将惠及5000万户家庭和1.5亿人
潘功胜称，“我们预计平均降幅在0.5个百分点左右。之所以说是平均，是因为贷款发放的时间不同，不同时间、不同地区、不同银行发放的存量房贷利率不一样，我们预测降幅是一个预期平均值。银行下调存量房贷利率，有助于进一步降低借款人的房贷利息支出。我们预计这一政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人，平均每年减少家庭总利息支出约1500亿元。”
潘功胜还表示，本次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性，下调存量房贷利率会减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。
购房者能减轻多少负担？
30年期百万房贷每月还款或可减少300元
“存量房贷利率下调，我每月房贷还款额能减少多少？”南京的李先生看到消息后，联系了自己的房贷客户经理。客户经理表示，目前还没有收到通知，建议李先生及时关注相关信息。不过，他个人认为，后续可能和上次存量房贷利率下调的模式一样，系统会计算，银行会统一处理。
李先生用银行的贷款计算器算了一笔贷款，剩余还款期273期（即273个月），贷款余额79.9万元，还款利率4%，采用逐月递减还款方式。“我下个月本来要还5590元，算了一下，如果现在房贷利率降到3.5%，下个月就得还5257元，一个月省了300多元。”李先生对扬子晚报/紫牛新闻记者说。
记者搜索发现，有媒体报道称，如果平均降息0.5个百分点，那么对于贷款本金100万、采用30年等额本息还款方式的贷款，每月可减少还款300元。
另有媒体报道称，目前存量房贷平均利率约3.92%，此次下调50个基点，若以商业贷款额度100万元、30年还贷方式计算，每月可减少还款约280元，30年共可减少利息支出10万元。
降低二套房贷首付比例会带来什么影响？
激发改善或改变房屋的需求
对于购房者来说还有一个新消息：全国二套房贷款最低首付比例将由目前的25%降至15%。
此举究竟有何影响？分析称，此举有利于降低二套房或升级房首付比例和购房门槛。简单算一下，某家庭认购一套总价200万的二套房，原来首付要50万，现在降到30万，直接降了20万，将激活升级房或换房需求。
现有抵押贷款利率何时会下降？
央行将于近期出台关于调整存量房贷的文件
潘功胜表示，央行将于近期出台关于存量住房贷款调整的文件，但银行也需要一段时间做好必要的技术准备。另外，将指导商业银行完善住房贷款定价机制，银行与客户按照市场化原则进行动态谈判。
9月24日，记者多次拨打某银行房贷中心客服电话，但电话始终处于占线状态。估计不少人得知消息后都前来询问。在另一家银行网点，记者咨询客户经理得知，目前尚未收到关于下调存量房贷利率“时间表”的最新消息。
人民银行江苏分行相关人士向扬子晚报/紫牛新闻记者表示，这是国家政策，具体利率可以由总行决定。
资料显示，上一次调整是在2023年8月31日，当时中国人民银行、国家金融监督管理局联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷款利率的通知》。相关负责人就政策调整回答了记者的提问。
当时的具体“时间表”是：对符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，借款人可主动向贷款银行提出申请，同时也鼓励银行通过发布公告、批量处理等方式为借款人提供更加便捷的服务。在调整方式上，可以改变合同约定的住房贷款利差，也可以由银行以新贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借款人与贷款人协商确定，但调整后的利率不得低于原贷款发放城市首套房贷款利率政策下限。新贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
《通知》于2023年8月31日发布后，多家银行也迅速发布公告，表示将依法有序推进降低存量首套商业性个人住房贷款利率工作。
今年LPR也已下调
这也将在未来得到体现
去年存量房贷利率调整后，有购房者感到疑惑，为什么我的利率调整到4.2%，他的调整到4.3%，有的还调整到4.0%。 对此，一位银行客户经理表示，这可能是因为大家的LPR（贷款市场基准利率）幅度不一样，重新定价日期也不同。
南京市民孙女士也称，去年首次下调存量房贷利率时，房贷经理就发布过通知：“2019年10月8日前办理的贷款，如利率结构为浮动，则自动调整为LPR（4.2%）。2019年10月8日至2022年5月14日之间申请的首套房贷，则自动调整为LPR（4.2%）。2022年5月14日后申请的首套房贷，则自动调整为LPR-20个基点（4.0%）。”
那么，最新的LPR是多少呢?今年9月20日公布的最新LPR为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均与上期持平。
今年以来，1年期、5年期LPR分别下调0.1和0.35个百分点。其中，作为个人住房贷款和企业中长期贷款参考基准的5年期LPR利率2月份共下调25个基点，此次调整是LPR改革以来最大幅度下调。7月20日，1年期和5年期LPR均下调10个基点。
这意味着，对于存量房贷还未调整的消费者来说，今年的LPR下调也将在随后的LPR重新定价日体现出来。
专家认为，这对刚性需求的消费者有利
未来存量抵押贷款利率或将继续下降
著名经济学家宋清辉在接受扬子晚报/紫牛新闻采访时表示，降低房贷利率主要会减轻存量房贷居民的还款压力，增强消费能力。对于正在等待购房的消费者来说，意味着他们的购房成本将大大降低，有望刺激他们的购房需求，尤其是对首次购房的年轻人而言。此举无疑是个好消息。
宋清辉预计，为进一步刺激楼市回暖，存量房贷利率或将继续下行，但不同银行的利率调整步伐或有差异。
二套房首付比例由25%降至15%，对二手房市场的影响在于，可以大幅降低购房者购买二套房的门槛，让更多有住房改善需求的家庭用更少的钱置换二手房。这一举措无疑将直接刺激二手房市场的活跃度，进而有助于释放更多的消费潜力，其对拉动内需、促进经济增长的积极作用是显而易见的。
此外，二套房首付15%对地产股也有明显利好作用。9月24日，上证指数收涨114.21点，A股市场创下4年多来最大单日涨幅。多家知名房企股价呈现大幅上涨趋势。宋庆辉认为，此举或反映出投资者对房地产行业前景的信心正在逐步恢复，预示市场或将迎来新一轮涨势。
扬子晚报/紫牛新闻记者 徐静 马艳
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