没有能力吸引“流量”，没有资本收获“眼球”，现在面临多大的压力、未来这些地产项目如何突围，都是摆在项目运营者和城市管理者面前的难题。
第1部分
差异化加剧，客源向高端聚集
上海的城市半径仍在扩大，但周边房产却成为楼市下行的“弃儿”。
有维数据中心统计数据显示，2024年1月1日至7月24日，上海新建商品住宅累计销售28806套（不含临港“双限房”），其中外环以内（内环内、内中环、中外环）销售8642套，外环外（外郊环、郊环外）销售20164套。
虽然外环线新房销售数量不低，但如果考虑到巨大的供应量和销售周期，今年以来上海郊区房地产市场的问题异常严峻。数据显示，1至7月，上海市外环线内房屋平均销售率为44.26%，而外环线和外环线外房屋销售率分别为30.13%和18.77%。
越出手越难卖，这是人们对上海楼市的总体印象。前几年一度风头正劲的崇明、临港、大虹桥等地，成为新一轮的“硬骨头”，昔日的辉煌终于成为昙花一现。
据凤凰地产上海统计，今年上半年上海推出的133个楼盘项目中，39个项目的销售率不足两成，九成以上位于外环以外。临港东来1号自5月开盘至今仍为0套网签，奉贤丰发共售出5套房子，松江国贸绿园销售率不足3%，金山华芳唐悦售出3套房子，青浦徐泾蟠龙里销售率达20%。
这些偏远郊区的物业，由于区位短板，对营销和运营团队提出了更高的要求。以临港万象东来1号为例，该项目距离上海市中心50多公里，距离临港新片区主城区约14公里，是中铁十五局集团在上海的首个住宅物业，也是与临港投资控股的首次合作。
作为曾被万众期待的“首秀”，东来一号去年第二季度就开设了展厅，经过整整一年的招商引资、铺天盖地的广告宣传，据说营销费用高达数百万元。今年5月，项目以低于联动价的价格开盘，加上赠送家装大礼包、渠道铺货等，几乎所有常用的营销手段都用了，但结果依然残酷：截至7月26日，东来一号的销售业绩为零。
“滞销”成为外环楼盘的共同命运，在5%的优惠限制内，远郊区的楼盘大多已将优惠发挥到极致，即便加上渠道铺货和一些停车券、免物业费、送家电等“边缘”促销活动，仍无法吸引更多客户购买。
网上房地产数据显示，截至7月26日，上海外环线嘉定、金山、青浦、奉贤、松江五区共有超过3.3万套新房等待消费。
第2部分
每一项“新政”其实都是对外环建筑的“二次伤害”
5月份以来，全国及上海房地产市场进入政策密集释放期，降首付、降利率、降社保，限购门槛越来越低，对上海外环楼市来说，不是机遇，而是“祸害”。
以上述临港东来1号为例，项目负责人表示，5月27日上海“九条措施”发布后，更多购房者关注市区楼盘，这让远郊区县的临港市场更加冷清。
一位负责奉贤区某项目的营销经理告诉凤凰地产，“一些原本打算在这里买房的人，看到新政策降低了首付门槛，就想加紧努力，买离市区近的房子。”新政策出台以来，他所在的项目现场客户不增反降，“客流量都被市中心吸走了。”
放眼全国，这种“抱怨”方式依然在沿用。
所以廊坊、天津“指责”北京步子迈得太大；嘉兴、昆山“指责”上海太谦虚，但在整体大环境低迷的当下，一线城市房地产市场犹如一剂“强心剂”，不能丢。
“抢占核心城市、核心区域优质资产”今年以来在全国被广泛提及，上海中心城区豪宅成为富豪首选的资产配置，相比上半年上海23栋豪宅千亿销量，郊区楼盘销量明显黯然失色。
第 3 部分
“去库存”出路何在？
形势已经严峻，城市管理者当然不会坐视不管，于是崇明、金山、临港等地的住房供应量开始减少，并逐步暂停土地供应，以消除这一轮住房供应过剩。
房地产市场新房种——分配式保障房似乎即将到来。虽然一种观点认为，分配式保障房将对地方商品房造成一定冲击，但另一种观点认为，政府或将指定企业实体收购过剩的商品房，用作“保障性住房”，从而实现郊区去库存与拆迁安置目标同步实现。
凤凰地产上海站注意到，5月6日，上海市住房和城乡建设委在答复建议中提到，对部分商品房销售有一定困难、合作企业资金压力较大、地方政府积极性高的“城中村”改造项目，可以试点创新“住房券安置”方式。
郊区住房市场库存过剩已成为现实，市场正在汇聚各方智慧共同寻求解决方案。我们对未来也应抱有积极期待。新建商品房是为了满足居民新的住房需求、改善居住条件而存在的。无论如何，郊区新建住宅不应成为“沉默的大多数”。
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