撰文 | 甘洁 编辑 | Alice
香港上市房地产公司的半年报陆续出炉，但A股那边暂时还没有太大的动静。
2024年8月8日，港资商业地产巨头九龙仓集团披露了上半年业绩报告，从财报开头公司给自己的10字总结来看，似乎没有什么意外。
1. 世界很安静
“世界平静，资产价值下降。”这是和记黄埔对2024年的年中总结。
从宏观经济角度看，上半年确实比较复杂，不只是房地产，很多行业都是这样，全球经济放缓、地缘政治紧张、美国利率持续高企，都阻碍了市场基本面的恢复。
在香港，自 2 月份取消印花税以来，住宅价格已趋于稳定，但由于利率高企和经济活动疲软，涨势仍低于疫情前的水平。供应链重组、红海航运中断以及区域竞争加剧影响了港口运营，导致吞吐量下降。
内地零售市场持续疲弱，消费者担忧通货紧缩风险、就业保障及房地产市场动荡。
消费者在支出方面依然保持谨慎，特别是在非必需品方面。
出境游重启带动消费外流，给零售、酒店等行业带来额外挑战。尽管政府出台房地产扶持政策，但对开发物业的提振作用因城市不同、个别开发商不同而存在差异，从整体数据看，市场活动仍不活跃。
具体到和记黄埔，上半年经营同样面临挑战，营运及盈利指标全线下滑。
2024年上半年，九龙仓集团营收同比下跌约14%至70.32亿港元。 Real 发现，这是该公司营收连续第三个半年下滑，2022年下滑33.46%，2023年下滑0.96%，今年跌幅进一步扩大。
九龙仓集团创立于1886年，业务包括香港及内地的投资物业、酒店及发展物业，以及经营物流基建的现代货箱码头和香港空运货站。长沙国金中心、时代奥特莱斯商场、上海会德丰国际广场等地标建筑均为集团的投资物业。
按业务划分，九龙仓上半年投资物业收入下跌5%至23.64亿港元，2023年则为24.8亿港元；经营溢利下跌6%至15.73亿港元，2023年则为16.79亿港元，主要由于内地商场及写字楼租金疲软。
上半年九龙仓的发展物业收入下跌25%至20.28亿港元，2023年该数字为26.88亿港元。不过，该业务的经营利润却升至3.87亿港元，2023年仅为0.54亿港元。整体经营毛利达19%，远高于2023年同期的2%，主要由于杭州一个项目的落成。
九龙仓集团上半年酒店收入下跌，由2023年同期的2.96亿港元下跌至2.91亿港元，微跌2%，主要由于市场疲弱下房价下跌所致，经营利润则下跌73%，由2023年上半年的4,400万港元下跌至1,200万港元。
上半年物流收入同比下跌12%至10.73亿港元，经营利润同比下跌39%至1.23亿港元，主要由于现代货箱码头吞吐量下降、业务结构不佳。
投资营业溢利减少12%至港币10.23亿元，主要由于股息收入减少。
2、资产价值下降，扭亏为盈
销售方面，九龙仓集团上半年出现明显下滑，总合约销售额下跌41%至10.66亿港元，其中香港地区销售额下跌13%至3亿港元；内地销售额下跌48%至6.99亿元人民币，尚未确认销售额下跌74%至5.75亿元人民币，内地销售额下跌尤其明显。
九龙仓集团几年前就停止买地了，其主席吴天海在中期业绩发布会上说：“有很多地块没人感兴趣，所以就低价出售。大家都对竞争最激烈的地方感兴趣。大家都想要的地块很贵，贵到有时风险和回报都变得不合理。因此，我们暂时看不到任何合适的投资机会。”
2024年上半年，和记黄埔（包括合资公司持有的投资物业）独立估值产生应占但未实现的重估减值净额44.81亿元（扣除相关递延税项及非控股股东权益后），而2023年仅为3.56亿元。
其他费用净额为港币 8.64 亿元，较 2023 年同期的港币 9.97 亿元减少，主要包括对内地子公司持有的发展物业计提减值准备合计港币 3.22 亿元（2023 年：港币 2.93 亿元）；
净汇兑损失3.04亿港元（2023年：3,900万港元）；
长期基金投资资产的公平值亏损为1.16亿港元（2023年：7.69亿港元）。
基于以上原因，和记黄埔上半年由盈转亏，由2023年同期盈利7.35亿港元转为亏损25.58亿港元，其中投资物业公允价值减少是主要原因。
负债方面，九龙仓集团十分稳健，上半年流动负债222.33亿港元，较2023年底的267.63亿港元有所下降。净负债增加11%至87亿港元，主要由于期内支付发展物业的建筑成本及购买长期投资。
九龙仓集团的净负债包括106亿港元的银行存款及现金以及193亿港元的债务，其中包括现代货箱码头30亿港元的净负债。
2024年上半年，和记黄埔的净负债与总权益比率为6.2%，较2023年底的5.3%有所上升，但仍维持在较低水平。
3. 裁员500人背后
股息方面，九龙仓的第一次中期股息每股0.20港元，将于2024年9月12日派发给2024年8月28日下午六时名列股东名册的股东，股息总额为6.11亿港元。
截至2024年上半年，九龙仓集团员工约5700人，其中管理业务员工约1000人。2023年同期，该集团员工约6200人，其中管理业务员工约1100人，一年内裁员约500人。
财报发布后，8月9日，花旗银行发布研究报告，调整九龙仓集团的股票评级。
研报提到：九龙仓业务表现一定程度疲弱，但市场对其潜在公司动作抱有期待，同时集团过往表现良好，估值在行业内维持较高水平。花旗银行维持九龙仓股票“卖出”评级，但将目标价由20.8港元下调至18.9港元。
美银证券发表研究报告称，受益于发展物业销售及相关利润率改善，九龙仓集团上半年核心利润同比增长9%，超过该行预期，中期股息符合预测。尽管集团估值相对便宜，但在宏观逆风下盈利前景不明朗，维持集团“中性”评级，目标价27港元。
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