作为推动止跌稳经济“组合拳”的一系列增量政策之一，通过货币安置等方式实施100万新城中村和危机政策的进展备受关注。证券时报记者近日多方采访获悉，苏州、宁波、青岛、合肥等地正在抢抓政策机遇，研究规划申报项目，谋划新增专项贷款授信额度，制定改造方案和安置政策。其中部分原计划2025年启动的实物安置项目也将调整为货币安置。
接受证券时报记者采访的专家认为，城中村改造具有改善民生和拉动经济的双重作用。改造的诸多困难中，资金问题最为突出，需要进一步加大财政金融政策支持力度。预计2025年财政支持力度将加大，城中村改造将加快。完成100万套货币化安置后，可增加约2亿平方米的消耗。
专项贷款明确支持货币化安置
城中村改造是一项复杂的系统工程，资金需求巨大。近年来，中央出台多项支持政策，帮助地方政府解决资金问题。
2023年7月，国务院办公厅印发《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》，城中村改造顶层设计方案实施。 2023年12月，住房城乡建设部、财政部等四部门联合下发通知，明确城中村改造专项贷款支持政策，对35个特大型和城中村改造项目提供金融支持。特大城市。
2024年1月末，全国第一批城中村改造专项贷款在多个城市启动，资金专项用于前期项目准备、征地补偿、安置房及配套设施建设等截至2024年3月14日，农业发展银行累计投入城中村改造专项贷款567.46亿元，累计签订贷款合同金额。 4948.67亿元，惠及29.8万村民（居民），建设安置房54.8万套。截至2024年5月27日，国家开发银行已发放城中村改造专项贷款1002.47亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目，支持建设100万套安置房，受益村庄（居民））53万户。
2024年10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办新闻发布会上提出两项增量政策推动房地产市场止跌企稳。其中之一是通过货币安置等方式新增100万套。对于城中村改造和危房改造，资金来源包括专项贷款、地方政府专项债券、税收优惠、商业贷款等。2024年11月14日，住建部、财政部联合印发文件部署实施城中村改造，将政策支持范围从35个城市扩大到全国所有地级市。
证券时报记者从知情人士处获悉，城中村改造专项贷款此前主要用于支持新建实体安置。 2024年6月起，专项贷款支持政策有所调整。各地可结合当地实际，有货币化安置需求的，专项贷款也可支持货币化安置。 “采用实物安置方式，一般需要三年左右才能建好一套房子。如果采用货币安置方式，人们可以立即选择合适的房子，减少了从一个家到另一个家的过渡，而且安置周期比原来短很多。”物理安置方法。”
上述业内人士向证券时报记者表示，原本因库存量大而想通过货币化安置进行改造的地方，可能会受到财政支持的限制。现在中央扶持政策明确支持货币化安置改造方式，并提供专项贷款。有了资金保障，加上城市扩张和货币化安置的政策支持，地方政府推动的积极性和能力就更强。
抓住多地机遇，研究落实政策
由于专项贷款可支持货币化安置，证券时报记者多方采访获悉，目前多地正在抓住政策机遇研究落实，计划新增专项贷款授信额度，制定改造方案和安置政策。
2024年11月5日，苏州市召开推进城中村改造工作会议，要求全力抢抓政策机遇，积极谋划申报项目，用足用好政策资金，积极实施现有住房安置房购买门票安置，加快推进城中村改造。证券时报记者从苏州城中村改造专家处了解到，原来专项贷款仅支持实物安置时，搬迁速度相对较慢。专项贷款支持货币化安置后，搬迁速度明显加快。苏州2024年已申请专项贷款支持项目33个，计划申请中央专项贷款672亿元，涉及安置房2.7万余套，主要以房票形式货币化。
宁波市村庄整治和货币安置工作推进较早，奉化区较早实施房票安置，成效显着。 “有了中央专项贷款的支持，相当于补充了更多的外部‘血液’。特别是在当前经济形势下，有效解决了当前房地产市场发生重大变化后城中村改造资金不足的问题。” ”。宁波市城中村改造办公室副主任钱学华告诉记者，新政实施后，宁波抓住政策机遇，制定了城中村改造工作方案。 2025年规划项目涉及2.6万户，计划申请城中村改造专项贷款授信额度超过200亿元。 。他还介绍，宁波近期出台了新的房票政策，选择房票安置的市民还可获得购房奖励等额外补贴。
青岛城中村改造也较早推进，但此前主要是新建项目的移民安置。青岛市住房和城乡建设局城中村改造负责人告诉记者，与新建项目安置相比，货币化安置可以缩短群众的过渡期。新政出台前，青岛市曾发文启动推进货币化安置政策。目前已实现货币化安置约23万平方米，让居民快速入住新居。新政出台后，青岛市根据不同地区、不同类型、不同居民需求，制定了差异化的重建规划和安置政策。
