“止跌企稳”组合措施落地，房地产市场正在与时间赛跑。 9月29日夜对于房地产来说无疑是一个煎熬的时刻。当晚，存量房贷利率下调、上海调整住房限购政策、广州全国取消限购、各大城市调整首套房、二套房首付比例，全部在这一晚实施。
看来一切都得在国庆假期到来之前完成。
9月29日晚，央行连发四份文件，落实行长潘功胜9月24日在国新办新闻发布会上宣布的相关房地产金融支持措施。 《完善商业性个人住房贷款利率定价机制》（以下简称《公告》）最关系到广大群众的利益。 《公告》明确了降低现有房贷利率的时间表、路径和方法。
《公告》共六条。前四条主要涉及广大人民群众的切身利益，即：
1.借款人申请商业个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。如果合同约定固定利率，则合同期内利率水平保持不变。若合同约定浮动利率，则以最近一个月的贷款市场报价利率为定价依据，加上加点（加点可以为负值）形成利率。加分幅度应反映市场供求、借款人风险溢价等因素。
2.固定利率商业个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构发放新的浮动利率商业个人住房贷款替代现有贷款。置换时，利率根据最近一个月贷款市场报价利率形成，并加点作为定价依据。加点幅度等于原合同利率与最近一个月贷款市场报价利率的差额。
三、自2024年11月1日起，合同约定浮动利率的，商业个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。利率重定价日，定价依据调整为最近一个月贷款市场报价利率。贷款合同应当约定利率重定价周期和调整方式。
四、自2024年11月1日起，浮动利率商业个人住房贷款利率与全国新发放商业个人住房贷款利率出现一定程度偏离时，借款人可与银行业金融机构协商，银行业金融机构金融机构将发放新贷款。发行浮动利率商业个人住房贷款以取代现有贷款。重新约定加点幅度应反映市场供求变化、借款人风险溢价等因素，加点幅度不得低于商品房加息点下限（如有）贷款被替换的城市的贷款。
公告第五条、第六条一般公众可以忽略。
具体而言，上述四项影响如下：
首先，存量浮动利率抵押贷款调整的关键时间点是11月1日。从这一天起，借款人可以与商业银行协商重新定价周期。从此，房贷利率将直接调整为最近一个月的贷款市场报价利率。
所谓协商重定价周期，是指现行的浮动利率抵押贷款合同。虽然一般有两个利率调整周期，但主要实施方式是次年1月1日开始调整。如果按照这两种调整方式，现有房贷利率下调的时间将会明显推迟。允许谈判重定价周期从11月1日开始意味着现有抵押贷款利率可以在最短的时间内进行调整。
根据央行测算，平均降幅在0.5%左右。
其次，银行可以发行新的浮动利率抵押贷款作为替代，将现有的固定利率抵押贷款转换为浮动利率抵押贷款。利率跟随市场。它以最近一个月的市场报价利率为基础，由附加点组成。这个附加点可以是负值，即，它可以是负点。这样，现有固定利率房贷的“降息”就完成了。 。
第三，与浮动利率存量房贷相比，固定利率存量房贷的操作更为复杂，关键在于附加积分的计算。公告给出的计算方法为原固定利率与最近一个月现行市场利率报价的差额。例如，原固定利率为5，当前最近一个月利率为3，则加点为差2，更换后的浮动利率房贷利率为当前市场利率quote + 2 - 这只是一个例子。单词。
这似乎有点令人困惑。事实上，现行的LPR利率将于2019年开始实施。实施时，借款人可以选择浮动利率或固定利率。 2019年之前及之前，大量房贷都是固定利率，合同规定也执行当时的房贷利率，可能会明显低于现在。
因此，如果固定利率低于或等于当前利率报价水平+加分点，借款人可以选择继续采用固定利率，不转为浮动利率；只有在具有成本效益的情况下，借款人才会转向浮动利率。据我们了解，固定利率抵押贷款转换的总需求并不算太大。
四是央行设定新增抵押贷款利率与存量抵押贷款利率的偏差值。当偏差值达到或超过一定范围时，借款人可以与银行协商以新发放的浮动利率贷款替代现有的抵押贷款。贷款时，积分加分率不得低于所在城市的下限。这实际上为未来现有的房贷利率调整提供了一个常态化的机制。
也就是说，未来只要现有房贷与新增房贷利率差距达到一定程度，借款人就可以与银行协商降低房贷利率。
在9月24日的新闻发布会上，潘行长说了一句很简单的话，大意是商业银行需要时间制定实施细则，并要求公众不要下午去银行要求降低房贷利息。费率。这一次，商业银行动作非常快。 9月29日晚，工农建行四大行均给出了下调现有房贷利率的时间表：
细则最迟将于10月12日出台，存量房贷利率批量调整将于10月31日前实施，这与央行给出的11月1日重定价周期时间点一致。
当日晚间，备受关注的限购政策调整也取得进展。上海对限购政策做了三项调整：
一是非本市户籍居民在外环线以外购买住房的家庭和单身个人，购买住房缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为一年或一年。更多的是在购买日期之前连续付款。
二、持有《上海市居住证》且积分达到标准值并在本市缴纳社会保险或个人所得税满三年以上的非本地居民家庭，可享受与上海居民家庭同等的待遇。购买住房单位。购房福利。
三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。在新区就业、职住分离的群体，可在现行限购政策的基础上在新区增购一套住房。住房促进工作与住房平衡。
截至发稿，广州也取消了全部限购政策，深圳、北京也调整了限购政策。现在万事俱备，只需要“止跌稳”即可。这个10月，楼市值得期待。
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论