随着政策效应不断显现，北京楼市复苏迹象明显。
《第一财经日报》记者近日走访了解到，10月以来，北京新房在线咨询量和实地考察量均呈现明显增长，一些热门板块改善项目和性价比刚需项目已迅速售出。 。
二手房市场，总价400万元以下的房屋成交量持续走高，带动10月份成交量创近19个月新高。与此同时，市场分化也在加剧。部分板块次新房成交价一个月内上涨近10%，而偏远地段的“老、破、小”房产尚未出现明显止跌迹象。
改良后的新房产卖得很好
“一期项目年底才开工，如果考虑买大面积公寓，可以看看新推出的二期项目。”
11月初的一个周末，记者在朝阳孙河片区中建濮院售楼处看到，沙盘、样板间里挤满了前来看房的人们。很多人都在展厅里签合同，因为没有空位，房产顾问表示稍后会发送电子项目信息和首付、月付款金额等信息，然后开始接收下一组顾客。
据了解，该项目由中建一局（集团）有限公司（以下简称“中建一局”）旗下房地产公司中建智慧置地开发。一期工程于去年9月2日开工。共有983套，其中两居室74平方米，三居室88、99平方米，四居室125平方米。销售指导价7.98万元/平方米。
二期项目是今年6月出让的北京首个“住宅+工业+配套”组合供应用地孙河乡前围沟地块。销售指导价也为7.98万元/平方米。 。当时，中建智慧土地联合体以底价112亿元拿下该集团土地。
该置业顾问告诉记者，该项目一期面向更广泛的客户群，而二期产品均为改良型四房户型，共442套，面积从125平方米到210平方米不等，每套总价1100万至1750万元。
记者了解到，今年以来，北京新建房市场持续承压，不少项目出现“以价换量”。同时，市场分化加深，产品能力较好的改良项目普遍畅销。
以朝阳区为例，一位中介告诉记者，目前朝阳北部的新房基本都是改善工程，80%位于五环外。区域成交量位居整个北京市场前列。
上述中建璞园是改善市场的热销楼盘之一。据了解，该项目10月13日开盘首日即售出200余套，合同额达22亿元，成为北京信房网10月签约第二大企业。
据了解，中建智慧置地收购的组团地块中，除了中建普园二期外，另一块位于酒仙桥的地块被命名为北京辰园。由于区位优势和高端改善项目的定位，同样在开盘后迅速售空，开盘首日销售额达61.5亿元。成为北京新房网10月签约及成交最多的项目。
今年9月30日，北京发布楼市新政策，包括降低存量房贷利率、降低个人住房贷款最低首付比例、加大住房公积金贷款支持力度、减少非京住房年限等。通州区住房限购政策，加快构建房地产开发新模式方面，有关部门也表示，将取消普通住房和个人住房标准。非普通住房在适当的时候。
不少中介告诉记者，整个10月，不少对新房感兴趣的客户迅速入市，加快购房决策。除了部分改善型楼盘外，成交量较高的楼盘主要还是以需求为主的楼盘。
在通州万科东路售楼处，租户甚至要排队等候现场置业顾问。
该项目于去年8月被万科收购，并于去年11月开盘。单位包括两居室至四居室单位，面积从65平方米至120平方米不等。
一位房产顾问告诉记者，该项目位于地铁6号线子午子学院站附近，周边配套设施齐全。目标客户群为首次购房或首次改善住房的年轻人，且以朝阳通勤居多。其中，65平米两居室由于总价较低，是所有户型中销售最快的。 “很多在朝阳工作的女顾客看中了这个，很快就买了。”
据了解，通州区此前实行“双限购”政策。今年年初，虽然取消了各类家庭在通州落户满3年或缴纳个人税、社保满3年的期限，但仍需是非北京居民或北京居民。非通州区居民户在通州区有劳动关系。今年9月30日，通州全面放宽实施九年的“双限购”政策，不少朝阳通勤的乘客都有资格“上车”。
记者从万科东路案例现场获悉，通州全面放宽限购后，该项目成交量大幅增长。今年1-10月共售出514套，远高于同期通州区其他项目的成交量。
