Miao Ye / 来自上海
“上海楼市反转”、“二手房成交火爆”、“稳'银十'”......“9.29”新政策实施在过去一个月里受到了热烈的讨论。
二手屋售出 22,074 套，按月增长 63%，同比增长 68%;营业额717亿元，环比增长57%，同比增长65%。10 月份有 5 天单日交易量超过 1000 套......一系列数据指标宣告上海楼市正在“燃烧”。
这种交易热情也持续到 11 月。
网上楼盘数据显示，11月上半月（1日~10日），上海二手房成交8885套，超过6月同期，创年内新高。根据这个计算，11 月的二手房成交量预计超过 25,000 套。
从区域来看，无论是在上海市中心还是外环路周围，二手房交易活动都显著增加。
价格方面，根据CRIC对当前二手房价格与市场最低价相比的涨跌的监测，高溢价的项目有15个（升幅超过30%），占比约12%。跌破市场最低价的项目有 66 个，即进入“破盘”阶段，占比约为 51%。
根据CRIC评选出的2019年1月~2021年2月首次开盘的129个典型项目来看，“破”楼盘主要集中在郊区的5个新城。其中，青浦、奉贤、嘉定、宝山的“破盘”数量排名第一，均超过8个。
黄埔、长宁、静安、普陀等核心区域具有良好的保值升值性。其中，长宁和黄埔没有“破”楼盘，静安和普陀分别只有 1 个“破”楼盘。
“高档楼盘主要是上海核心区的新房，区域板块供应稀缺，配套设施相对成熟，注定难以'闯'。”CRIC研究中心副总经理杨可伟表示，虽然前期被炒作的虹桥片区热度有所下降，但如果上市时间在2021年之前，目前仍可以盈利。
他进一步举例说，如徐泾板块新房金地虹桥世家、首都锡瑞丽、中骏天京等项目至今的二手房价格较开盘价保持了10%以上的涨幅。
据CRIC统计，回报率小于0的“破盘”主要集中在上海郊区，均价在3万元~5万元/平方米。
比如西瑞汇二期在闵行华草板块是首期，平均开盘价6.6万元/平方米，认购率509%，现在成交价是6.3万元/平方米，完全“破”了。大华公园城、宝山共康、共福板块，均开盘价5.7万元/平方米，认购率241%，最新成交价仅为5.6万元/平方米，基本是“破盘”。
杨可伟认为，短期内，二手房价格将继续稳步下跌，部分楼盘大幅下跌，目前上海二手新房“破损”率高达50%。即便是昔日的网红市场，也将进入资本保值、微薄利润的时期，楼市的财富效应有望继续减弱。
同策研究院联席院长宋宏伟认为，10月上海二手房成交量增加，主要是受9月底集中放宽财经及楼市调控政策的影响，突破2万套属于被压抑的需求集中释放。从价格来看，以价换量的特点非常明显，但跌幅正在收窄，这意味着楼市预期受政策影响，有企稳迹象。只有当楼市成交量连续三个月上涨，成交量带动价格止跌，才能真正止跌企稳。
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