公募REITs迎来常态化发行和扩容底层资产日趋丰富

Wind资讯数据显示，截至目前，公募REITs产品数量已达29只，总募资规模超过1000亿元。 今年以来，已有8只公募REITs上市，18只产品已申报但尚未上市。

在市场规模不断扩大的同时，公募REITs的基础资产类型也日趋多元化。 首批上市公募REITs底层资产类型包括高速公路、仓储物流、产业园区等，后来扩展到保障性租赁住房、能源基础设施等领域。 今年11月26日，首批3只消费基础设施REITs获批，扩大了REITs市场主要资产类别。

与此同时，越来越多的投资主体将公募REITs纳入其投资范围。 继此前纳入FOF（Fund of Funds）投资范围后，全国社保基金近期拟将公募REITs纳入投资范围，进一步拓宽公募REITs的长期资金来源。

公募REITs作为低风险品种，总体发展平稳，但也出现了一些风险事件。 例如，不少公募REITs遭遇了基础资产“退租”的困扰。 而且，今年以来REITs二级市场整体处于调整之中，很大一部分原因是底层资产运营不佳带来的负面影响。

业内人士表示，现金流和预期现金流是影响公募REITs的主要因素，单一资产抵御风险的能力有限。 未来，商场、超市、景区等项目可能会纳入REITs的底层资产。 在推动行业稳健发展的过程中，管理者通过多元化、分散的基础资产配置来应对市场波动。 （张彦北）