同志们，2024年11月注定是中国楼市载入史册的一个月——
10万亿元减债计划启动，城中村改造项目清单从35个城市扩大到300个城市。
翻译成白话就是：未来全国几乎所有地级以上城市都将进行大规模城中村改造！
例如河北省张家口、承德，山西省朔州、晋中，辽宁省盘锦、葫芦岛，福建省南平、龙岩，广东省河源、肇庆，四川省广元、遂宁……
这些活生生的爸爸都很漂亮吧？
嘿！这次全部纳入城中村改造！
2024年11月15日，住房城乡建设部、财政部联合下发通知，部署各地进一步开展城中村改造工作。
两部门在通知中明确了以下三个核心内容：
一是城中村改造政策支持范围从最初的35个特大城市扩大到近300个地级以上城市；
二是在改造中推进城中村货币化安置，统筹考虑商品住房的存量和增量，稳步推进城中村货币化安置，并参照实施城镇危房改造；
三是要把城中村改造作为城市更新的重要组成部分，大力、有序、有效推进。
对于实施细则，住房城乡建设部、财政部也明确表示：
各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一工程、两计划”。
一般来说，每个项目都必须制定完整的征地补偿方案和资金平衡方案，让群众最大程度地受益。
还记得10月17日，住建部倪老板在国新办新闻发布会上提出了“四取消、四减少、两增加”的政策“组合”。
其中“增量”之一是通过货币安置等方式实施新增100万套城中村改造和危房改造。
11月15日两部门联合发布的通知，不仅是对一个月前“四取消、四减少、两增加”的强烈回应，而且力度也加倍。
究竟什么是超级双打？主要有两个表现：
一是扩大拆迁范围；
二是明确征地补偿。
前者旨在通过财政力量推动大小城市之间新的轮动效应，后者则侧重于将地方集体土地归还地方政府并提供货币补偿。
两者综合起来，就是通过新一轮“一拆一修”的城中村改造，尊重现有人口流动，为房地产市场注入新的购买力。
你可以回顾一下倪老板在10月17日国务院新闻办新闻发布会上对大小城市之间“虹吸效应”的认识，再看看今天城中村改造的“雨露”。你是不是立刻就感到愧疚了呢？ ？
众人听到这话，恐怕都忍不住想问：
这个政策确实是一个好政策，而且力度相当大。即使你的上述分析有道理，但钱从哪里来呢？
别担心，两部门联合下发的通知已经说得很清楚了！
符合条件的城中村改造项目可获得政策支持：
一方面，纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构为城中村改造提供专项贷款，并适用相关税收优惠政策；
另一方面，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款，确保项目顺利推进。
说白了，主要是财政金融两手抓，确保专项资金专用。
从资金来源和支持力度上不难看出，高层对这次出乎意料的操作是志在必得！
既然志在必得，城中村改造范围从35个城市扩大到300个城市，之前计算的10万亿元预算似乎有点捉襟见肘……
回顾文件中关于资金来源的表述，大致可以分为：
地方政府专项债券+政策性金融机构专项贷款+商业银行贷款。
与之前特大城市的35个城中村相比，政策性金融机构专项贷款和商业银行贷款更多……
经历过上一轮楼市上涨的人一定记得：2015年至2018年棚改货币化背后的四大力量是：公共财政支出、PSL、发行专项债券和商业银行贷款。
这次是地方政府专项债券、政策性金融机构专项贷款和商业银行贷款。
结合类似的物品，你会发现这东西确实是既无汤又无药。
说得更直白一点，我们就是在重复2015年棚改货币化的老路，而且我们加倍了步伐和路径！
我们不妨大胆猜测：随着城中村改造范围和力度的不断扩大，最终的总投资肯定会上升。
当然，伴随着上涨的潮水，未来还会有房价、租金的上涨。
至于原因，相信也不难理解——
目前，大量急需拆除改造的城中村或其他老旧房屋集中在城市核心区和新兴产业重点分布区域，不少仍连片存在。
比如北京、上海、广州、深圳等一线城市；
强势二线城市包括成都、杭州、南京、宁波、东莞、佛山；
上述情况在郑州、济南、长沙、合肥、石家庄等其他二线省会城市也有体现。
