当被投资者问及旗下高端购物中心海港城今年上半年的销售表现时，九龙仓地产主席兼董事总经理吴天海回答说：“我们的表现跟市场一致，没有跑赢大市。奢侈品和非奢侈品没有太大区别，我们都是一样的。”
消费市场进入调整周期，高端商场未能走出独立行情，房地产市场调整的压力开始蔓延至一向稳健的港资地产商，维港两岸的置地广场、太古广场、IFC、K11、海港城等高端商场背后的港资地产商，不得不面临市场下行的挑战。
今年上半年，以长江实业、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓地产等为代表的老牌港资房地产商利润出现下滑，甚至出现亏损。
据Wind统计，今年上半年，长江实业集团、新世界发展、恒隆地产、恒基兆业、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九龙仓地产等8家港资房企合计实现营业收入约1033亿港元，同比下降18.64%；实现归属于母公司股东的净利润约161亿港元，同比减少179亿港元。
不少房企在财报或业绩会议上都表达了对持续下行趋势的担忧。
长江实业集团在财报中表示，地缘政治压力、贸易冲突持续为全球经济带来各种挑战；九龙仓地产指出，香港营商环境依然艰难，汇率走势不利、利率高企及人手短缺影响企业营运，零售及酒店业则受到消费模式转变所冲击；恒隆地产主席陈志坚坦言，“无论是股价或业绩，都有一定的挑战，也有一定的压力”。
虽然业绩承压，但多数港资房企仍表达对未来长期看好的预期，逢低布局。
恒隆地产及香港置地趁市场调整期，分别扩建及升级位于中环的上海恒隆广场及香港置地。太古地产主席白德利表示，太古地产的千亿港元投资计划进展顺利，目前已落实逾六成资金。
布拉德利表示：“尽管核心市场疲软，尤其是香港写字楼市场表现低迷，但我们对自己在香港和中国内地业务的长期增长仍然充满信心，尤其对北京、上海和粤港澳大湾区感到乐观。”
2024 年 6 月，《时代周刊》记者拍摄的香港广东道两旁的奢侈品牌
罕见的损失
近3年来，港资房企营业收入和净利润均呈下滑趋势，今年下滑尤为明显。
Wind统计数据显示，2022年至2024年上半年财年，长实集团、恒隆地产等8家港资房企营业总收入分别为1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港元，归属于母公司股东的净利润分别为418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下滑。
今年上半年，不少房企利润出现两位数下滑，有的甚至出现亏损。
其中，长实集团营收220.08亿港元，同比下降10.55%，股东应占溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元减少16.47%。净利润下降的原因在于物业销售收入确认减少，导致利润贡献减少。上半年，长实集团实现物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实现营业收入18.21亿港元，同比下降48.41%。
太古地产收入72.79亿港元，与去年大致持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比下跌19%。太古地产行政总裁彭兆龄表示，尽管2023年出现明显复苏，但期内香港零售组合受多项宏观经济不明朗因素影响，持续的出境旅游及游客消费习惯的改变对零售市场造成不利影响。
恒隆地产营业额约61.14亿港元，同比增长17%，股东应占净利润约10.61亿港元，同比下跌55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在回答媒体提问时直言，“如果你问我未来的前景，我们看不透，暂时也不敢看得太远。现在是保本保命的时候。”
香港置地、九龙仓地产和新世界发展均遭遇罕见亏损。
今年上半年，香港置地实现营收9.72亿美元，较去年同期的6.7亿美元增长45.1%，但股东净亏损则由去年同期的3.33亿美元扩大至8.33亿美元。
九龙仓地产营收65.01亿港元，同比微增0.43%，股东应占亏损10.52亿港元，较去年同期盈利18.05亿港元大幅下跌158.28%。
九龙仓地产将业绩不佳归咎于市场疲弱。“香港入境旅游举步维艰，而出境旅游的增加又进一步打击了本地消费。今年前两个月，整体零售额在低基数下持平，3月份出现拐点，疫情后的上升趋势被遏制并转为下行，第二季度零售额甚至大幅下跌了两位数。”
新世界发展业绩预告称，由于2023财年竣工及移交的重大项目未确认收入、投资及发展物业及商誉的重估或减值损失、确认销售损失，以及年内利率持续高企及人民币贬值，预计2024财年将录得股东应占亏损（包括持续经营及已终止经营的业务）介乎190亿港元至200亿港元。
账面损失巨大
港资房地产企业利润下降的原因有两点：第一，赚钱难度加大，卖房、收租金收入缩水；第二，房价大幅下跌，影响投资性物业的估值。
长江实业、太古地产、香港置地都是香港有名的“大地主”，在中环、尖沙咀等核心地段拥有大量商业物业。由于市场低迷、供应过剩，拥有香奈儿、爱马仕、路易威登等奢侈品牌的业主们也日子过得拮据。
香港中环的办公楼，时代周刊记者于2024年6月拍摄
今年上半年，太古地产旗下香港零售物业组合太古广场、太古城中心及东荟城名店仓的零售额分别下跌13%、4%及3%，租金收入按年下跌3%至11.98亿港元；写字楼物业组合方面，由于供应持续增加及需求疲弱，租金承压，租金收入下跌7%至25.76亿港元，截至今年6月底的出租率为89%。
