目是最早使用房票的，选择房票的村民也只有十几人。而且，由于房票已经发放，所以实际使用的房票比例并不高。天河“跨区通用”房票持有者仅表示“打算使用”。

像知识城此前发放的房票，面值8000元/㎡，叠加2%的政策奖励。至于周边的可售房源，即使是新装修的项目，单价也在2万/㎡左右。也就是说，换取200多平米房子的房票只能换取80多平米的小户型。

在黄浦区南岗南片区，如果村民选择“房票安置”方案，基本补偿金额仅为13200元/平方米，政策奖励600元/平方米，房票补偿总额折合13800元/平方米。米。万科黄埔新城小区处于同一位置，目前新房销售均价约为3.5万元/平方米。如果村民之前居住的房屋面积为250平方米，现在只能在原地段更换为面积100平方米左右的商品房。

如果是你，你会吗？

除了个人不愿意之外，房地产企业也不太乐意。

财新在昨天发表的文章中指出：

首批愿意接受房票安置政策的房源数量并不多，这也是出于房地产企业的现实考虑。此前，有房企人士向财新表示，根据房票安置政策，开发商收到房票后需要向政府分期结算。按照政府的设想，只有所有被征用的地块都被平整并成功出让，政府收到土地出让金后，这些房票才能全部付清。这与销售之间存在较长的时间滞后，房地产企业希望更快地获得现金流。

两端都很难处理。

另一个因素是房价下跌，人们更愿意观望。现在手里拿着现金才是王道。手里拿着房票，换房子坐等房价下跌？

最后说一下昨天的契税减免。 11月13日晚，财政部发布通知：