该项目营销负责人告诉记者，该项目签约的650组客户中，“90后”占60%，外省客户占比70%以上。目前项目销售率已超过80%。
除万科东路外，10月份最受欢迎的楼盘还有御和园、京西润府，房山区的需求旺盛。一位中介告诉记者，这两处楼盘因总价低、靠近地铁、新房项目质量好，吸引了很多房山本地客户。 “由于前期需求较大，两个项目10月份成交量均名列前茅。”
据统计，整个10月，北京新增商品住房网上签约4500套，均价5.6万元/平方米，环比分别增长50.1%和18.2%。 4500套的网上签约量也创今年新房交易新高。
值得注意的是，在新上门量和成交量增加的同时，部分楼盘却宣布取消前期优惠。
大兴区某项目房产顾问告诉记者，从11月份开始，项目优惠将全面收回2个点。据了解，该项目所在的大兴区是今年新房价格下降的主要区域。 6月份开发商冲刺年中业绩时，南城四环外地区出现了不少特价房，降价幅度达到15%-20%。每平方米价格下降近万元。
不过，该地区某房企营销总监告诉记者，总体来看，北京新房市场近期宣布折扣恢复的项目仍有少数，占比不足20%。具体还是需要分项目、分板块。
二手房持续分化
“9月30日”新政后，与新房市场相比，二手房市场升温更为迅速。
记者了解到，去年3月“小印度之春”之后，北京二手房价格开始了长时间的“以价换量”。年内，不少住宅区价格下跌20%至30%，购房者观望情绪较重。
但今年5月以来，尤其是“5·17”政策出台后，二手房议价空间逐渐缩小，不少业主不再接受较大的“议价”。自“6月26日”政策发布以来，6月至9月成交持续增加，价格小幅回落逐步企稳。
9月底政策影响下，不少二手房看房群体缩短了决策周期，加快了入场速度。北京链家数据显示，国庆期间，北京二手房销售数量较去年同期增长50%，交易量增长近3倍。
国庆节过后，市场热情依然不减。中原地产首席分析师张大伟表示，以往政策出台后，市场热情通常会持续两周左右，但今年整个10月，北京二手房市场成交量一直居高不下。
其中，成交量率先回升的是总价400万元以下的实时房源，尤其是“老少皆宜”。由于前期价格长期下跌，在10月份政策影响下，首次购房者加速签约，叠加近期降息，成交量仍在增加。
整个10月，北京二手房网上签约1.7万套，均价5.23万元/平方米，环比分别上涨31%和2.4%。网上签约量达17,000套，创近19个月新高。张大伟解释说，二手房网上签约普遍滞后。 10月北京市场实际成交量约2.5万套，创2017年以来新高。
此外，二手房市场分化趋势日益明显。在朝阳区望京地段一小区，记者了解到，总价800万元以上的二手房成交价格近期小幅上涨。
一位深入朝阳区的中介告诉记者，10月份该区二手房成交情况分化明显。在朝阳公园、望京、太阳宫等几个热门地段，2010年后位置好的次新房近期已售罄。询盘量大幅增加，部分小区房屋成交价格一个月内上涨近10%（相比“9·30”政策前）。其他地区的二手房价格大多趋于稳定，但位置和条件相对较差的“老婆小”，由于询盘量较低，价格仍呈下降趋势。
记者从多个地区中介了解到，继2017年整个北京市场的最高点之后，2017年至2021年，此类次新社区增长了两倍。从去年3月的“小印度之春”到现在，其中，北京多处住宅区成交价格下跌30%左右。但很多时候，由于楼龄较新、产品布局合理且相对稀缺，价格降幅一直低于市场平均水平。 15%左右，目前的价格大约是2017年的水平。
一位壳牌经纪人告诉记者，目前壳牌网站挂牌的近16万套房产中，次新房仅占10%至20%。近70%的住房存量是2005年以上的，住房选择非常丰富。此类房屋2017年至2021年增长有限，目前价格已普遍回落至2016年市场整体上涨前的水平。”从成交数据来看，未来这些房屋的价格可能还会继续下跌。 ”
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