一个积极的信号是，各城市一手房、二手房销售价格环比降幅普遍收窄，尤其是以风向标为风向标的上海、北京一线城市，上海、北京二手房今年首次上涨，表明前期政策组合正在持续释放效应。
“5·17新政”后，一线城市反应积极，尤其是二手房市场，其中深圳2024年第25周单周二手房成交量创三年新高，广州6月二手房成交量创2023年4月以来新高，上海6月二手房成交创近三年新月度成交纪录。
为了进一步发挥政策效果，近期有城市下调了按揭利率。其中，广州的抵押贷款利率再次下调。
广州再次出手取消按揭利率下限
“5·17新政”后，广州率先取消了一线城市的抵押贷款利率下限。
5月28日，广州发布《关于进一步促进广州房地产市场稳健健康发展的通知》，同日，广东市场利率定价自律机制根据广州房地产市场形势变化和市政府监管要求，调整了广州差异化住房信贷政策， 包括第一套房子最低首付15%，第二套最低首付25%，取消利率下限。
5月29日，广州多家银行首套房利率从3.85%下调至3.4%。7月初，广州国有银行首套房利率稳定在3.4%，部分股份制银行、城市商业银行、农村商业银行首套房贷款利率低至3.25%，渣打银行、汇丰等外资银行利率甚至达到3.15%。
近日，第一财经获悉，部分国有银行首套房贷款利率已由3.4%进一步下调至3.2%，如中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等，二套房利率仍维持在3.8%。此外，一些股份制银行也纷纷效仿，如平安银行，从之前的3.4%升至3.2%。
按200万元贷款，本息相等，3.4%抵押贷款利率下总利息约119.31万元，按3.2%抵押贷款利率下111.38万元，相当于节省利息近8万元。
此外，外资银行首次住房贷款利率已降至3%，这一数字创下了广州近年来的新纪录。但是，利率伴随着更高的客户资格，例如贷款金额超过600万元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，目前银行面临较大的信贷压力，购房者对抵押贷款利率更加敏感，因此要想在抵押贷款市场竞争，抵押贷款利率只能进一步下调。
不过，李玉佳也认为，在债务方成本的刚性约束下，广州的按揭利率短期内不太可能超过3%。
广州更加积极和差异化的住房信贷政策已经显示出效果。广州大元按揭总经理郑大元告诉第一财经，“5·17新政”后，广州市交易量大幅回升，交易量有所增加，包括中介公司签约中心、房管局过户预约号。
“在一系列楼市政策的影响下，这波复苏有望持续一段时间，但后续成交量可能会慢慢沉寂。”郑大元认为，今年“金九银十”之后的交易量还是要观察的。
“2个前缀”的时代即将到来？抵押贷款利率会触底吗？
目前，第一组和第二组5年以上公积金贷款的利率分别为2.85%和3.325%。商业贷款3%的利率实际上非常接近公积金贷款的利率。
6月底，网上传出一张图片，云南某信用社的抵押贷款利率为2.95%，相当于突破了国内目前主流的“3”前缀，进入了“2”时代。不过，根据第一次财经访谈，首套房的当地利率仍为3.45%左右，房贷代理明确表示，不可能达到如此低的房贷利率。
中国指数研究院数据显示，自2023年以来，已有约60个城市宣布分阶段取消首套住房商业个人住房贷款利率下限。
在一些城市，抵押贷款利率一次又一次地下降。年初，南京首套房利率为3.9%，2月调整为3.65%，5月由原来的3.65%下调至3.45%，降幅20个基点。
近日，第一财经了解到，该地首套房利率已经降至3.15%，甚至有些银行可以低至3.05%~3.08%，“但要和银行沟通，需要满足一定的条件。“一位房地产经纪人说。
目前，全国按揭利率已形成多重梯度。北京、上海、深圳等一线城市首套房利率在3.5%左右;杭州、苏州等城市首套房贷利率在3.25%左右;广州首套房贷款利率在3.2%左右，部分外资银行首套房贷款利率最低3%;南京等城市首套房贷款利率在3.15%左右。
抵押贷款“回扣”暗中流行，最高为“一千九”。
在上海工作的李毅今年年初决定买房，在她准备网上签牌的时候，朋友告诉她最近有一种“挑羊毛”的手法，可以赚到银行贷款的“回扣”。“回扣”可以差不多1000（即0.8%），这也意味着100万元的贷款可以得到8000元的“回扣”。
记者近日以购房者的名义联系了多家第三方返利机构和银行，发现市场上确实存在针对个人按揭贷款设置的“返利”，但不同地区、不同银行、不同时间点的返利差异较大。记者接触到的语录中，最低的是《千五》（0.5%），最高的是《千九》（0.9%）。有第三方返利机构告诉记者，季末的“银行返利”可能会更高。
