7月24日上午，海珠区康路片区城中村改造项目工地上，F37、F57两个地块开工仪式同时举行，标志着项目正式进入施工阶段。这是自去年12月31日启动“先拆后建”以来，康路改造取得的又一突破。
康鲁片区改造面积110.27公顷，规划建筑量377.98万平方米，分为59个单位地块，其中重建地块（含公用地块）49个，融资地块10个；按照“先重建、后融资、先集体、后私人”的原则，分四期滚动实施，拆一区、建一区、落一区、腾一区，确保居民有效安置和产业合理延续完善。其中，改造一期共9个地块，其中重建地块8个，融资地块1个。
此次开工的两块改建地块总用地面积约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建设8.42万平方米、共计650栋改建房、1700平方米公共服务设施、2.35万平方米产业用房。上述两块地块预计2027年底竣工，优先安置首批村民，将康路改造的阶段性成果带给群众，为后续剩余地块的改造实施树立榜样。
康鲁片区位于全国最大的纺织面辅料交易基地中大纺织商圈，依托纺织产业链资源，经过30多年的发展，该区经济产值大幅提升，但一系列“城中村问题”也随之而来——人口密度高、居住环境差、各种生产生活方式交织。
“我们基本都搬到外面的商品房住了，村里的‘板楼’空气不流通，一下雨街道就被水淹。但毕竟我们的根在这里。”鹭江村村民车先生说。
“街坊邻里都想住上好房子，有社区花园，有电梯，来这里创业、打工的人都想安稳地赚钱，村集体经济也需要‘上一个台阶’。”康乐二经社相关负责人说。
在村民的坚强意志下，变革迫在眉睫。
去年6月，海珠区成立康陆区综合整治提升指挥中心，将康陆区按13个经济社区划分为13个网格，13位区领导任网格长，选派14位驻村“第一书记”进区，齐头并进推进整治、人居环境治理、产业有效转型和有序转移。
▎如何寻找城市更新各方利益的“最大公约数”？
康鲁区房屋产权复杂，包括村民住房、外来人员住房、小产权房、党员建筑、集体产权、集体土地上国有房屋、临时建筑等七类，如何在各方利益中寻找“最大公约数”，是旧建筑改造面临的最大挑战。
凤阳街道办事处副主任龙斌介绍：“为充分听取群众对整治工作的意见，辖区13个网格都成立了专门小组，由经济社社长和网格长担任‘双组长’，并主动向社会公布办公地点，让群众在‘家门口的讲台’上喝茶聊天、表达诉求、交流思想，打造‘康路街道议事厅’。这也有利于各村、各社区‘讲公道’，分好整治‘蛋糕’，汇聚各方力量共同推进整治的强大力量。”
今年2月至6月，丰和经济协会对该片区拆迁安置补偿方案进行了三轮意见征求，充分听取村民和相关群体呼声，并逐一进行整理、分析、研究，不断修改完善方案。
经过多方谋划、持续发力，康路旧城改造项目加速了特大城市城中村改造进程。
规划编制迅速，8个月内相关重要规划获得批准：2023年10月，片区规划方案获得批准；2024年1月，城市更新单元详细规划正式公布实施；2024年5月，整治实施方案（不含拆迁补偿）获得批准并进行村民投票，赞成率92.27%；2024年6月，历史土地使用手续完成（第一批）获得批准，F37、F57两个地块的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证获得批准。
地块拆迁迅速。海珠区成立专门拆迁工作小组，网格、村干部按照“情、利、法”原则开展租金清缴工作。仅用4个月时间，就完成了F37、F57两个首期开工地块49栋楼、379户租户的租金清缴签约工作，全部拆除房屋8.32万平方米。其余7个首期改造地块租金清缴率均超过90%。
“首建”准备工作快。房屋拆迁启动后，海珠立即倒推施工进度，实现了“三个提前”——提前推进并完成历史用地手续；提前编制首建地块设计方案；提前完成改建房型设计等相关村民投票工作。“三个提前”大大缩短了施工时间，让整治工作驶入“快车道”。
▎人居环境治理难题如何破解？
康鲁区人口多、房屋多、工厂多，生产生活24小时不间断，有“不眠村”之称，人口密集、城中村繁忙给人居环境治理带来极大障碍。
