介绍
清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心近日发布研究报告《消费基础设施REITs：特征、机遇与前景》。 本文从近期引起市场广泛关注的消费基础设施REITs（房地产投资信托基金，REITs）入手，对四家获批的消费基础设施REITs的底层资产进行了深入的比较分析，并对消费基础设施REITs的未来进行了展望。 C-REITs市场基于我国现有商业地产现状和海外成熟的REITs市场。
我国公募REITs试点以来发展迅速，截至2023年11月30日，发行规模突破1000亿元。 目前，首批四只消费基础设施REITs（中国金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉世物美消费REIT）已正式获得证监会注册核准； 此外，华金奥特莱斯REIT和华安百联消费REIT也已申报，消费基础设施REITs的发展进程大大加快。
本文从消费基础设施REITs出发，对四家获批的消费基础设施REITs的底层资产进行深入对比分析，并结合我国现有商业地产和商业地产的现状，展望C-REITs市场的未来。海外REITs市场成熟。
1、项目概况：基础资产优质，经营稳定，保证收益。
从四只REITs招股说明书草案（密封草案）对比来看，它们主要具有以下特点：一是底层资产地理位置优越，区位优势明显； 二是基础资产成熟稳定，具有较强的成长性； 三、项目原有股权 公司具有突出的人力运营管理能力，产融结合能力已开始显现。
（一）标的资产地理位置优越，区位优势明显
从城市能级来看，四只消费REITs均位于实力较强的一二线城市（北京、长沙、青岛、杭州）。 城市消费需求旺盛，人口超千万，城市发展潜力强劲； 从项目区位来看，已获得的该批项目均位于城市核心商圈辐射范围内，优越的区位将为其未来可持续现金流提供有力支撑。
（2）基础资产成熟、运营稳定、具有较强的增长潜力。
目前已获批的4个项目底层资产已运营5年以上。 项目成熟，现金流稳定。 REITs招股说明书显示，截至2023年6月，中国金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT的出租率分别为98.36%、98.49%、99.2%和88.71%。 值得注意的是，嘉世物美消费REIT在风险缓释措施中增加了一项条款，即原股权持有人首次对标的项目未来五年内可供分配的金额作出补偿性承诺。 这是我国REITs市场首次引入“担保”协议条款，一定程度上体现了原股权持有人的信心和决心，也为后续项目发行提供了参考。
（三）原股东经营管理能力突出，产融结合能力初显。
目前已获批的四只消费基础设施REITs的原始股东分别是中国金茂、华润置地、印力集团和物美商业集团。 他们均深耕商业地产领域多年，具有较强的运营管理能力。 同时，其资产类型丰富且遍布各个能级城市，也为后续的资产扩张奠定了基础。 这四只消费基础设施REITs的基金管理人分别是华夏基金（两单）、中金基金和嘉实基金。 他们拥有丰富的REITs管理经验，与原股权持有人有一定的沟通与合作基础，这将为双方未来产融结合提供基础。 打造基石。
表1 四种消费基础设施REITs比较
数据来源：REITs招股说明书草案（密封草案）； 由作者整理。
注：每平方米月租金=年平均月租金收入（含固定租金收入和佣金租金收入）/可出租面积。
2、发展空间：商业资产存量可观，消费基础设施REITs空间广阔。
我国消费基础设施存量充足，商业地产规模巨大。 Wind数据显示，我国商品房新开工面积自2000年以来快速增长，并于2013年达到高点。此后，商品营业用房增速逐渐回落。 一方面，增速下滑受到宏观因素影响。 另一方面，商业地产长期缺乏有效的退出渠道，无法形成“募、投、管、退出”的闭环，抑制了其弹性发展。 从购物中心规模来看，我国购物中心整体规模持续上升，近五年年复合增长率达8.41%。 2022年，我国购物中心面积将达到近5亿平方米，购物中心数量将超过6000家。 无论现有还是新增，我国商业地产资产仍然具有发展潜力。 发展公募REITs不仅可以解决退出问题，还可以盘活现有资产，有望给商业地产带来“第二春”。
图1 我国新建商业建筑施工面积及同比对比
暂无评论