“我们正在研究两项工作：一是对于一些最后一户难以搬迁的项目，我们计划调整安置方案，减少实物建设，采用购买部分商品房的安置方式，确保大部分居民能够二是积极应对新政策和后续项目规划，引导采取货币化安置与合理新建相结合的方式，形成多元化改造路径。”青岛市相关负责人告诉证券时报记者表示，目前计划2025年开工的项目基本采取货币化安置和合理新建相结合的方式。个别项目均采取货币安置。
合肥市也在全面落实新政策，扩大补偿安置方式。合肥市城乡发展局城市更新处相关负责人告诉记者，除了扎实推进2024年启动项目继续实施外，合肥还规划9个新城中村改造项目，涉及35个城中村。 、1.75万户、392万平方米。住房方面，总投资约为488亿元。同时，按照住建部要求，合肥制定了2025年城中村改造规划，全市已实施或拟实施新增城中村改造项目28个。全年计划完成改造1.5万户，完成投资194亿元。
改造工程实际操作中需要解决的问题
采访中记者还了解到，在政策的大力支持下，虽然各地都在积极推进城中村改造货币安置，但在实际操作过程中，不同地区也面临一些问题和挑战，有必要平衡各方需求。需求。
对于宁波城中村改造遇到的问题，钱雪华透露，目前，城中村改造的资金来源主要是专项贷款。虽然新政将支持范围扩大到所有地级市，但县级市的项目尚不能申请专项贷款。 。比如，宁波市余姚市、慈溪市的经济实力超过了宁波市部分区，也存在改造的需要。建议国家对经济发展好、GDP高、财政承受力强、人口规模大的县给予支持。该市公布了城中村改造规划，并申请了专项贷款。
“此外，城中村改造专项贷款的贷款期限一般为五年，借款时间相对较短。”钱雪华表示，如果是房票安置，从开始拆迁到签订合同拿到钱可能需要长达一年半的时间。 。如果涉及安置房建设，至少需要两年半的时间才能完成。通常需要半年时间才能完成土地拆迁和干净土地的流转。土地拍卖还需要一段时间才能平衡资金。五年期限可能有点紧张。建议国家适当延长专项贷款项目贷款期限。例如，重建后的土地用于房地产开发的，贷款期限不得超过8年；重建后的土地用于非房地产开发项目的，贷款期限不得超过15年。
除了希望进一步加大政策支持外，一些城市也面临着一些挑战。比如，一些城市的在建项目年初就与群众签订了协议，提供实物安置。进展较快的项目均已完成招标。货币化安置支持政策出台后，部分群众提出了货币化安置和购房的需求，这就面临着如何履行前期合同、如何平衡各方诉求的客观问题。
预计2025年财政支持力度将加大
在专项贷款支持下，各地城中村改造步伐加快。日前召开的全国住房城乡建设工作会议指出，到2024年，城中村改造将扩大到300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设住房161.7万套，筹集安置、改造城镇危房7.4万套（间）。
“加大力度实施城中村和危房改造”成为2025年“继续推动房地产市场止跌企稳”的重要任务之一。继中央经济工作会议之后，全国住房和城乡建设工作会议进一步明确了2025年“加大力度”的方向，即推进货币化安置，在基础上继续扩大城中村改造规模。新增100万套，消除安全隐患，改善居住条件。对群众转型意愿强烈、条件相对成熟的项目给予重点支持。
浙江工业大学中国住房房地产研究院院长于晓芬告诉记者，城中村改造的诸多困难中，资金问题最为突出，需要进一步加大财政金融政策支持力度。
于晓芬提出三点建议：一是当前房地产市场仍处于调整背景下，地方政府财政困难，城中村改造资金平衡能力减弱。建议中央进一步加大财政补贴力度；二是建议进一步压缩专项借款。金融利率和贷款期限的延长将缓解地方政府推进城中村改革的压力。三是各地要严格落实“一工程、两计划”。建议国家通过文件明确专项借款不纳入地方隐性债务总体考核指标，单独核算，消除部分地方政府借专项贷款的恐惧心理。借贷以及纳入地方债务总额可能影响地方官员考核的担忧，加速了城中村的转型。
“城中村改造具有改善民生和拉动经济的双重效应，2025年财政货币政策支持力度或将加大。”国海证券首席经济学家夏雷告诉记者。其中，在货币政策方面，夏雷表示，2025年，开发性城中村改造专项贷款、政策性金融机构等支持政策预计将持续加大，对商业发展具有带动和引导作用。银行城中村改造贷款，有利于为各阶段项目建设提供稳定的资金来源。
“城中村改造是影响2025年房地产市场的核心变量，2025年城中村改造将加速，预计100万套货币化安置完成将带动约2亿平米销售米商品房。”夏雷说道。
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