中国对公募REITs的探索可以追溯到2020年4月

什么是房地产投资信托基金？

很多人可能对这个词感到陌生。 REITs，又称房地产投资信托基金，起源于20世纪60年代的美国。 投资领域包括房地产、酒店购物中心、工业地产、基础设施等，目前全球REITs市场规模超过2万亿美元。

根据募集方式的不同，REITs可分为公募和私募两种类型。 在我国，目前REITs的试点范围主要集中在基础设施领域，并采用公开发行的方式，因此也被称为“基础设施公募REITs”。

我国对公募REITs的探索可以追溯到2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，标志着国内基础设施领域公募REITs试点。 正式开始。

2021年6月，首批9只公募REITs正式挂牌。 那一年也被视为中国公募REITs元年。 目前，我国公募REITs的底层资产大部分是基础设施——高速公路、工业园区、仓储物流、清洁能源等。

公募REITs的运作模式并不复杂。 城市投资平台、国有企业等市场主体通过银行贷款、发行债券、非标融资等方式获得融资，用于基础设施建设。 建设完成后，向用户收取费用（如租金）等，产生稳定的现金流，为投资者带来回报。

举个简单的例子，某地需要修一条高速公路，通过REITs筹集10亿。 修路的时候，这条路产生的收入会作为奖励：我们一起筹集资金修路，一起分享收入。

值得一提的是，根据我国相关规定，在符合分配条件的情况下，公募REITs必须每年至少分配一次收益，且收益分配比例不得低于年度可供分配金额的90% 。

截至2023年6月末，国内目前上市的28只REITs中，有22只REITs自上市以来至少派息过一次，其中9只REITs至少派息过3次（数据来源：Wind）。

可以说，REITs不仅拓宽了基础设施建设的融资渠道，也降低了普通投资者参与基础设施项目投资的门槛。 由于资质、资金实力等因素的限制，普通个人可能难以参与高速公路、水利设施、港口等大型基础设施的投资。 然而REITs却扮演着“集中力量办大事”的角色。 通过持有REITs，普通个人可以间接参与基础设施项目的投资和建设，进而有机会分享项目顺利运营所产生的收益。

REITs的基础资产如何估值？

普通公募基金向投资者募集资金时，通常以每股面值1元的价格出售。 公开发行的REITs有不同的发行价格。 例如，目前上市的公路公募REITs发行价格在7元至14元不等。

公募REITs的发行定价步骤与股票IPO类似：一般以监管部门批准的发行股份数量为基础，并以发行时REITs持有的基础设施项目的评估价值为基础，发行价格范围为确定单位基金份额。 认购价格根据线下投资者（即机构投资者）的报价和需求数量确定。

▲不同REITs底层资产的收益来源

不难看出，公募REITs底层基础设施项目的估值是确定发行定价的重要依据。

目前，在我国，无论是管理权REITs还是产权REITs，主要采用“现金流贴现法”来评估基础设施项目在发行时的价值。 现金流量折现法的计算逻辑是将基础设施项目预计未来产生的经营现金流量折算为其现值。 具体步骤如下：

第一步是预测未来一定时期内基础设施项目各期产生的经营现金流量；

第二步，确定更合理的折现率，将未来期间产生的经营现金流量折算为发行时的现值；

第三步，将各期经营现金流折算的现值相加。 加起来后得到的就是发行时基础设施项目的价值。

例如，假设一条剩余运营期为5年的高速公路，预计未来每年将产生1亿元的经营现金流。 贴现率为5%，即第二年的1亿元相当于现在的9500万元（计算公式为1/(1+5%)）。 以此类推，最终计算出现值为4.32亿元。

▲仅供参考，不作为投资建议。

当然，我们需要知道，当前公共REITs发行阶段的基础设施项目的价值是基于许多不同的假设来评估的。 一般来说，收益期限和经营现金流量影响未来现金流量的金额，折现率影响未来现金流量的现值。 基础设施项目预计未来产生的现金流越多，使用的贴现率越低，其定价就越高，相应地，投资者为公共房地产投资信托基金支付的价格就越高。 反之亦然。

个人投资者如何参与公募REITs投资？

目前，个人投资者可以通过现场或场外首次申购、现场交易、基金通平台股份转让三种方式参与投资公募REITs。

我们先看一下场内/场外初始认购。 目前，公募REITs主要向三类投资者筹集资金：战略投资者（主要是基础设施项目的原始股权持有人）、线下投资者（专业机构投资者）和公众投资者（包括个人投资者和一般机构投资）。 或其他）。 IPO阶段个人投资者的配售比例并不高。 从目前已上市的28只公募REITs来看，战略投资者的配售比例简单算术平均为67.72%，线下投资者为22.81%，公投仅为9.47%（数据截至2023年8月） 。

个人投资者可以通过现场和场外两种方式参与公募REITs首次申购。 参与场内申购的，需开立场内证券账户（股票账户或场内资金账户）； 参与场外申购的，需开立场外资金账户。

个人投资者参与公募REITs认购时，目前主要采用“金额认购、份额确认”的方式，即投资者首先投资一定金额（需不低于规定的单笔最低认购金额）。交易），扣除认购费后，按基金金额支付金额。 份额的发行价格确定了购买基金份额的数量。

在认购金额方面，对于个人投资者来说，不同公募REITs所需的最低认购金额可能有所不同。 目前，单个账户首次认购公募REITs的最低金额通常为100元或1000元。

