由于房地产市场供求关系发生较大变化，商品房尤其是商办项目销售持续下滑，库存居高不下。在此背景下，自2017年以来严禁“商改住”的措施在部分城市有所放松。不过，在业内人士看来，存量非住宅物业转为住宅的难度较大，“商改住”大规模调整的可能性不大。
“商转住”土地市场频现
近期，部分城市土地市场出现“商转住”现象。7月16日，海口湾核心滨海区A0702地块传出新消息，备受关注。同日，海口市自然资源和规划局公布了该地块概念设计方案征集结果。7月8日，海口开始启动该地块控制性规划修编工作。
根据此前A0702地块规划修改公告，该地块土地用途由原酒店用地调整为二级城市居住/商业/城市社区服务设施混合用地，修改后住宅建筑体量占85%，商业及配套设施建筑体量占15%。
值得注意的是，海口湾核心滨海区域A0702地块也出现在海口2024年住宅供应计划中，业界预计其即将正式推向市场，必将成为海口土地市场的热点。
此外，7月5日，在上海市2024年第四批居住用地出让公告中，原小米地块（徐汇区斜土街道07号地块）重新出现，为居住用地，出让面积1.67公顷，容积率2.2，拟以招拍挂结合方式出让。
该地块于2021年由小米全资子公司拿下，当时作为商办用地，成交价15.5亿元，折合楼面价3.1001万元/平米。经过政府收储后，重新上架调整为居住用地。该地块起拍价36.96亿元，起拍楼面价约10.08万元/平米。其实，在上海，楼面价超过10万元/平米的地块并不多见。该地块“商改住”后，价值水涨船高。
此外，深圳、杭州等地也存在“商改住”的案例。如7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告称，为增加居住用地供应，促进后海地区职住平衡，拟将“后海湾-东角头地区”法定图则发展控制单元DU10、DU13调整为“商服用地+二类居住用地”。此前，这两块地块为商服设施用地。
长沙支持房地产开发商将闲置住房改造为住宅
值得注意的是，7月2日，长沙市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局联合发布的《关于支持公寓等住宅类商品房调整为住宅的通知》在广场引起广泛关注。为加快存量公寓等住宅类商品房去库存，长沙明确支持符合条件的公寓等住宅类商品房调整为住宅，缓解商办（公寓）项目高库存压力。
长沙市明确，暂停新办公寓等住宅项目规划审批；对已完成项目总体规划审批，但开发“卖”有困难的公寓等住宅类商品房，在保证公共服务设施和基础配套设施承载能力的前提下，经论证合格后，可按程序调整为住宅性质；对不能满足套房设计要求的小户型，不予调整。
此前，长沙曾出现过“商改住”的案例，包括长房星城天地、龙湖春江荔城两个项目的“商改住”规划调整。2023年12月，长沙市自然资源和规划局发布龙湖春江荔城项目总体规划变更通知，其中20#楼由原来的公寓调整为住宅楼。今年5月9日，长沙市自然资源和规划局又下发了星城天地项目预核准通知，根据通知内容，星城天地项目B#楼由酒店式公寓调整为住宅楼。
“准住宅”通常是指在住宅限购政策下，一些商服项目被设计成类似住宅的形式出售，如酒店式公寓、公寓式写字楼等。此前，这种做法也被称为“商改住”。其实，“商改住”政策出台，主要是为了缓解商办物业尤其是公寓的库存压力。据湖南中原研究院统计，截至今年5月，长沙内五区商业公寓存量达135万平方米，销售周期58个月，整体库存积压。
对于长沙此举，易居研究院研究总监严跃进认为，这种“商改住”的前提条件之一是，房地产开发商手上有未售出的住宅物业，而不是业主目前持有的二手住宅物业。换言之，这主要是从房地产开发商的角度去库存。
除了长沙，其他一些城市也在推行“商改住”相关政策。6月，据山西省大同市政府官网消息，大同市出台《关于加快推进非住宅类商品房去库存工作的方案》。在众多去库存措施中，最受关注的一条是，已出让但尚未开发建设的非住宅类商品房用地，允许按规定转为国家支持项目，经批准后，可按照“商改住”规划进行改造，商住比例可适当降低。同时，为盘活存量非住宅类商品房资源，已建成但未售出的非住宅类商品房项目，可通过收购、长租等方式，作为高层次人才公寓、“创客空间”或其他公共服务设施。
此外，6月底，海南省万宁市发布《推进商办类商品住房去库存工作方案》，与上述城市不同，为加速去库存，其提出对商办类商品住房按照住宅管理，享受与住宅同等待遇，如家中子女就近上学，水电煤气收费与住宅相同等。
业界：商转住大规模调整可能性不大
早在2017年，北京出台商业、办公项目调控政策后，上海、广州、深圳、成都等一线城市以及部分热点二线城市纷纷效仿，严禁“商转住”。但近年来，由于房地产市场供求关系发生较大变化，商品房销售持续下滑，库存居高不下。今年4月30日，中央政治局会议在房地产相关表态中首次提出要“统筹研究消化存量房地产、优化增量住房的政策措施”。
随着商业、办公楼项目库存居高不下，部分城市已打破“商改住”僵局。
对此，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，包括上海、杭州、深圳、长沙、昆明等热点城市相继出台“商改住”政策，要么将待供应土地由商办转为商住，要么将已建或在建的商业物业改建为住宅。这主要是因为近年来商办供应过剩问题凸显，销售周期普遍高达30个月或数年，开发商纷纷大打折扣、大促销，恶化了投资环境，不利于开发商回收资金、缓解资金链紧张局面。
李宇嘉认为，为满足居民住房预期，建设“好房子”，提升居住品质，需要增加住宅用地供给；同时，不应将商业、办公用地全部改建成住宅区，而应将其中一部分改建成学校、绿地等公共设施，这样有利于平衡住宅用地对公共设施的需求。
“商业用地调整为居住功能需要考虑区域规划定位、符合国土空间规划要求、满足住房土地供应指标，还要考虑住宅项目所需的公共配套设施能否落实，涉及消防、公共服务设施等，因此将现有非住宅物业调整为住宅物业难度较大。”李宇嘉认为，虽然部分地块可能调整，但受区域规划控制、国土空间规划限制，以及当地招商引资、产业引进要求、公共配套要求等影响，“商改住”大规模调整可能性不高。
新京报记者 袁秀丽
杨娟娟主编、赵琳校对
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