针对城中村各类安全隐患，2023年以来，海珠区开展9次专项行动，整治全区各类安全隐患，重点整治违章建筑、消防通道堵塞、违章简易吊车等顽疾。共拆除违章建筑32.9万平方米；打通楼间外部消防通道1342条、房屋至屋顶内部消防通道2291条，实现“天地相通、内外畅通”，保障生活通道畅通。2023年下半年以来，全区火灾情况连续4个季度环比下降30%以上，实现安全生产“零事故”。
为彻底解决“招聘街”带来的消防通道不畅等问题，康鲁发起“线上+线下”攻势。线下，新建5000平米招聘广场，日均接待约2万人次；线上，研发康鲁服饰智慧招聘系统，利用AI算法精准推送岗位和订单，推动企业与用工者线上直连。自2024年2月系统上线以来，已注册系统账号10余万个。
针对城中村违建、消防等隐患，海珠区还创新开发了智慧拆迁、智慧数字管理、智慧消防等系统，以“智慧治理”促“善治”、促“长治”。
▎传统产业如何转型升级？
康鲁的另一面是工业。康鲁区位于全国最大的纺织面辅料交易基地中大纺织商圈，聚集了5000多家中小型服装厂、仓储企业，是著名的“服装村”。
“康路片区目前的环境和产业生态，导致其以小作坊为主，缺乏大型企业。”海珠区凤阳街道商会秘书长崔女士说。
在转型过程中，该区充分考虑中大纺织商圈产业的“留”与“转”，有力推动了商圈由传统商品交易市场向国际时尚中心的转变。
一方面，在“培育”字上下功夫。海珠区制定了中大纺织商务区产业规划，通过专业市场升级改造更新23万平方米产业空间，培育一批高端设计平台，推动龙头企业在商务区设立一批新型制造主体；推出服装企业发展壮大十项政府服务扶持措施，制定产业指引并明确集体房产改造进口清单，通过举办广东时装周、红棉时装周等活动，加强展贸招商和产业链招商；联合智精科技公司，深度分析海珠区纺织服装产业全链条现状痛点，支持其发挥“链条龙头”作用，引导其实施数字化面料展销、数字化智能仓储配送、数字化智能设计、服装“云工厂”运营中心、电商代销运营中心等项目。
另一方面，在“转移”两个字上取得突破，海珠区建立海清招商联动机制，出台设备搬迁购置补贴、先行转移企业专项奖励等扶持政策，举办多场招商会、产业转移推进会，合作共建广清轻纺产业智能制造基地和面辅料展销中心，助力一批企业有序转移。
▎实现“四大提升”的时代典范
去年底，《海珠区丰和（康乐村、鹭江村）地区城市更新单元详细规划》获审议通过，康鹭地区更新改造计划分四期进行，预计10年全面完成。
此后，康鲁区整治工程不断加速推进，去年12月31日，康鲁区城中村整治实现首次拆迁，半年多时间，F37、F57两个地块陆续开工，整治工程进入施工阶段。
F57 绘图渲染
F37剧情渲染
展望未来，改造后的康路地区人居环境将更加优美、公共服务设施更加完善、产业品质将更加优良、农村集体将更加富裕。
区域建筑密度将由59%大幅降低至22%，绿地面积将增加至9.33万平方米，交通路网密度将提升70%，彻底改变“握手楼”、“一线天”等现象。
区域内将配套一批优质公共服务设施，包括全日制高中1所、初中1所、小学4所，教育设施面积由9.9万平方米增加至15.66万平方米；社区卫生服务中心1所、社区卫生服务站5所；医疗设施面积由750平方米增加至9900平方米。公共服务、市政管理、道路交通、绿地等占改造总用地面积的55%。
该区首次提出在城中村改造中配置综合性产业用地，为优质企业就地升级提供产业载体，改造后预计可提供产业空间144.83万平方米。同时，该区将以中大轻纺市场资源为基础，通过“保留部分关键生产环节、分类施策重组企业架构、搭建数字化供应链平台、品牌聚集设计孵化”四大战略，布局“城市智慧纺织+中心城科技创新+活力消费”三大功能；沿南泰路-地景路布局产业地块，以发展新优质生产力推动形成优质集聚产业走廊，引领中大轻纺商圈振兴，打造具有全球影响力的国际时尚消费商圈。
预计转型后村集体财产固定资产将由原来的70亿元增加到288亿元左右，集体经济年收入将持续稳步上升。
文/广州日报新花城记者：何钻英
图/广州日报新花城记者：吴子良、陈有子、郑宏达、王文宇
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