9月29日，专门发布公告，澄清了一些细节。
去年9月25日，现有房贷利率曾一度下调。
此前，各地此前的房贷利率均为5年期LPR利率+基点模式。
各地加的基点不一样，有的加60个基点，有的甚至加120个基点。 （120个基点相当于1.2%的利率）
这意味着，虽然很多人的利率是浮动的，但合约中的5年期LRP利率每年都会根据最新的LPR利率进行更新，但这个额外的点是少不了的。这是现有房贷利率高于增量房贷利率的主要原因。
比如，去年5年期LPR利率降至4.2%，但仍有人加了120个基点，实际房贷利率为5.4%。那么去掉附加积分后，房贷利率就可以一口气降到4.2%；
去年房贷利率下调意味着取消了这个额外的点，所以降幅比较大。
今年存量房贷利率下调，依然是加点调整。
因为现在的新房贷利率基本就是5年期LPR利率减去50多个基点。
这意味着，今年新增的房贷与现有的房贷还存在相当大的利差，这也是提前还贷潮不断的原因之一。
根据发布的《关于存量房贷利率批量调整的倡议》，今年下调存量房贷利率，是将存量房贷利率由去年下调后的5年期LPR利率下调至5年期。 LPR利率负30个基点。 。
也就是说，去年现有的房贷利率，去掉了加分，降到了0加分。今年下调了30个基点。
不过，央行此前表示“预计平均降幅在0.5个百分点左右”。
所以我以为这次会调整为5年期LPR利率负50个基点，但实际上是负30个基点。
据多家媒体解读，这个“平均下降0.5个百分点左右”考虑了今年5年期LPR利率的下调。
今年以来，5年期LPR利率两次下调，从4.2%下调至目前的3.85%；减少35个基点。
但如果算上今年的LPR降息，那么此次现有房贷利率应该会下调65个基点，而不是50个基点左右。
这个实际的下降过程，以我自己为例，去年9月份我的房贷利率下降到4.3%，然后今年元旦LPR利率更新后又下降到4.2%；
按照新规，下个月开始，我的房贷利率将下调至3.9%，然后明年元旦LPR利率更新后，如果用现在的LPR利率，就会下调至 3.55%；
考虑到10月20日，5年期LPR利率应进一步下调，降幅应达到20个基点。
所以明年元旦以后我的房贷利率应该会降到3.35%，甚至更低。
不过说实话，这和现在的新房贷利率还是有一定差距的。
目前部分城市新增按揭贷款利率已进入“2时代”，即部分城市商业按揭贷款利率在3%以内。
当10月20日5年期LPR利率再次下调时，预计更多城市商业房贷利率将进入“2.0时代”。
因此，此次现有房贷利率下调后，与新房贷利率仍会存在一定差距。
当然，无论如何，减少总比不减少好。对于现有购房者来说，降价是一件好事。他们每个月总可以少交点钱，减轻一些负担。
但要实现“引导商业银行将存量房贷利率下调至新房贷利率附近”的目标，明年存量房贷利率恐怕还得下调一次。
这次，确实有一些被保留了。
其中，在政策层面，完全明确“允许在LPR基础上改变房贷利率点差”。
其提到，“自2024年11月1日起，当全国范围内浮动利率商业个人住房贷款利率与新发放商业个人住房贷款利率出现一定程度偏离时，借款人可以与银行业金融机构协商，银行业金融机构将发放新的浮动利率商业个人住房贷款，以替代现有贷款。”
这意味着，此次减免后，如果未来新旧房贷所加的积分相差太大，借款人可以与银行协商修改所加的积分。
当然，对于银行来说，修改加分就相当于让银行把嘴里的肉吐出来。仅仅通过与借款人协商，期望银行同意修改、加分，显然是不现实的。
这只能在国家层面上进行，鼓励银行批量修改、加分。
但至少这项政策为未来进一步修改加分，明确了政策空间。
另外，这次除了修改和补充之外，还有一条规则对购房者更加有利。
即从下个月开始，取消最低一年期房贷利率重新定价周期的限制。
之前买房的时候，和银行的合同里有LPR利率重定价日，就是LPR利率更新的时间。
比如，5年期LPR利率今年已两次下调，从4.2%下调至3.85%；
但因为我的LPR利率重定价日是元旦，所以我现在的房贷利率还是4.2%，要到明年元旦才会更新到最新的5年期LPR利率。
大多数购房者的LPR利率重定价日为元旦，但也有部分重定价日为其他日期，如合同签订日等。
这种一年只更新一次的周期太长，我们无法及时享受到国家降息的好处。
因此，此次新规取消了最短一年重定价周期的限制。
但公告中并未具体说明本次重新定价周期可以缩短到多少。其仅表示“重定价周期可由借款人与借款人自主协商确定”。
此外，除了新房购买可以取消一年最低重新定价周期限制外，现有抵押贷款借款人也可以进行调整。公告称，“符合条件的现有房贷借款人可以与商业银行协商调整房贷利率上调幅度，调整重定价周期”。
当然，具体会缩短到多少，只能等本月银行详细信息出来时才能知道，但至少肯定会比去年缩短。
此外，如果存量房贷的重定价日期也调整，哪怕是每六个月一次，也意味着大部分存量房贷借款人可以立即更新到最新的LPR利率，而不必等到明年元旦，哪个更好。
此外，虽然去年全国大部分城市的房贷利率下调至5年期LPR利率+0个基点，但北京等部分城市仍然保留了加分，甚至加了55个基点。
今年，这些城市将全部取消积分并降低积分。
例如，目前北京首套房贷款可下调至30个基点，二套房贷款利率政策下限为-5个基点，五环以内第二套房贷款为-25个基点五环外二套房贷款积分。
央行2023年四季度货币政策执行报告显示，去年9月推出存量房贷降息后，已降低存量首套房贷款利率超过23万亿元，平均利率每年降低73个基点至4.27%。减少借款人利息支出约1700亿元。
今年存量房贷利率再次下调后，现有房贷利率已全部进入“3时代”，而新房贷利率则部分进入“2时代”。
尽管美国上个月降息50个基点，但最新的30年期抵押贷款利率仍处于6.12%的高位。
相比之下，我们的抵押贷款利率，无论是新的还是现有的，都已经进入了低利率时代。
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