什么是“第四代住房”?简单来说，这类住房产品具有“户户有花园、户户有庭院、成屋率超过100%”的特点。
近两年，中国房地产市场深度调整，新房市场高速发展的时代已经过去，房地产市场也迎来了真正的变革期，此类住宅产品增多。据克而瑞统计，百强房企在全国开发了近百个“第四代住宅”项目。在寸土必争的一线城市，此类项目尚不多见，但在相对富裕的二三线城市乃至县城，“第四代住宅”已成为房企重点布局的赛道。
消费端，“第四代房”受到购房者的青睐。今年7月，《第一财经日报》报道了浙江义乌豪宅市场的火爆，当地“78套联排别墅18秒售罄”的楼盘，就是一个“第四代房”项目。
让“第四代住宅”越来越火爆的重要因素，其实还是地方政府针对该类住宅出台的支持政策。据第一财经日报统计，今年以来，深圳、佛山、福州、长沙、绍兴、温州、金华、湖州等地相继出台建筑规划新规，降低公用面积、放宽阳台面积限制、支持空中绿地面积不计入容积率等，间接鼓励项目开发商打造“第四代住宅”；苏州吴江、武汉等地也出台相关文件，明确支持发展第四代住宅产品。
多城市出台政策扶持“四代住房”发展
今年7月，浙江省湖州市德清县出让首块“第四代居住”地块，出让细则明确，该地块要建设成“第四代居住”，且1号地块可建设合计1.38万平方米的空中庭院，不计入容积率。
最终，该地块由德清青创城市发展有限公司以2.91亿元竞得，楼面地价5265元/平方米，溢价率超过32%。
事实上，德清这块地的情况并非孤例，今年5月，包括佛山、福州、长沙等多地均出台新规，压缩住宅楼宇共用面积，放宽阳台大小限制，提升房屋实用性。
近两个月来，浙江省辖绍兴、温州、金华、湖州等地新推出的地块也相继出台“容积率计算新规”——部分新上市住宅用地明确规定，空中花园绿化阳台、社区景观绿亭廊道、开放式风雨廊等不计入容积率，挑高客厅仅算单层面积。
就连一线城市深圳也发布最新规划条件，强调原来纳入建筑面积计算的避难层、计算机房等公共空间，被列为“不计入容积率的建筑面积”，超过2.4米的阳台进深不再计入建筑面积。
业内人士认为，政策调整后，房地产开发商通过在开发过程中合理优化设计，住宅容积率有望突破100%，甚至达到120%。这一变化也为“第四代住宅”的发展创造了极为有利的条件。
今年以来，“第四代住房”概念日渐火爆，多个核心二线城市均出台政策对此类住房发展给予明确支持。
2024年2月，苏州市吴江区资源和规划局牵头起草了《支持立体生态住宅规划建设实施方案（试行）》，提出立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化形成“家家有花园、家家有庭院”的建筑模式，适用于7层及以上住宅建筑。主要建筑形式包括室内空中花园和公共绿化平台。符合相关要求的室内空中花园和公共绿化平台，可在容积率、建筑间距、日照间距等计算中剔除。
“立体生态住宅作为第四代住宅产品，赋予了居住空间多样化的场景体验，满足了人们对生态自然环境的向往和追求。吴江区规划资源局将会同区住房城乡建设局、城市管理局、行政审批局等，进一步优化规划建设措施，加快推进住房领域供给侧改革，推动住宅产品创新升级，促进房地产行业稳步发展。”苏州市吴江区规划资源局官网表示。
2024年3月，武汉市出台了《关于推进新型居住设计创新试点工作的通知》，同时发布《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理规定》，对阳台设计、空中花园设计提出了相关具体设计管理要求，推动武汉市第四代住宅的实施与发展。
为鼓励开发商参与试点，武汉新规提出，空中花园不计入容积率，20%的绿地面积计入项目的绿化率和绿地面积。
此前，武汉市住宅产品以配备较小阳台为主，按照武汉以往的建设政策，住宅楼盘通常为两梯四户，扣除墙体宽度后，分配给中间一户的宽度仅有7-8米，阳台实际进深通常在1.6米左右，这样的阳台仅能满足洗衣服、晾衣服等基本功能，功能提升需求有限。
克而瑞产品研究中心副总经理朱一明对《第一财经日报》表示，第四代住宅也可以称为“庭院住宅”或“城市森林花园建筑”。近年来，为保障第四代住宅稳步发展，多地政府制定并实施了多项重点政策，如提高住宅外阳台占房屋总面积的比例、放宽第四代住宅的设计限制等。此外，地方政府还采取税收优惠、降低土地出让金等激励措施，积极鼓励房企参与第四代住宅建设。
