富力地产 68 间酒店及 1 栋写字楼被接管，背后是一笔 6.14 亿美元的境外债务

立即下单

进入商城

进不了网站？换个网络试试！

近日，富力地产(02777.HK)发布公告称，其全资子公司兆熙有限公司(下称“兆熙”)在中国间接持有的68家酒店及1栋写字楼，被担保人指派的机构人员接管。

同时被接管的还有富力地产（香港）有限公司（以下简称“富力香港”）持有的昱亿有限公司（以下简称“昱亿”）股权以及昱亿持有的兆熙股权。其中，兆熙为昱亿的全资子公司，昱亿为富力香港的全资子公司，富力香港为富力地产的全资子公司。

事件的起因是一笔未偿还的6.14亿美元境外债务，而这笔债务的抵押品之一便是此次被接管的68家酒店和一栋办公楼。

此次接手的酒店资产，可以追溯到一次“世纪交易”。

2017年7月19日，在北京万达索菲特酒店，万达创始人王健林、融创创始人孙宏斌、富力地产创始人李思廉与张利共同举杯庆祝中国房地产史上最大宗交易。

作为白衣骑士，富力地产以189.55亿元的价格从万达集团手中抢走了73家酒店，成为全球最大的豪华酒店业主。此后，李思廉多次表示，这是一笔好买卖，坚称“并不贵”。

七年之后，这些资产再次陷入动荡，淡马锡因上述债务与富力地产闹翻。

新加坡政府投资机构淡马锡旗下私人信贷主权基金Fund（下称“Fund”）是债权人之一，今年7月、8月先后向香港高等法院提交了针对兆熙和富力香港的清算申请。

2022年，富力地产牵头完成境内外债务整体重组，如今却再度面临财务危机。

淡马锡破产后，68 家酒店被接管

7月8日，赵曦公司因尚未偿还一笔总额6.14亿美元的贷款（包括应付本金和利息），被向香港高等法院提出清盘申请。

该笔债务的融资协议签署日期为2023年1月13日。天眼查显示，兆熙持有广州兆熙投资有限公司（下称“广州兆熙”）100%的股权，而广州兆熙投资了73家酒店管理公司。这些公司有很多显著特点，均成立于2017年10月，由广州兆熙100%控股。其中，不少公司全资拥有其他酒店管理公司，其他酒店管理公司的股东曾为大连万达商业地产有限公司。

富力地产对于赵曦的清盘呈请十分不满，理由之一是赵曦“只是该笔贷款的放款人之一，仅持有该笔贷款未偿还本金的18%”。富力地产董事会认为赵曦的清盘呈请并不代表赵曦及富力地产其他利益相关者的利益。

“该贷款已获得足够的抵押，有担保的债权人可以行使强制执行抵押品的权利，而不必申请清算子公司”，富力地产董事会认为，任何此类申请清算的企图都会损害价值“并减少债权人可收回的款项”。

执行抵押物和向法院提出清盘申请是两种不同的追讨债务的方式。执行抵押物通常是指债权人直接处分抵押物以追讨债务，这种方式直接针对特定资产，通常适用于抵押物明确的债务；而向法院提出清盘申请则是请求法院对债务人公司进行清算，通常会涉及公司整体的资产负债。

汇盛国际资本总裁黄立冲对时代财经表示，对债务人公司提起清算申请是比较彻底的解决方案，可能会导致公司解散。

黄立冲分析称，选择清算的原因“可能是认为清算能更好地维护其整体利益，或是因为抵押物的价值不足以覆盖债务，或者是清算能解决公司其他潜在问题，比如管理不善或者财务不透明等。”

富力地产在公告中透露，公司一直与各方积极沟通，并将继续沟通，争取双方“友好解决”。

但此次沟通显然未能成功，8月19日，又有一份清盘呈请被送达香港高等法院，这一次针对的对象是兆熙的母公司富力香港，该公司也是该笔债务的担保人之一。

面对财务困难，富力地产似乎无力应对，也无法阻止各债权人采取进一步行动。

9月3日，该笔债务的担保人指定弗兰克和（诚俊法务及企业重组有限公司）为担保人接管融资协议所担保的资产，包括但不限于富力香港持有的裕毅股份、裕毅持有的兆熙股份及兆熙的资产。

