今年夏天的房地产市场很艰难。
日前，全国新房市场7月数据曝光——成交面积环比下滑44%，销售金额环比下滑46%。5.17新政后的第二个月，中国楼市仿佛在加速下滑。天气有多热，楼市就有多冷。
这是否是中国楼市的至暗时刻？
在刚刚结束的2024博鳌房地产论坛上，地产大亨和经济学家们共同探讨了一个话题——“我们还会失去多少年？”樊纲、陈启宗、陈怀、陆挺四位大咖，将当前的中国房地产市场与上世纪90年代日本房地产衰退时期进行了类比。
大家的共识是，我国的房地产问题和日本类似，甚至更加复杂和棘手，陈怀教授甚至认为“要是能像日本那样亏那么多就好了！”房地产行业的困境，从例子可见一斑。
01
当前楼市正面临市场调整的大周期，萎缩或蛰伏成为流行格局，我国住宅销售面积较三年前的高峰已下降50%，房价也下跌了25%。
今年美国投行高盛曾对比过日本和美国市场的衰退历史，高盛给出的答案是，我国房地产市场目前只走到了下行调整期的一半，还需要三年时间才能恢复，2027年第三季度将见底。
为什么是2027年第三季度？
日本房价从1991年到2009年下跌，一共72个季度，18年。美国房价从2006年到2012年下跌，一共24个季度，6年。相当接近。高盛用美国模板预测中国房地产市场：我国房地产市场自2021年第三季度达到顶峰后，进入下行阶段。到现在已经整整三年了，已经走过了一半。
我们要感谢高盛的仁慈，如果它按照中国网民认同的日本模式预测18年大萧条，那它就如雪崩一样孤独！
我们简单算一下：前三年销量下降了一半，房价下降了四分之一，如果再以这个速度调整三年，房价还会再下降40%，市场规模会缩减到原来的三分之一，楼市会回到出厂状态，这听起来很恐怖。
但世界上没有两片完全相同的树叶，中国房地产周期也不太可能走美国的老路。林毅夫曾说：西方主流经济学对中国是“无效的”，过去70年的历史证明，中国经济高速发展的奇迹，正是因为我们结合自身优势，通过创新打破了西方经济学的局限。
按照佛教对世界生灭的描述，现在的房地产市场大概正处于“生、有、灭、空”的“空”阶段，按照经济学中“繁荣-衰退-萧条-复苏”的行业周期四阶段划分，现在大概是最萧条的阶段。必须注意的是，佛教徒和经济学家都认同，事物的发展是有周期的，终点往往就是起点，“空劫”之后就是“成劫”，萧条之后必有复苏。
02
虽然集市异常寒冷，但经常熬夜的人都知道，一天中最黑暗、最寒冷的时刻就是黎明前，那时的我们都会蜷缩在避风的角落里，倒数着天亮的那一刻。
在此期间，房地产市场接连释放出多个信号，表明正在越来越接近底部。
房价收入比大幅下降，购房压力大幅减轻
房价收入比一直是衡量住房压力的关键指标。官方媒体数据显示，2019年至2024年，随着居民收入稳步提高、房价持续下降，我国35个大中城市房价涨幅明显，平均房价收入比由16.03降至11.78。5年前，买一套房子需要辛苦16年，而现在只需要12年，少了4年。
我们可以参考一下成都的房价收入比11.78，看看这个数字会是什么样子的，这个城市的房价收入比是11.71，与35个城市的平均水平最接近。
事实上，从购房压力来看，成都可以分为两个市场。
目前5+2区域新房成交总价中位数，高新区高达1200万元/套，成华区低至310万元/套，按照成都现行房贷利率，以及最低310万元/套的中位数价格计算，如果在主城区买房，每个月要还1.1万多元房贷，对普通家庭来说还是一个不小的压力。
但如果看看二手房市场，成交均价为120万元，30年期房贷每月还款额为4400元，相对来说要容易得多。
新房和二手房还贷压力的巨大差异，解释了一个现象：为何成都二手房成交占比越来越大。两年前，成都二手房成交量刚超过新房，到2024年7月，成都二手房成交量已经超过新房，今年1月和8月，二手房成交量几乎是新房的3倍。
房屋的投资属性正在悄然兴起
据称，被市场誉为“炒房高手”的O先生今年夏天已经带着他的炒房团队出手了。由于O先生近几年屡屡被“打脸”，他的举动并不能算是房价成功触底反弹的关键证据。不过，统计数据显示，不少城市的房屋确实重新具备了投资价值。
据数据机构诸葛房搜报告显示，今年上半年，全国50个主要城市平均租金收益率已回升至2.03%，达到近五年来最高水平，值得注意的是，8月23日，多家银行将5年期存款利率由2.0%下调至1.8%，导致租金收益与存款收益之间出现明显的利差。
要知道，货币天然具有逐利的属性，当租金拥有比存款利息更出色的理财功能时，钱会流向何方也就不言而喻了。
专项债券退出是一个明显信号
有消息称，决策层正在考虑允许地方政府利用专项债券资金购买现有待售商品房。
猜测这一政策在去库存的大背景下即将出台。其实，两个月前，房企使用专项债券购买闲置土地的新规就已出台。此次，使用专项债券购买新房，无疑是又一个强有力的政策补丁，不仅可以缓解房企的资金压力，还可以调节新房市场的供需。
甚至有人猜测，国家队加速进场购股，更像是股市的一次“筑底”行为，是市场见底的明显信号。
1.4万亿元资金流入房地产
这段时间，国家做出了两个有意思的举动，一方面央行出手打压国债市场；另一方面商业银行批准了5392个白名单项目，融资总额高达1.4万亿元。国家对房地产的态度很明确，有人分析，近期进入房地产行业的融资规模约有3万亿元，这不是一个小数目。
美国降息对中国有利
今年以来，美元在加息与降息之间来回跳动。但8月23日，一向言辞谨慎的美联储主席鲍威尔明确表示将下调美国利率。他表示：“现在是调整货币政策的时候了。”
传闻中的美元降息时间——9月，已经越来越近了。就连没用过美元的人都知道，美元降息将导致人民币升值。其利好包括三个方面。
一是资金将流出美国，我国资本市场将因此受益，投资市场将更加活跃；
第二，美元利率降息会带来汇率变化，中国企业持有的美元利息减少，债务压力得到缓解。
第三，降息意味着美元暂时停止收割世界，我国货币政策将有更大的操作空间——比如进一步调整利率、增加货币供应量等。
注：此言非虚，央行行长潘功胜刚刚表示：“我们将继续坚持支持性货币政策基调，引导货币信贷合理增长，促进企业融资和居民信贷成本平稳下降，保持人民币汇率在合理均衡水平上。引导金融机构加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持，更有针对性地满足合理的消费融资需求。”
因此，我们有理由期待房地产市场接下来的表现。正如陈启宗在博鳌论坛上所说——
虽然冬天未过，春天未到，但市场已经见底，只要你不再是以前那个疯狂的人，就不用担心，静待春天的到来吧！
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论