预计最迟在年底前
“国庆前有惊喜。”赵颜颜（化名）几年前在北京买了一套小户型公寓，高额的每月房贷就成了他心里的重担。赵颜颜的房贷总额为250万元，利率为贷款市场基准利率（LPR）+55个基点。“希望房贷利率能降到当地最低水平，减轻每月的还款负担”，他说。
9月24日，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜指出，将存量住房贷款利率下调至新增住房贷款利率左右，预计平均下调0.5个百分点左右。
房贷大政策一出，利率何时下调成为不少购房者关心的话题。对此，北京商报记者咨询了各大银行客服人员，给出的回答大同小异，均为“我们注意到了新闻报道，但尚未收到监管指导文件，相关部门一旦出台意见，我们会立即跟进落实。”
从一线业务方面来看，一位银行内部人士透露了更多信息。一位股份制银行人士称，“政策应该很快就会出台，但具体细节还要再等等看。按照以往的经验，指导意见应该会在国庆节前后出台，不会太晚。”
从宣布下调存量房贷利率到最终实施，银行需要经过一系列内部评估和准备过程。另有银行业内人士预测，首先，地方分行将根据总行的指导意见进行内部评估，制定具体实施细则。这一阶段大约需要3周到1个月的时间；评估完成后，相关细节还要经过审批程序，直至正式确定。这一步骤预计需要1个月左右的时间。如果新的调整细则与上次调整存量房贷利率一致，则只需简单设置参数，大约需要10天到2周的时间。但如果出现新的变量或重大变化，则需要联系借款人收集信息、开发系统，这个过程可能会延长到一个半月甚至更长时间。在一切准备工作完成后，银行将发布公告，告知客户具体的实施细节。
“从政策公布到全面实施，顺利的话大概需要两个月时间；如果有复杂情况，可能会延长到三个月以上。不过考虑到监管部门的时间要求，预计多数地区将在四季度内完成全部工作，确保年内下调存量房贷利率，不会拖到明年。”上述知情人士说。
统一调整概率较高
“5·17”新政之后，全国大部分城市首套房贷款利率均出现下降，房贷利率普遍下滑至历史低位，新贷利率与存量房贷利率利差进一步扩大，存量房贷利率下调将切实减轻购房者月供负担。
按照监管要求，存量房贷利率与新增房贷利率接近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这是继去年首次下调后，全国范围内第二次下调存量房贷利率。虽然力度没有此前预期的80个基点那么大，但也确实是国庆前夕给居民发放的“大礼包”。从目前的信息看，降息政策已经比较明确，降幅在50个基点左右，意味着各地都会普遍执行这个标准。
北京首套房最低首付比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于同期LPR减45个基点。以目前5年以上LPR3.85%的水平计算，目前北京首套房最低利率为3.4%。“如果存量房贷利率能下调到3.4%，我毫不犹豫换手机”、“我要加大消费买骑行装备”，不少借款人在社交媒体上发文。
对于北京存量房贷利率能下调多少，银行人士持谨慎态度。一位知情人士表示，“目前还没有接到任何通知明确下调的具体依据。从流程上看，各地下调标准都是综合考虑当地经济状况、对GDP影响等因素后确定的，确保政策调整能适应当地实际情况。”
临平住宅大数据研究院高级分析师关荣学预计，目前北京首套房贷款利率下限为LPR-45个基点，存量房贷利率大概率调整为LPR或LPR+10个基点，不太可能降至目前新发放利率LPR-45个基点的水平。二套房贷款有望降至LPR+10个基点。不过也有业内人士表示，这样的普惠政策或将分批统一下调，北京存量房贷利率下调50个基点也是有可能的。
下调幅度确定后，还有几种调整方式也是市场关注的热点。回顾上一轮存量房贷利率下调，8月31日，人民银行、国家金融监督管理局发文，允许商业银行对符合条件的存量首套住房抵押贷款利率下调。当年9月25日，各银行集中完成首批主动批量调整；对“二转一”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款还款本息欠缴的存量房贷客户，引导其通过手机银行或贷款办理行完成相关业务申请，这也是一次主动批量调整。
一位银行业内人士透露，“从目前我们了解到的信息来看，批量下调的概率很大，但不同地区可能会有差异。以北京为例，如果采取和上次存量房贷利率下调一样的参数设定方式，即按照特定时间段、首套或二套房性质进行利率调整，那么银行内部的技术准备会比较迅速。但不排除新政策可能引入更多变量，比如区分五环内和五环外房产、独生子女家庭和二胎家庭等。这样一来，准备工作会因为涉及更多分类标准而变得更加复杂。此外，针对不同区域（如主城区和偏远郊区）的房产，可能设定不同的利率调整幅度。”
跨银行转按揭依然困难
存量房贷利率下调已成定局，至于存量房贷转抵押贷款问题，潘功胜也表示，转换工作初步在银行内部实施，下一步将考虑是否有机会跨银行进行抵押贷款转移。
事实上，2008年房贷转贷方式曾繁荣过一段时间，但出于监管政策限制及风险控制考虑，近几年跨行房贷转贷业务逐渐受到限制和监管，已较少被提及。
在关荣学看来，银行内抵押贷款转让可以满足客户多样化的需求，如延长贷款期限、降低贷款利率等，提高客户粘性；通过抵押贷款转让，银行可以盘活存量资产，增加贷款发放量。跨行抵押贷款转让的必要性在于，若其他银行的贷款利率或贷款条件更为优惠，借款人可以将抵押贷款转让给其他银行，以减少利息支出或获得更适合自己的贷款产品。
对于房贷跨行转让能否顺利推行，一位银行业内人士表示，存在一定难度，一旦房贷跨行转让放开，各家银行为了吸引客户，会竞相提供更低的利率、更高的效率，市场将进入激烈竞争状态。
星图金融研究院副院长薛红燕指出，相较于同业转贷，跨业转贷流程要复杂得多，且不能保证100%成功，因此在有同业转贷更优选择的情况下，预计跨业转贷不会成为政策性选项。
关荣学进一步表示，目前，推行跨行房贷转让存在以下难点：跨行房贷转让涉及两家银行，审批流程会更加复杂，耗时更长；新的贷款银行需要对借款人的资信状况和抵押物进行重新评估和担保，这可能导致房贷转让失败。
对银行息差的影响为中性
谈及存量房贷利率下调对银行的影响，中金公司研究部银行分析师林颖琪预测，“假设1年期和5年期LPR均下调20个基点，存量房贷利率平均下调50个基点，我们测算对利差影响分别为9个基点和6个基点，合计约15个基点。假设存款利率下调25个基点、存款准备金率下调50bp，对银行利差影响基本可以抵消。根据央行测算，本次利率调整对银行利差影响总体呈中性。我们认为，这主要是出于维护金融体系稳定，银行需要维持合理的利差和利润。”
下一步，银行应采取多种措施开源节流，实行精细化管理，减少存量房贷利率调整对利润和利差的影响。
薛红燕强调，在下调存量房贷利率的同时，央行将通过降准向市场释放1万亿元流动性，这可以部分抵消下调存量房贷利率对银行息差带来的影响，有利于稳定银行息差水平。另外，随着新一轮降息周期的到来，新一轮存款利率下调也在所难免。
从业务角度看，存量房贷利率下调不会影响银行开展房贷业务的积极性。有银行业内人士坦言，银行发展房贷业务始终有动力，因为房贷是银行最稳定的收入来源之一，即使利润较低，但属于低风险的优质资产。虽然存量房贷利率下调短期内影响了银行部分收入，但长期来看，将推动银行优化资产结构，寻找新的增长点。
北京商报记者 宋轶彤
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