近两年，楼市进入新的下滑期。
为了刺激市场，政策频频出台！
大多数人感受比较明显的是：首付比例、房贷利率、现房利率……金融政策，每次有新政策发布，都会登上热搜，解读也有很多。
但事实上，相比金融政策，新时代的楼市还有一个更具划时代的变化——房子的迭代！
预计未来二手房市场上的房子会分为两种，一种是24年前建的房子，一种是24年后建的房子。 24年后建造的房子将完全超过24年前建造的房子！ ！ ！
具体有哪些区别？我们来详细谈谈5个区别：
实际面积不同
过去，房子最受诟病的就是它是共享的。夸张一点，100平米的房子，实际使用面积有60多平米，一般20%以上会被共用。
每次一想到我家的拆迁安置房，本来是131平米，其实是91平米，我就生气，盼着那天取消公摊。
没想到我的愿望这么快就实现了。 2024年，零公摊位大战将在全国打响！
广州走在前列。去年11月，广州公布了最新的《容积率办法》：
住宅套房半开放空间比例由不超过套房建筑面积的15%放宽至20%，主景观阳台连续开放比例不低于40%是允许的。
有什么意义呢？
半开放空间是阳台、入口花园、空调平台，可以腾出一半面积。原本只能占套房面积的15%，现在可以占到20%。
连续开口率不低于40%的主景观阳台为露台，不需计算面积。
这给开发者留下了足够的设计空间。目前，已开发住房取得率120%、130%以上。
图为广州招商蛇口新装修项目。面积110平方米，购房率139%。它有4间卧室、2间客厅、2间浴室、一间厨房和一个露台。
继广州之后，全国多个城市纷纷效仿，对容量计算方法进行了调整：
目前，深圳、西安、昆明、珠海、武汉、合肥、佛山、南通……从一线城市到N线城市都有动作。
各地住房供应量高的新产品也如雨后春笋般涌现。
当我在西安闲着的时候，我就会去看看市场。我的感觉是：今天你家是100%，明天我家是110%，后天是120%……
带来高住房购置率的不仅仅是大规模的改善。是刚需，是新装修的，目前也在提高住房获取率。
想想我的130平米并不理想，但实际收入却有90多平米。以后怎么和别人140平米实际收入180平米左右竞争啊！ ！ ！
阳台不一样
在新规的支持下，第四代住房的概念也被带到了餐桌上。说是零分房之战，其实也是四代房之战。
以前的三代住宅，客厅只是用来晒衣服的。
第四代住宅+新规将增加阳台空间，解决晒太阳的问题。还增加了一个大露台，一般20平米起，空间感十足。
还有这种错层式的设计，可以种花、种菜、养鱼……说是空中花园也不为过。
虽然，露台存在着种种缺点，比如风雨侵蚀、不密封、蚊虫、灰尘……问题。
但独栋别墅仍然存在这些缺点。有些人可能会抱怨它们，但这并不妨碍它们成为大多数人的终极置业梦想。
谁不想在家种花、喝茶、吹吹风呢？第三代住宅如何与其他住宅竞争？
房屋布局不同
近两年新房的布局和设计也有很大不同。
除了上面提到的露台之外，变化最大的就是客餐厅了！
以前的小户型都是朝南的，客厅朝南，餐厅、厨房朝北。但没有窗户，采光、通风都很差。
黑色入口、黑色厨房和黑色餐厅是标准配置。
以前的大户型，都是有像上图这样南北通透的偏厅。南边是走廊，南边是客厅，北边是餐厅，还有厨房。
采光和通风得到了很大改善。
但与现在100平米左右的小户型相比，还是有所逊色的。
因为现在100平米左右的小户型已经开始有横厅了！
南北也是通透的，但不同的是现在小户型都是横厅。
客厅朝南的采光面积大大增加。在采光方面，明显比前几年的大公寓要好。
现在的小户型都这样，更别说大户型了：
较大的，约有140米，一般为大型横厅，朝南的宽度一般可达6米以上。
180平端厅公寓
较大的，160或200平方米，已经在这个区域建造了一个客厅。一侧照明不足，需要添加另一侧。 270度采光，也就是所谓的大平地环屏。
175 三侧采光
有些甚至从三个侧面照明，使整个物体变得透明！ ！ ！
对于之前的房子来说，就是全降维攻击！
为什么现在灯光这么好？事实上，除了户型设计之外，另一个原因是总体容积率下降。以前随处可见的容积率是5，改善后是3左右，现在刚改完是2.8。
高低容积率对比
低容积率的好处不仅是人少、噪音小，而且对采光也很重要：如果建筑高度相同，容积率低的建筑之间的距离可以更宽，建筑可以建得更薄更广泛。一点点，室内的采光自然会好很多！
看起来和外面不一样
自从房子难卖之后，开发商也开始认真卷起产品。
首先最重要的是面子：
铝板+玻璃
目前外立面配置为：真石漆+刚需油漆；刚需真石漆；真石漆改良；改进用铝板；别墅干挂石材和大平层玻璃幕墙。
外墙瓷砖脱落
和以前的立面对比一下：刷漆就可以了，后面却脏兮兮的，换上瓷砖还打人，好多了。
现在正需要闸门，有闸门。大门上有各种奇特的东西需要改进。
相比于以前，只要铁门、阴间门，甚至不需要门的时候，有一个门就好多了。
内部设施不同
滚完脸之后，就该滚脸了：
过去的会所、泳池、健身房、高架楼层……豪宅如今开始出现在新装修的项目中。
就连下面车库的材料也得卷起来。以前地板必须打水泥，还需要环氧地坪漆来改善，现在是刚需了。
那么改进的重点是什么呢？
使用的材料是成本的几倍，例如金刚砂地板和无级磨石地板，耐用得多。关键是要搭配地下室的装修，简直就是高端有档次。
过去的老房子和现在新规、内卷化时代的房子怎么比较？
我想了很久。如果我要争取以前的房子，好处只有两个：
首先是位置。白菜心的位置永远都是有价值的，无论产品是什么，这些二手房的业主都不能惊慌，继续持有。
二是绿化。当新房子里刚种上树木时，树木会显得稀疏。与老院子的茂盛相比，别人家里的树木也会生长。恐怕将来的某一天，你的老房子必然会有极佳的绿化。 ，它会绿得让你惊慌！
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