在认购费用方面，不同公募REITs采用的认购费用结构可能有所不同。 一般来说，如果认购金额在一定范围内，则按照约定的固定费率收取费用； 当超过一定值时，将收取固定费用。 例如，某公募REIT《发行公告》规定，个人投资者认购金额在1000万以下的，认购利率为0.5%； 大于或等于1000万的，每笔交易收取1000元固定认购费。

从发行价格来看，与普通公募基金普遍以1元面值出售不同，公募REITs的发行价格受拟持有的基础设施项目估值、发行份额等因素影响。 因此，个人投资者在参与公募REITs认购时，不仅要看认购价格的绝对值，还应综合考虑公募REITs基础设施项目的基本情况、估值等因素。

从场内交易来看，这是目前个人参与公募REITs投资的主要方式。 场内交易不会增加公共REITs的总份额。 事实上，基金份额是在不同投资者之间转让的。

一般来说，公募REITs成立后会选择在证券交易所上市。 公募REITs上市后，市场上个人投资者认购的基金份额可以直接参与场内交易； 通过场外资金账户认购的，可以转入市场进行交易。

与在交易所买卖股票的方式类似，个人投资者可以通过交易所批准的拍卖、集体和价格查询等方式买卖公共 REIT。 不同的交易方式对应不同的申报时间和数量要求。 采用竞价交易的，交易期限与股票交易期限一致。 每个交易日9:15至9:25为集体竞价时间，9:30至11:30、13:00至15:00为连续竞价时间。 。 目前要求的单一申报数量应为100个或其整数倍。

交易价格方面，交易所目前限制公募REITs单日涨跌幅。 一般来说，公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，非上市REITs上市首日涨跌幅限制为10%。 采用竞价交易的，涨跌幅范围内的价格为有效申报价格。 例如，某公募REITs前一交易日收盘价为9元，则下一交易日有效报价区间为8.1元至9.9元。

最后是基金通平台上的股份转让。 目前，上海证券交易所和深圳证券交易所均建立了基金通平台，开立场外基金账户的个人投资者可以通过该平台转让公募REITs份额。 该平台目前不向投资者收取任何费用。

具体来说，个人投资者可以通过开放基金通平台业务权限的基金销售机构和做市商转让基金份额，但投资者目前无法直接相互转让基金份额。 目前，基金通平台仅支持投资者转让和出售场外认购的公募REITs份额。 未来何时推出投资者购买基金份额功能，交易所将另行通知。

在转让方式方面，基金通平台目前支持投资者通过报价和询价（上海证券交易所）两种方式转让和出售基金份额。

转账时间方面，目前基金通平台的转账时间为每个交易日9:30至11:30、13:00至15:00。 交易所可根据市场发展需要调整转账时间。

投资公共房地产投资信托基金有哪些风险？

公募REITs在满足分配条件的前提下，每年至少要分配一次收益，但我们不能简单地认为投资公募REITs就可以安心“躺平”并获得股息。 作为一种比较特殊的投资类型，公募REITs潜在的主要投资风险有哪些？

1、基础设施资金投资集中度风险。 公募REITs将不少于80%的非现金基金资产投资于一个或几个同类基础设施项目。 因此，公募REITs普遍难以通过多元化投资来降低投资风险。 公共REITs的收入很大程度上取决于一个或几个基础设施项目的运营。

2、基础设施项目运营风险。 与其他普通公募基金不同，公募REITs并不主要投资于我们熟悉的股票、债券、货币市场工具等资产。 其主要底层资产为基础设施项目，因此需要重点关注基础设施项目的经营风险。 基建项目可能会受到经济环境恶化、经营不善等不利因素影响，导致其实际营业收入低于首次发行时的预期。

例如，高速公路面临交通流量波动、市场替代、安全管理等潜在风险； 污水处理项目面临环保政策变化、行业标准缺乏可持续性或优惠补贴措施等潜在风险； 产业园区面临经营不善、承租人等潜在风险。重要租户违约、不续约等潜在风险； 保障性住房面临租金定价及调整、人口流入趋势变化等潜在风险。

3、二级市场交易价格波动风险。 公募REITs目前采取封闭运作方式，不开放申购和赎回，但设立后将在交易所上市交易。 个人投资者目前主要通过二级市场交易参与公募REITs投资，因此需要关注二级市场交易的价格波动风险。

公募REITs的二级市场交易价格受多种因素影响。 除了底层基础设施项目的运营情况外，还包括市场流动性、极端事件、负面舆情等因素，因此公募REITs二级市场交易价格存在波动风险。

另外，当公募REITs的二级市场交易价格呈现较大溢价，即明显高于基金份额净值时，如果投资者此时买入，不仅会面临价格下跌的风险，还有可能的股息回报率。 无形中也被拉了下来。

4、流动性风险。 流动性风险是指当投资者需要资金时，由于市场交易不活跃，难以以满意的价格成功出售变现资产，可能导致投资者错失其他投资机会。 我国公募REITs尚处于发展初期。 受市场交易规模和容量、投资者意识和参与度等因素影响，公募REITs二级市场交易普遍不太活跃，可能面临一定的流动性。 风险。 Wind数据显示，截至11月底，29只上市公募REITs今年整体日均换手金额为3.11亿元，日均换手率为0.83%，低于A股的2.76%。分享。

（除注明外，数据及图表来源：易方达投资者教育基地）