据金融服务公司TMF GROUP介绍，当贷款方以抵押品作为贷款担保时，一般会委任担保代理人或代理人，在借款人违反贷款或债券合同时强制执行其权利。因此，担保代理人往往代表全体债权人的利益。

不过黄立冲指出，担保人委托代理机构接管富力地产债务的抵押物，可能是针对借款公司提起清算申请的一系列行动的一部分，也可能是独立于清算申请的行动，这取决于贷款协议的具体条款以及贷款人之间的谈判情况。

完成债务重组两年后富力再遇危机

无论是清算还是接管，富力地产正在逐渐失去对68家酒店和1座写字楼的主导权，这是富力地产不愿看到的结果。

“过去一年，合同销售额大幅下降，加之还款能力不足，债务到期加速。这些异常情况导致现金流不确定性增加，无法进行战略规划和管理流动性以履行债务偿还义务。”在8月底发布的2024年中期报告中，富力地产承认，公司及其同行将继续面临资金约束和资产流动性问题。

酒店是富力地产的“救星”之一。“面对艰难的经营环境，集团主要依赖新近竣工物业销售和经常性投资物业产生的现金流，”富力地产表示。除了竣工物业合同销售产生的现金流外，“另一项重要的现金流来自能够产生经营和租金收入的投资物业，如零售商场和酒店。”截至6月30日，富力地产拥有90家酒店。

“投资资产组合能提供应急和稳定的现金流，不易受市场波动影响。此外，中央政府一直鼓励本地消费和本地旅游，这促进了集团酒店及旅游资产的增长。”

中报显示，上半年富力地产实现合同销售收入约56亿元，同比下降58.64%；实现营业额142.11亿元，同比下降15%。其中，物业开发营业额104.84亿元，同比下降15%；投资物业租金收入4.25亿元，同比微增2%；酒店运营营业额27.62亿元，同比下降7%。

黄立冲认为，淡马锡作为经验丰富的投资者，能够进行深入的市场分析和风险评估，从而在市场不确定中发现投资机会。这或许也是选择酒店资产作为抵押品的原因。“虽然目前内地房地产形势不佳，但他们可能认为酒店资产具有长期价值，或者相信这些资产在市场复苏时能带来更高的回报。”

时代财经注意到，淡马锡除了投资富力旗下酒店资产外，还投资了万达。

港交所股权披露文件显示，淡马锡于2023年1月11日持有万达酒店发展65.04%的股份，相当于逾30.55亿股；次日，万达酒店发展公告，王健林最终实益拥有的控股股东万达海外已将逾30.55亿股公司普通股质押给贷款人，作为提供贷款融资的抵押品。

据界面新闻去年1月报道，贷款方为淡马锡旗下一家公司，该公司向万达公司提供贷款，并由此取得万达酒店发展股份。截至2022年12月31日，万达酒店发展旗下拥有122家酒店，共计2.86万余间客房，另有232家已签约管理的酒店正在建设中，尚未开业。

作为富力地产体系内相对优质的资产，酒店的控制权一旦落入他人手中，无疑会让富力地产本已紧张的财务状况雪上加霜。

2022年，富力地产牵头完成境内外债务整体重组。同年7月，富力地产旗下逸略宣布将10张美元票据合并为3张（以下简称“逸略票据”），期限为3-4年，票据总额近49.44亿美元。当时，富力还拿出马来西亚新山富力公主湾项目和英国伦敦ONE项目（即ONE Nine Elms项目）作为信用增进。本次美元票据延期也被市场称为亚洲房企最大债务重组案例。

如今，它又陷入财务困境。在富力地产旗下酒店资产卷入债务违约之际，延期后的三张债券也濒临风险边缘。8月11日，富力地产发布公告称，尚有45.27亿美元的逸略票据未偿还，票据合计1.47亿美元的利息原定于7月11日支付，但经过一个月宽限期后，富力地产以“现金流压力”为由并未支付。

今年5月，富力地产出售ONE Nine Elms项目，偿还项目贷款，并取消部分逸略票据。富力地产称，公司“成功缩减债务规模”。淡马锡提出清盘申请后，一只脚“在岸边”的富力被拉回岸边，新一轮的挑战才刚刚开始。