同时，央行引导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量住房贷款利率的倡议》（以下简称《倡议》）。内容很清楚。原则上，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（含一、二及以上）房贷利率实行批量调整。LPR（贷款市场报价利率）上调幅度高于——现有住房贷款30BP的，点数加成幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市现行新发放商业性个人住房贷款加成点数下限该城市位于。
简单来说，本轮存量房贷批量调整后，“高位”购房者存量房贷利率将下调至不低于LPR-30BP。在此基础上，由于不同购房者签订的贷款合同不同，相应的减免细节也不同。
目前，中国银行、建设银行、工商银行、农业银行等主要商业银行均已发文跟进落实。中国建设银行公告称，该行正在抓紧制定存量房贷利率批量调整实施方案，计划于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。
一线城市上海率先出台后续文件降低存量房贷利率。上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，提出按照城市原则优化个人住房贷款相关政策——具体政策落实，落实好国家降低存量住房贷款利率政策。引导商业银行稳步有序降低存量房贷利率至新房贷款利率附近，进一步降低购房者房贷利息支出。
本轮现有房贷利率调整如下： 1、原则上各大商业银行最迟于2024年10月12日发布各银行具体操作细则。10月12日后，借款人可联系所属银行了解调整情况细节。 2、原则上，主要商业银行应在2024年10月31日前对存量住房抵押贷款（含一级、二级及以上）利率统一实施批量调整。《倡议》明确鼓励各商业银行办理“一键式”调整。通过网上银行、手机银行等线上渠道，为借款人提供便利。 3、11月1日后，双方可协商调整积分增幅范围。
如果按照现行LPR计算，2025年1月1日为重定价日，假设调整前借款人存贷利率为LPR+55个基点，即4.75%（4.2%+55个基点），则2024年10月30日每日批量调整后，现有房贷利率下调至3.9%（4.2%-30个基点），1月1日重新定价后下调至3.35%（3.65%-30个基点） ，2025 年。
对于现有的固定利率房贷，将最新的LPR折算成积分，然后将积分范围调整为LPR负30个基点。例如，现有利率为4%的固定利率房贷，5年以上最新LPR为3.85%，则先将固定利率折算为4%（即加15个基点）。 LPR），然后将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。
对于部分新增住房贷款利率政策仍设定下限的城市，调整后的加点幅度不得低于下限。例如，北京二套房贷款利率政策下限为：五环以内二套房贷款下限为LPR负5个基点，二环外二套房贷款下限为LPR-5个基点。五环LPR负25个基点。相应的二套房贷款批量调整时，加点分别调整为LPR-5个基点和LPR-25个基点。
来源：第一财经
截至7月底，全部存量抵押贷款加权平均利率约为4.06%。今年前8个月，全国新增按揭贷款平均利率为3.61%。根据举措，现有房贷利率经批量调整后将下调至3.55%左右。调整后，利率将比调整前的4.06%下降约0.5个百分点。预计跌幅为平均值，每份合约的具体情况都会有所不同。
以现有抵押贷款期限100万元、25年、等额本息还款为例，假设抵押贷款利率由4.4%下调至3.55%，借款人可节省利息支出约5600元元每年。批量调整完成后，预计这项政策将惠及5000万户1.5亿人口，每年为现有房贷家庭节省支出1500亿元。
权威市场专家表示，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受到低利率，但在利率上行阶段，借款人也将更快承受高利率。
（时代财经整理自央行、第一财经、央视新闻、证券时报、上海市住房保障和住房管理局公众号）
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