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昨天，当我路过家附近的一家房产中介公司时，被挂牌价格吓了一跳：价格又回到了8年前的水平。
该房产商称，现在只有低价的房子好卖：“大家都想减少债务，没人买高价的房子。”
还记得前些年流行一句话，“鲸落万物生”，大概意思就是房价低了，老百姓就更愿意把钱花在其他东西上，也能促进结婚率、生育率。
现在房价虽然回落了，但是预期中的热消费并没有出现。
今天我们就从债务的角度来谈一谈这个问题，以便大家能够更加清晰的认识身边的经济现象以及它们产生的原因。
01 杠杆
桥水基金创始人雷·达里奥制作了一个科普视频（《经济机器如何运转》*），描述了经济是如何运转的。
*哔哩哔哩链接：
归根结底，经济是无数交易的总和。在每笔交易中，一个人的支出就是另一个人的收入。你花的越多，别人赚的就越多。
支出形式有两种，一是直接用现金支付；二是依靠信用，也就是借钱来支付。
比如买房，很少有人能一下子拿出几百万，所以银行就同意买家用现金交首付、贷贷款，以后再慢慢还贷。
目前，信用贷款在经济中占据绝对主导地位，以我国为例，7月份M2规模已达300万亿，而没有信用的经济（M0）只有11万亿。
这种向未来借钱，增加负债的行为，也叫“杠杆”，杠杆的好处就是当前的购买力变得更强。
就拿过去流行的房地产经济来说。
我们借了未来二三十年的收入来买房子，这些杠杆化的购房资金就成了开发商的当期收入；
开发商乐观地判断房地产的好日子还会持续很长时间，于是借用未来五年、十年的收入来买地；
土地拍卖所得（土地出让金）成为地方政府重要收入来源；
地方政府用这些钱修建基础设施、改善民生（补贴公共交通、地铁、水电）、吸引投资，认为只要不断投资建设，城市就会扩大，地价就会上涨，自己就能赚更多的钱。
层层杠杆的积累，带来了巨大的购买力，拉动了经济增长。
02 去杠杆
在经济繁荣时期，尽管债务持续增加，但收入也以同样的速度增长，从而抵消了债务。
就拿20年前来说吧，我们家的房子价格大概是60万，那时候我们家一年的收入才6万，就算不吃不喝也要10年才能买下这套房子。
但随着整体经济的增长，父母的工资也逐渐增加，每年增长20%-30%，大概5年后，贷款（约40万元）就还清了。
我们只给自己买了一套房子，但我父母的许多同事却大胆借钱买了好几套房子，虽然负债累累，但房价却不断上涨，大家觉得自己很富有，有足够的底气。
但这种情况显然不可能一直持续下去，当债务增长达到极限，且增速快于收入增长时，一切就开始逆转。
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