尤其是在广州、深圳等城市，城中村改造的潜在界面甚至可以占到城市建成区面积的30-45%。可以想象，供需端、价格端的持续冲击将是……
这是现实，并将产生三个后果：
腾出的土地价值较高，无论是转变为商业用地还是流转至土地拍卖市场，都可以直接或间接形成新的溢价；
想要腾出土地的客户群体手中有足够的“子弹”。在我国目前大规模的投资渠道下，大概率也会流入房地产。
中期来看，市场供给端和需求端将呈现有涨有落的趋势。此时此刻，财政和货币双方同时发力产生的巨额资金很可能成为推动需求实现甚至扩大的催化剂。 ……
更重要的是，一线城市和强二线城市的拆迁，以及弱二线城市和三四五线城市的拆迁，很可能会出现“相似路径”的后果。 ，但目标却截然不同”——
北京、上海、广州、深圳等高耗能城市以及杭州、南京、苏州、宁波、成都、东莞等高耗能城市的增量拆除，砖瓦变现后大概率仍留在当地市场;
其他一些实力较弱的二线城市乃至三四五线城市拆迁后，虽然砖头变成了真金白银，但不排除大量增量资金流向更高层面城市。
也就是说，高耗能城市的城中村改造将稳定其现有商品房市场的基本面，而低耗能城市的城中村改造将得到相当一部分高耗能城市增量购买力的支撑。 ——能源城市。
这是由未来产业转型升级的发展方向决定的，也是下一轮财政发力的核心方向决定的。作为普通人，我们唯一能做的就是顺应潮流。
综上所述，钱的水龙头确实已经打开了。专项债务支持和货币补偿，让巨额资金最终流入全国城市老百姓手中。但在不可逆的虹吸效应下，资金流仍将持续流动。新的丛林法则。
从高层对“虹吸效应”的解读来看，引导社会资本池和现有人口向上流动很可能是此次操作的核心意图，甚至是其中之一。
目前，核心城市成交规模持续强劲，买卖双方心态正在转变，利好政策也齐聚……
此前，降低购房门槛、降低新房和存量房贷利率、降低交易税成本；
随后，政府着力获取土地储备，减少增量供给，从供给侧改善供需基本面；
现在是货币和财政双方发力重现全国货币化安置，用“一拆一补”恢复全国家庭债务和需求的时候了。
这样的组合拳在过去三年的系统性救助中是前所未有的……
以前还是踩油门，现在只是换地板油！
与此同时，全国房地产市场也经历了三年的调整。不少省会城市甚至二线城市的准入门槛已经无限接近不少三四线城市的估值中心。
这意味着，对于大多数三四线甚至四五线城市的居民来说，升级换代的成本已经相当适中。
很多生活在小城市的家庭都面临着这样的情况：增加几十万美元的杠杆，就可以将商业资源和公共服务资源增加到不止一个级别。
过去，大家可能都在三四五线城市卖房难，想升级也买不起。
如今，城中村改造名单已从35个特大城市扩大到300个地级城市，流动性瞬间得到补充。
打个比方，这无异于一线城市和强势二线城市的房地产市场掀起了一波“接人”潮。他们不仅“接人”，还按户“送票”！
有的朋友可能会问：级别越高的城市就一定有价值吗？这几年，很多大城市的房价波动不是比小城市大吗？
你说得对！但你必须看到真正的原因是——
过去几年，大中城市出现了供给增加、债务压力大幅下降带来的结构性超调！
也就是说，过度依赖土地财政造成了单边供给失衡，扭转了债务预期和价值预期，进而刺激了一定时期内的踩踏抛售。
但未来的情况显然有很大不同：
在财政实力和产业转型加速的双重推动下，全国热点城市正在批量摆脱对土地财政的依赖。
此外，科学合理地保持核心城市资产价格长期增长，也是规避新的债务风险的客观需要。
这意味着减少供给、优化供给将成为未来相当长一段时间内的常态。
更简单地说：未来，一个好城市，一个好地段，一套好房子，配套也好，大概率是一套卖掉一套。
最典型的城市无疑是深圳——
其新建商品房使用周期已从9月底的25个月左右下降到10月底的4-5个月。
进入11月后，深圳楼市持续火爆。如果按照目前的节奏发展下去，深圳新建商品房很快就会面临“无房可售”的局面。
如果供需之间的这种紧张关系持续下去，价格可能会出现波动。
果然！近一个月来，深圳各区部分楼盘成交价格上涨5%左右，各区新开盘项目也逐渐恢复优惠价……
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