8月，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，.SH）披露，泰康人寿保险股份有限公司（以下简称“泰康人寿”）和泰康资产管理有限公司（以下简称“泰康资产”）减持该公司股份至5%以下。
逃离地产股将成为2023年险资的主旋律。与此同时，买房热情高涨——较低的估值、稳定的现金流吸引险资从股东转型为房东。
险资偏好转变的背后，是投资端难度的加大，除了买入房地产，今年险资还大举买入高收益股票，希望在低利率时代“喘口气”。
01 持续减持
对于泰康减持保利发展股份的原因，公告解释称是“基于资产配置需要及相关投资决策”。同时，泰康人寿表示，未来12个月内，公司将根据实际情况增持或继续减持上市公司股份。
泰康与保利首次交锋是在2016年，当时泰康人寿通过泰康资管以60亿元认购保利地产非公开发行的7.33亿股股份，占发行后总股本的6.18%，发行价为8.19元/股。泰康人寿和泰康资管对保利地产的持股比例由1.29%增至7.35%，成为第二大股东。
外界原本以为泰康欲联手保利，拓展养老地产领域版图，但事实证明，二者更多的是“地产+金融”的合作。2018年以来，泰康人寿已认购保利相关的十余只资产支持计划，泰康险资也通过泰康资管在公开市场交易保利的债券。
不过，去年以来，泰康人寿、泰康资管纷纷密集减持保利发展。
2023年4月14日，保利发展公告，泰康人寿拟减持不超1.3%。2024年6月27日，泰康人寿及泰康资管共计受让保利发展1.43亿股股份，持股比例由7.35%变更为6.08%。
在房地产行业发生深度调整之际，已成为房企头把交椅的保利发展同样处境艰难。
今年上半年，保利发展营业总收入1392.69亿元，同比增长1.64%；归母净利润75.08亿元，同比下降38.57%。保利发展称，净利润下滑主要受市场低迷及价格压力、项目结转毛利率下降等影响，导致净利润大幅下降。
总体来看，泰康人寿对保利发展的投资浮盈仍不少。自2023年4月以来，泰康人寿和泰康资管已多次减持保利发展。减持时保利发展股价在8.9元/股至14.3元/股之间，均高于8.19元/股的认购价。此外，2016年至2023年，保利发展共计派发股息4.21元/股。
泰康人寿减持地产股是险资中常见现象，今年3月大家人寿减持金融街(.SZ)3013.3万股，算上2021年减持的1.19亿股，大家人寿已累计减持金融街5%。
除泰康集团、大家人寿外，2023年以来，多家险企减持了包括碧桂园、万科、招商蛇口等多只地产股，个别险企甚至抛售股票离场。
险资与地产股的蜜月期始于2010年，监管部门先是放松了险资投资房地产的禁令，随后几年又数次放松相关限制。
与此同时，险企负债不断上升，但投资端急需新的投资标的满足资产负债匹配，且10年期国债收益率不高，在此背景下，上市房地产公司股权凭借高成长、高分红等优势受到险企青睐。
但近年来，受房地产行业深度调整以及部分房企信用危机的影响，险资开始收缩对房地产股的投资，降低股权持有比例。
某险资人士分析，尽管房地产支持政策不断，但企业基本面恢复仍需一段时间，民营房地产实体的风险出清也尚未结束，另一方面土地市场热度明显降温，因此对险资而言，防范风险仍是关键。
02 重启“买买买”热潮
保险公司入股房企的兴趣减弱，但这并不意味着二者关系就此结束，相反，保险资金又重拾“买买买”的旧业，摇身一变“房东”。
2023年以来，险资投资不动产的金额持续上升，据不完全统计，包括友邦寿险、平安寿险、泰康人寿等多家保险公司均发布不动产投资信息披露公告，涉及资金近千亿元。
从险资对不动产项目的偏好来看，相关标的多为商业写字楼、产业园区地产以及自用写字楼等，该类资产的稳定收益与升值能力受到险资的青睐。
