在当前的上海房地产市场中，新房市场和二手房市场似乎是一处天空、一处地表。
看来二手房市场的火爆还没有转移到新房市场。
二手房销售并没有带动新房销售。
近年来，上海新房市场有一个共识：
城市的新房卖不愁，但郊区的新房卖不出去。
但长期的分化，导致了新房不好卖的刻板印象。
也正是这种刻板印象被很多人忽视
929新政后上海新房市场
尤其是11月下旬以来，
市场正在悄然发生变化。
01
近7000套！新房成交量创历史新高
刚刚过去的11月，上海新房市场共成交16508套（含商品房），日均成交量550套，环比增长7.3%。
一举超越6月份，创下2024年以来的新交易纪录，交易量首次连续两个月增长。
扣除商业、办公和停车位后，商品住宅共售出6,866套，环比增长24%。
继6月6,649台之后，再次突破6,000台，冲击7,000台大关。
随着527新政效应消退，上海新房成交量自6月以来已连续三年下滑。
9月份，成交量跌破4,000套大关，成交量仅为3,585套。
929新政后，10月新房销售明显反弹，环比上涨54%。
年内新房交易数量第二高。
加之一揽子新政策的实施，交易成本降低，新房供应量得到提振。
11月份新屋销售大幅增长，尤其是下半月。
02
积分纷纷触发，新房人气被“点燃”
11月份上海共有四批31个项目入市，比10月份增加9个。
11月推出项目36个，供应5,588套，较10月增加1,087套。
开盘项目中，均价10万元以上的项目有8个，环比增加3个；
均价在5万以下的有10家，比上月减少1家。
整体成交均价67462元/平方米，与上月持平。
在一系列利好新政的推动下，11月份上海新房市场出现明显变化。
当月开放的众多项目中，触发积分的项目明显增加，多达6个。评分最高的是外环一哥普法唐城，积分为62.06分。
即使整体市场环境复杂多变，
那些新房供应相对紧缺的特定优质板块的优质项目，
仍能以其独特的优势赢得市场的高度认可。
从全月数据表现来看，6个触发点累计得分在全年统计数据中排名第二，仅次于楼市活跃度通常较高的3月份。
此前全年，新房市场的积分触发次数有限。
要知道，今年以来，全市新房开盘总数已达303套。
但累计触发积分次数仅为30次，平均每月触发积分次数不足3次。
在此背景下，11月六次触发点实属不易。
一方面，一系列新政策刺激了市场需求，促使一些犹豫不决的购房者积极入市；
另一方面也反映出市场信心的逐步恢复和增强。
综合作用下，11月新房市场较以往大幅增长。
从成交区域来看，城外区域成交保持稳定，部分中高端改善区域成交活跃度也开始增强。
03
涨幅高达11% 部分地区成交价格上涨
在市场供需、政策调控等因素的综合影响下，11月份上海新房市场价格整体呈现上涨趋势。
浦东供需表现尤为活跃，入市项目既有高端豪宅，也有急需改善。
自住需求和投资需求都相当强劲。
11月成交均价60837元/平方米，环比上涨11%；
共售出1,657套，环比增长29%。
11月最大的政策变化是契税改革和取消普通住房标准。这一政策变化也体现在市场交易上。 11月份售出的房屋中，近70%的面积为95-145平方米。
由于政策的出台，这些房产可以享受部分契税豁免，节省交易成本。
04
明年房价走势非常明确
七批本地拍卖的平均溢价率为15%，向市场发出了明确而强烈的涨价信号。
不过，这次物价上涨并不是普遍上涨，而是会精准聚焦在那些重点领域、重点行业。
市场本质上是多元化的，同质化产品滞销，这是市场上的普遍现象。缺乏独特卖点和核心竞争力的产品很难脱颖而出。
未来，新房仍将是一个两极分化的市场，购房者永远会争夺充满稀缺性的资产。
（11月新房成交前20名）
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