恒隆地产香港租赁业务收入下跌8%至15.48亿港元。零售物业收入下跌，因部分主要商业及旅游区租户削减租金。面对低迷的市场，恒隆地产主动下调部分写字楼租金，主要涉及中环租户。收入下跌14%，出租率为83%。
九龙仓地产旗下两大商业地标海港城及时代广场写字楼出租率分别为88%及87%，收入分别下跌2%及8%，利润则下跌5%及10%，商业板块利润则继续微幅上升，主要得益于海港城面向广东道530米长的临街店铺云集16个奢侈品品牌，持续吸引大量顾客前来购物。
九龙仓地产表示：“目前各类房地产都供过于求，但我们希望，一旦汇率、利率等周期性因素改善，需求将会回升。”
投资性物业账面价值的缩水对当期利润表现产生了负面影响，是港资房企盈利能力减弱的主要原因。
投资性房地产重估损益是企业持有的商业、酒店、写字楼等投资性房地产在报告期内按照公允价值波动进行重估后的净值差额，计入当期损益。当行业承压，投资性房地产公允价值下降时，房地产公司的业绩必然受到影响。
投资物业公平值大幅下跌是九龙仓物业业绩由盈转亏的主因。九龙仓物业公告称，截至今年6月底，其投资物业资产总额为2230亿港元，产生2%的重估减值。其中，海港城（不包括三家酒店）估值下跌29亿港元至1516亿港元，时代广场估值下跌13亿港元至460亿港元。
计入投资物业重估减值后，九龙仓股东应占溢利亏损10.52亿港元；若撇除减值影响，整体收入及溢利与去年同期基本持平。九龙仓管理层表示，若零售市场持续疲弱，不排除下半年仍需计提减值。
值得注意的是，九龙仓地产在财报中指出，集团净资产值较五年前下降16%。
亏损8.3亿美元的香港置地也将业绩不佳归咎于减值准备。
香港置地表示，内地房地产市场环境的变化促使集团对开发项目定价进行全面检讨，并计提非现金拨备共计2.95亿美元，受影响的项目主要位于武汉、南京及重庆等非黄金地段。
“只有当基于市场可比价格的预期售价低于账面价值时，才需要计提这些拨备。”剔除非经常性拨备的影响，香港置地今年上半年股东应占利润为2.88亿美元，同比下降31.75%，但仍保持盈利。
在中国内地拥有大量股份的新世界发展有限公司也遭受了巨额账面损失。
截至2023年底，新世界发展在内地总土地储备约435万平方米，核心物业发展项目主要分布在广州、深圳、佛山、武汉、宁波、沈阳等城市。受房价回调影响，新世界发展2024财年将发生一次性非现金重估或减值损失，总额介乎85亿至95亿港元，预计股东应占亏损介乎190亿至200万港元。
但计提投资性房地产减值准备，是房企提前释放风险的常规操作，而非操作层面的根本问题。
太古地产今年上半年投资物业公允价值亏损8.79亿港元，而2023年同期则为16.35亿港元。“投资物业公允价值变动属非现金性质，不会对公司经营现金流或股东基本利润造成任何影响。”布拉德利称。
抄底投资
对于多数港资房企而言，当前的困境只不过是其几十年甚至上百年发展历程中的一丝涟漪，见惯了风浪的“老船长们”纷纷在市场底部加码投资，希望抓住市场轮动的机遇。
“太古地产对中国内地市场长远前景的信心，反映在计划中的投资项目中。”白德利先生表示，太古地产1000亿港元投资计划进展顺利，至今已落实逾六成资金。其中，500亿港元将投入内地市场，进一步扩建及提升现有项目；300亿港元将投入香港市场，扩大太古坊及太古广场核心商业物业组合；200亿港元将投入香港、内地及东南亚多个新市场，发展住宅销售项目。
太古地产在内地的投资主要位于上海、西安、三亚、广州和北京。
在上海，太古地产已落地上海前滩综合开发项目、上海洋泾综合开发项目两个大型综合体项目，上海已成为太古地产在内地业务规模最大的城市。在广州，太古地产与广州珠江实业集团合作，在荔湾聚龙湾地区打造大型综合开发项目零售部分，并于今年8月中标天河路387号项目，将其改造为高端零售物业太古汇的新增部分，将太古汇的建筑面积提升43%。
彭国邦表示，太古地产千亿港元投资计划自2022年公布以来，进展理想，尤其在中国内地市场，中国内地市场是推动收入增长的关键，在长远拓展计划中亦有重要战略意义。
“到2027年，在内地6个城市开发11个以零售为主的大型商业项目”——这是白德利为太古地产定下的目标。
恒隆地产选择扩建上海恒隆广场。
陈文博称，上海的竞争越来越激烈，恒隆广场扩建的目的是为了提供更多空间，满足年轻人的需求。“如果在宏观市场放缓的时候，我们能够不用花太多钱把产品做得更好，我们其实应该加快这个过程。”
香港置地6月底宣布启动“置地广场”项目，计划投资逾4亿美元，扩大及升级置地广场零售物业组合，为顾客提供顶级奢华购物体验。此外，置地广场现有多家奢侈品品牌租户，如、Hermès、、Dior等，也将额外投资6亿美元参与项目设计，打造全新体验。
相比之下，净负债与总净资本比率仅为5.5%的长江实业则更为保守。长江实业集团主席李泽钜称，长江实业有耐心，从来不抱有“一定要赢”的心态，“当香港或内地出现巨大的投资机会时，我们随时都有能力动用大量资金进行投资。”
尽管管理层在业绩会议和财务报表中集体表达信心，对长期积极的市场前景表示乐观，但当前的困难也是客观存在的。
摩根大通、花旗银行等机构对多家港资房地产企业给予中性评级。
花旗银行根据对长江实业未来盈利前景的评估，将长江实业的目标价由36港元下调至33.5港元。花旗银行表示，作为香港主要房地产开发商，长江实业拥有众多在建和规划中的项目，但市场环境的变化以及项目进度的不确定性可能会对公司的盈利能力产生影响。
吴天海还表示，“我们预计今年下半年不会出现什么大的意外。”
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