一位业内人士表示，具有稳定现金流的房地产投资，不仅能带来长期稳定现金流，还具备价值升值潜力，与险资的需求相匹配。同时，他表示，目前房地产行业正处于调整期，可选择的标的较多，“核心城市有很多优质的房地产投资机会，选择范围比股权投资要广得多。”
今年年初，新华人寿与中金资本签署有限合伙协议，共同设立规模100亿元人民币的基金，基金的投资策略是通过股权及其他适用法律允许的方式，直接或间接投资于持有房地产项目资产的被投资企业。
万达总部所在地北京万达广场
这只百亿地产基金两次亮相均与万达有关，4月入主万达总部所在地北京万达广场，7月收购烟台芝罘万达广场。
此外，5月底7月初，阳光人寿通过苏州联商六豪商业管理有限公司收购合肥万达广场商业发展有限公司和东莞市厚街万达广场投资有限公司。去年9月，大家财险与横琴人寿共同投资上海周浦万达广场项目。
写字楼投资方面，4月，长城人寿以10.2亿元收购新街高和写字楼，除作为长城人寿办公用房外，部分物业将出租用于对外经营；1月，友邦人寿以总对价24亿元，取得北京朝阳区（CBD）“凯德星贸”项目控股权。
6月初，中国人寿收购了远洋集团旗下一家项目公司49.895%的股权及相应债权，该公司负责北京一体港二期项目的开发和运营。不过，业内分析人士认为，此次交易的主要目的是中国人寿作为大股东，帮助远洋集团缓解流动性压力。
03 投资方面临压力
随着保险资金买卖房地产，投资环境也发生了巨大变化。
近年来，10年期国债收益率持续走低，利率下行也导致其他固定收益资产整体收益下滑，持有大量固定收益资产的保险公司无疑将面临投资收益降低的问题，同时，权益市场的波动性使得险资的投资业绩更是雪上加霜。
据金监会公布的数据，去年全年和今年一季度，险资年化理财投资收益率均跌破3%，创15年来新低。面对4%左右的负债成本，险资亟待创新思路。
险企高管均提及看好地产投资。中国人寿副总裁刘晖曾表示，公司商业地产配置，股权、产权合计不超过4%。这些项目主要分布在一线城市核心区域，业态以写字楼、物流、产业园区等新经济地产为主。在资产配置组合中非常稳健，而且商业地产具有抗通胀、抗波动的特性，有利于险资长期稳定收益。
“从目前的情况看，外资险企的房地产配置比例普遍在10%左右，内资险企对商业地产等实物资产的配置比例还比较低”，刘晖强调。
国寿投资不动产投资事业部总经理李兴焕等人撰文指出，未来10年，以2021年为基期，随着房地产市场周期触底、资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性房地产整体投资收益率（净营业收益率与资产增值收益率之和）将逐步回升并攀升至8%以上。更长期来看，一线城市写字楼、零售及物流项目总投资收益率预计分别为5.7%、6.5%和7.6%。
除了买入地产，险资今年以来已增持上市公司11次，增持次数备受市场关注。其中，长城人寿是今年增持次数最多的机构，已增持6次。
从所持公司的行业来看，涉及交通运输、公用事业、消费、银行等板块，整体分红较高。长城人寿曾表示，公司此次持股意在发挥险资“长期投资”的优势，为上市公司提供资金支持，同时缓解自身资产配置压力。
华创证券研报指出，保险投资目前面临新会计准则和低利率的双重挑战，投资高收益股票可谓一举两得，既有利于提升资产负债匹配度，又有助于稳固投资收益中枢。
不过，也有市场人士对险资增持表示悲观，“当持股比例大于20%，或者存在实质性影响、共同控制时，就会被计入长期股权投资项目。长期股权投资耗费资金较多，一旦股价大幅下跌，确认的资产价值就会减少，进而影响偿付能力。”
买楼、举牌，都是“资荒”时期保险投资的组合拳，但对于负债端更为激进的中小险企而言，其投资困境更是雪上加霜。在利率下行的当下，面对来势汹汹的利差风险，保险资管行业仍在寻找“灵丹妙药”。
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