此前，大部分“银行回扣”都在业务的“黑匣子”中。记者从多位房地产业内人士处了解到，前几年，当抵押贷款客户较少时，一些银行会选择与房地产经纪人合作。房地产经纪人“抽干”抵押贷款客户，贷款批准后返利会给房地产经纪人。大多数代理商不会向客户提供“回扣”。
但最近，一些购房者绕过中介机构，开始自己寻找“回扣”。近日，广东购房者林明告诉记者，他从银行的朋友那里得知了“返利”的存在，花了一天时间围绕拟建地产咨询了几家银行，寻找愿意给予“返利”的银行。最后，林铭在一家股份制银行找到了一个合适的返利金额，大约是“1,8.5”（即0.85%）。他终于在那家银行申请了200多万元的抵押贷款，贷款发放两天后，1万多元的返还就到了。
“基本上买房时的中介费是抵消的，可以省下来。”林铭说道。
“返利”的过程相对隐秘。林铭回忆说，虽然增加了客户经理的企业微信账号，但当时与返利相关的交流，大部分都是在私人账号里。同时，返利不是由银行直接发放的。贷款发放后，将提供一个单独的银行账户，“回扣”资金将由第三方机构记入贷方。
当购房者寻求银行“返利”时，也有银行客户经理在社交平台上以返利的名义“撒网”，以接触感兴趣的客户。当记者在社交平台一篇文章底部以购房者的名义留言，称自己正在寻找一家有“返利”的银行时，不少人通过私信联系了记者。其中包括一些银行员工。
“第三方返佣机构”的兴起。
不过，相较于林铭主动找银行，一些有意向购房者选择通过社交渠道寻找第三方返佣机构，机构会推荐合适的银行。
记者注意到，近期，社交平台上这种以“银行返利”为主的账户不断涌现，而且势头强劲“招揽”客户。过去一周，在社交平台上以“银行贷款返利”为关键词进行搜索，发现了近20篇新文章。甚至有账户在文章中列出了每家银行的“回扣”点。
记者在联系了多家机构后发现，这些机构的背景各不相同。有的机构本身从事房地产租赁和销售，熟悉银行流程，有一定的人脉资源，所以兼职从事返佣业务。比如李毅推荐的返佣机构，是一家私下兼职从事“返佣”业务的房地产经纪公司。还有一些机构声称自己是抵押贷款规划咨询机构，并有内部银行联系，但没有提供具体的公司名称。
这些机构处理的大多数业务都缺乏相应的保障措施。在接触过程中，上述返利机构大多只作口头报价，没有签订“返利”事宜的合同。返佣机构只有一位人士表示，合同可以签，但客户需要自己自带，目前没有标准模板。
在李毅的描述中，处理“返利”的过程并不复杂。第一步是在网上签约前向“返佣机构”说你好，该机构会推荐办理业务的银行。第二步是完成手续后，只要“贷款”“获批”，机构就会提前将“返利”金额预支到买方账户。银行正式发放贷款后，第三方机构将从银行获得相应的资金。
但是，值得注意的是，该模型背后存在潜在的不合规风险。
资深金融政策监管专家周一琴对第一财经记者表示，这种刺激个人抵押贷款的“返利”招揽，可能导致政策利率调控下限突破，同时也可能干扰住房贷款市场的竞争秩序。对银行而言，这可能会进一步加剧净息差的压力。
大银行也着急了？银行“花式”内卷以吸引客户
在个人按揭贷款“返利”的暗中流行背后，从中介机构向个人购房者的扩张，是银行日益增长的商业焦虑。
从最新的财报数据来看，上市银行营收持续下滑。数据显示，2024年一季度，42家上市银行营业收入总额为1.47万亿元，较2023年同期的1.5万亿元，同比减少约0.03万亿元。
在收入下滑的背后，作为银行传统优质资产的住房贷款规模持续萎缩。央行披露的《一季度金融机构贷款投资统计报告》显示，截至2024年一季度末，房地产贷款（含开发贷款、个人住房贷款）余额占比10.1%，较2023年末下降0.4%。
截至2023年底，国有六大银行个人住房贷款（按揭贷款）余额约26.43万亿元，同比减少约5166亿元。除邮政储蓄银行外，其他五大银行的个人住房贷款规模均有所下降。
在“降息浪潮”之后，银行开始“花哨”吸引客户。记者注意到，在降低按揭利率、降低首付比例的背景下，银行也开始对按揭贷款进行福利营销，部分银行开展活动，为新购房者发放消费券;也有一些银行在还款方式上“下功夫”，先出息后本，减轻购房者压力。为了降低新增不良贷款的风险，一些银行将灵活还款期限制在贷款剩余期限的一半以下，试图在“减轻购房者负担”和银行资金长期安全之间找到平衡。
综合汇编 ·半岛新闻，资料来源：第一财经、中央广播电视网、京商日报、仁言财经等
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