一、支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，将于近期推出。
2.在支持闲置土地回收、新增土地储备、收购现有商品房改建保障性住房等专项债券方面，财政部正在会同有关部门研究制定政策细则，推动加快落实。
3.隐性债务置换工作将立即启动。
四是加快发行补充国有大型商业银行核心一级资本的特别国债。
以上四项不仅有利于经济基本面，也有利于楼市。这也意味着新一轮楼市大礼包即将送出。
我们先看第一篇文章《支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，将于近期推出》。这是什么意思？
事实上，在10月12日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，财政部长这样表示：
我们正在抓紧明确取消普通住宅和非普通住宅标准的增值税、土地增值税政策。下一步，我们将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
这包含两个层面的信息。
未来房地产还会有两波减税降费。第一波是“取消普通非普通住宅标准”带来的减税降费；此外，还有第二波，具体情况尚未披露。
近年来，为了控制房价，国家采取了一系列政策打压豪宅或改善型住宅。例如，面积、单价或容积率超标的住宅被定义为“非普通住宅”，从开发阶段到交易阶段均征收较高的税费。的税收。
以北京为例，根据2024年1月1日起实施的最新标准，享受北京税收优惠政策的普通住房还应满足住宅区建筑容积率1.0（含）及以上的要求，单栋房屋建筑面积144平方米（含）五环以内房屋成交价格在8.5万元/平方米（含）以下，五环至六环以内房屋成交价格在6.5万元以下元/平方米（含），六环外房屋成交价格在4.5万元/平方米以下。 （含）以下三种情况。
上海、深圳等城市也有类似标准。
这就带来了一个奇怪的现象。在大城市的核心地段，如果单价很高，即使你住的是容积率高达6倍的小区，房子只有70平米，你依然是“豪宅”，交易税会更高。很多。
如果不再区分普通住宅和非普通住宅，人们在核心区域购买高单价的房子，税费将会大幅降低。
比如深圳一套房子，转让价800万元（原登记价300万元，持有2年以上），如果按照非普通住宅政策转让（购房者为第一家），增值税23.81万元，增值税附加23.81万元。 14000元，个人所得税元，契税元。
取消非普通住宅后，增值税及增值税附加减至0元，个税减至8万元，契税减至8万元，共节省32.81万元。
可见，“取消普通非普通住宅标准”对于楼市来说将是一大利好，尤其是大城市核心区单价高、总价高的住宅。
将有助于放开各地“房价上限”，让豪宅引领全国楼市复苏。
对于开发商来说也是有好处的，可以节省不少税费。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准住宅出售且增值税额不超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。非普通住宅土地增值税无优惠。
取消普通住宅和非普通住宅标准的背景是中国房地产政策发生重大逆转。过去主要是解决“有没有房”的问题，所以政策打压了改善房、豪宅；现在房子多了，“好不好”的问题以后就解决了，所以取消了“7090政策”和“限价令”。 “村禁”放松了，现在要“取消普通非普通住宅的标准”，用大城市豪宅价格的上涨来推动楼市的复苏。
请注意，财政部还表示，“下一步将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。”也就是说，“取消普通非普通住宅标准”后，还将有进一步的减税降费政策。
我现在还有一个重要的预测：由于特朗普的政策很容易刺激美国的通胀，所以这波美元降息的时间将会缩短，降息的幅度也会更小。这会缩小中国降息的空间，所以未来将会为楼市提供更多的减税降费，甚至直接发行债券来支持楼市。
因此，财政部表示，专项债券支持闲置土地回收、新增土地储备、收购现有商品住房建设保障性住房等。财政部正在会同有关部门研究制定政策细则，推动加快实施。
这实际上是在向房地产行业发行债券、“印钞票”，让行业得以复苏。
值得注意的是，房地产企业通过发债收购现有商品房、回收现有闲置土地，既可以收回现金，又可以避免资金链断裂、底线降价。
专项债券还可用于“增加土地储备”，这实际上为货币化棚改提供了资金支持。在棚户区改造中，政府支付现金并收回土地。被拆迁户获得房票并换取新房；开发商从被拆迁户那里拿到房票，到政府兑换成现金。
“专项债可增加土地储备”，意味着住房存量同时减少，产生了必须在短期内兑现的购房需求（房价使用期限相对较短） 。
“隐性债务置换工作立即启动”，这对楼市来说也是一大利好。
近日，财政部公布12万亿元减债计划，其中新增6万亿元地方债额度，前五年每年8000亿元，以及2万亿元可续期棚户区改造债券。
这笔钱将在未来几年内逐步到达地方政府手中。以“专项再融资债”形式筹集的资金已分配给部分企业，解决了地方政府大量拖欠建筑企业资金的问题。
地方隐性债务与房地产、土地市场密切相关。如果资金短缺持续下去，地方政府可能会在房地产低迷时期继续出售大量土地，因为他们要维持运营，无暇考虑长远。现在我们有12万亿元的债务资金，可以减少卖地，这样有利于控制房地产的增长。
债务化解还可以保证体制内人员（包括公务员、教师、医生等）工资的正常支付，清理欠企业的大量资金，解决三角债务问题，产生乘数效应资金。这些都有利于改善消费、改善预期。
“发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本”也是重要利好。
预计发行约1万亿国债，向工农建交邮储等六大银行注资，增强化解不良贷款、收购兼并中小银行的能力。规模银行，并发放房地产和其他贷款。 。
很多读者仍然关心LPR本月能否继续降息？公积金贷款利率什么时候下调？
我的预测是：年底前降准的可能性很大，可能降0.5个百分点。
至于LPR是否会降息，存在不确定性。近期部分城市房贷最低利率有所回升，从3%以下回升至3%以上，这或许预示着11月甚至12月不降息的可能性。
原因是什么？
主要是，特朗普带着复仇回来了。尽管他喜欢低利率和弱势美元，但这位无厘头总统的主要经济政策是让美国通胀走强，美元走强，降息空间更小。
美联储12月份大概率暂停降息，未来降息空间较小。
鲍威尔拒绝辞职，决心成为捍卫美联储独立性的烈士。未来两年，他很可能在利率问题上与特朗普“对抗”。既然希望快速降息，推出刺激通胀的政策，那么美联储在降息方面就会变得越来越谨慎。
这可能会影响中国的降息空间，让我们在降息方面更加谨慎。不过，我认为中国明年2月底前再次降息（LPR）还是有可能的。
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