一线房企积极抢占市场份额
我国商品住宅市场已有30多年的发展历史，业内普遍认为，每十年就会诞生一代全新理念的住宅产品。
改革开放以来，“第一代住房”是指单位分配的住房，除了居住几乎没有其他功能；“第二代住房”是指有物业管理的住房；2010年以后，“第三代住房”成为主流。在第二代住房的配套和物业管理的基础上，融入了人居健康、医疗照护、人文关怀等因素，注重关爱居住者的身心健康和生活状态。比如，不少开发商宣传自己的社区有“全龄照护体系”、“儿童友好社区”等元素。
第四代住宅致力于创造人与自然和谐互动的生活空间。
政策层面，2019年以来，住房和城乡建设部对第四代住宅建设给予了充分认可，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，标志着第四代住宅理念正式转化为现实。
全国最早的“第四代住宅”项目出现在成都，2017年推出“成都七一城市森林花园”，但当时这一住宅理念并未得到广泛应用。
2021年下半年，福州放宽产品政策提振楼市，数十个第四代住宅项目诞生，厦门、重庆、西安等二线城市也纷纷效仿，积极探索实践第四代住宅建设。
近两年，不少房企选择进入该领域，力图通过打造优质、可持续的住宅产品来争夺市场份额。
朱一明告诉记者，截至2024年5月，百强房地产商已在25个城市开发了近100个第四代住宅项目，但在一线城市落地的较少。
“第四代住宅”较多的城市多为核心二线城市，如西安、重庆、福州、武汉等，众多房企纷纷抢占“第四代住宅”赛道，目前项目数量最多的是龙湖、华润、保利发展、中铁建。
其中，龙湖在重庆、西安有9个项目，华润置地在西安、北京、义乌、重庆有8个项目，保利发展在贵阳、福州、长沙、西安、江门有7个项目，中铁建在贵阳、西安有7个项目，绿地在西安、潍坊有6个项目。
此外，中海地产、招商蛇口、金地集团、中富地产、万科地产等均已推出第四代住宅项目，数量不足5个。
产品力仍需打磨和创新
随着房地产行业加速步入上调时代，住宅领域的消费者对“第四代住宅”的接受度也逐渐提升，销售端的良好表现也是越来越多的第四代住宅出现在市场上的原因之一。
今年6月24日，在浙江富裕“县城”义乌，当地小开发商打造的“万景冠云”项目开盘即创下“78套联排别墅18秒售罄”的纪录，让外界不得不惊叹义乌购房者的豪宅购买能力。记者了解到，“万景冠云”是典型的第四代住宅项目，高层全部带“空中花园”，别墅也带大花园。这样的“第四代住宅”在浙江富裕县城市场接受度较高。
去年底，龙湖地产在重庆推出配备45平米空中庭院的第四代住宅产品，开盘80天即实现销售一空，创下近两年重庆豪宅市场在数量、单价、销售率等方面的多项纪录。
据克而瑞产品力研究中心统计，从去年开始，“第四代住宅”项目在古都西安也开始呈现井喷趋势，挑高、免费露台、超高容积率等特点让其深受西安购房者的青睐。保利天赞等本土新盘容积率高达107%；明德润福容积率达105%；龙湖御湖景、龙翔奥城龙景府等也均突破100%容积率。
朱一明表示，第四代住宅是房地产行业的“新物种”，也是推动住宅建筑“新品质生产力”的方向之一，未来前景广阔，但发展也面临诸多挑战。
例如，目前市场上不少“第四代住宅”以大露台、高房房比吸引眼球，但并未真正达到四合院、垂直花园的标准，尤其是部分项目交付形式较为粗糙，并未充分考虑实现空中花园的关键技术，如防水、排水系统的设计与施工等，这些不足限制了其成为真正四合院住宅的潜力。
此外，空中花园上下层之间的私密性问题、北方气候导致露台实际使用率较低等难点也需要地产公司去攻克。
一位房地产公司资深人士告诉记者，现在市面上一些第四代住宅仅有“大阳台+绿植”，不能算是真正的第四代住宅，缺乏绿色建筑技术的真正应用，利用技术手段实现住宅建筑的环保节能才是隐藏的关键因素。
对于房地产企业来说，如何平衡科技创新与成本控制，如何在保证居住品质的同时实现绿色生态，都需要不断的探索和创新。
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