撰文 | 甘洁 编辑 | Alice
2024年7月12日，地产股迎来了期待已久的普涨，来之不易。同样在本周，两家行业龙头披露了半年业绩预告，分别是万科和保利发展。
最近我们关于万科杠杆地产讨论了很多，今天我们重点说一下保利。
1、归属于母公司净利润同比下降38.57%
7月11日晚间，保利披露2024年半年业绩报告，利好消息与利空消息并存。
好消息是，在如此艰难的上半年，保利发展营业总收入却有所增长，由2023年的1370亿元增长1.64%至1392.7亿元，主要得益于房地产项目竣工交付，营收规模小幅增长。
令人担忧的是，上半年保利发展营业利润和归属于股东的净利润同比均出现大幅下滑，营业利润139.5亿元，同比下降27.73%；归属于股东的净利润同比大跌38.57%，仅略高于75亿元。
公告称：受市场低迷及价格压力影响，结转项目毛利率有所下降，同时报告期内结转项目权益比例有所下降，导致归属于母公司净利润下降幅度较大。
净利润同比下降，对于保利发展来说，这意味着什么？杠杆地产查看了过去一段时间的数据，发现2023年上半年，公司归属于股东的净利润同比增长了12.65%。
2020年这只黑天鹅，保利发展上半年归属于母公司股东的净利润增长了1.73%，而2015年至2023年的9年间，这一项的数据均为正值，最低点出现在2016年中期，当年归属于母公司股东的净利润增幅仅为0.21%。
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不过，保利发展至少目前为止的数据还不错，而其邻居“兄弟”万科却遭遇了罕见的亏损。
据不完全统计，截至7月12日，共有20家上市房企公布2024年上半年业绩预告，仅保利发展、绿地控股、浦东金桥3家公司盈利，17家公司亏损。
今年房企的半年成绩单，很可能是一片狼藉。
2.上半年销量同比下降26.75%
至少从销售情况来看，保利发展无疑是“第一”。
7月10日，保利发展披露2024年上半年销售报告，2024年6月，公司实现签约面积206.42万平方米，同比减少11.31%；签约金额420.14亿元，同比增长4.62%。上半年，实现签约面积954.25万平方米，同比减少31.01%；签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%。
上半年，保利发展位列百强房企销售额榜首，比排名第二的中海地产高出约250亿元。不过，保利发展销售额的降幅大于中海地产，中海地产上半年销售额同比下降约16.9%。
中海地产、保利集团销售额跌幅均超过大盘。中指院数据显示，上半年房企销售额20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分点。仅6月份销售额就同比下降19.55%。
6月份，无论是行业整体还是保利发展的销售情况均有所好转，其中，保利发展6月份销售同比首次转正。
拿地方面，保利发展缩水严重，6月拿下广州、合肥、三亚、徐州4块地块，总建筑面积44.1万平方米，对应土地支付额35.1亿元。2024年上半年拿下12块地块，总建筑面积116万平方米，对应土地支付额125.5亿元，同比分别下降67.7%、82.3%。拿地金额权益比为71.9%，拿地强度为7.2%，较2023年同期的29.9%大幅下降。
7月，上海土地拍卖双限政策取消后，保利以21.18%溢价率拿下杨浦区平凉社区地块，成交楼面价8.85万元/平方米，总价22.03亿元。
总资产方面，保利发展总资产较2023年末小幅下降3.22%至13906.4亿元，负债基本没有太大压力，截至2024年上半年，公司现金余额1295.5亿元，资产负债率75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。
2024年上半年，保利发展成功发行公开市场债券288.4亿元，其中包括中期票据95亿元、公司债54亿元，票面利率不超过3.2%，非常低。
3. 分娩阵痛
目前，和很多其他房企一样，保利发展最大的压力还在销售端，不仅销售增速上不去，还存在项目品质受质疑等其他潜在风险。
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今年以来，杠杆地产看到多个公众渠道对保利的项目提出质疑。如上图，人民日报领导留言板显示，6月份，西安一位自称是保利业主的账号留言举报西安保利天汇被投诉“降低标准、降低规格”，并称：
2022年底，全家人花光积蓄购买了保利天汇房产，但在随后的建设过程中，却通过其他渠道得知，保利天汇对业主存在各种欺骗行为。
包括：建筑材料造假、单元门材料劣质、逃生通道狭窄、电梯间按90cm最低标准装配等。业主多次约谈保利，但保利一直派营销人员将业主辞退，且态度强硬（表示一切都在许可范围内（也就是在最低标准内），并亲自承认一切以实际交付为准，前期展示不作为交付依据）。请领导实地考察，还业主一个公道。
无独有偶，这一问题在5月底的上证e互动投资者论坛上也被“业主”多次反映。
就招商保利在广东的某个项目，5月份也有人在人民日报领导留言板上举报“虚假广告、偷工减料”。
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同样是在5月，一名自称是湖南长沙保利梅溪天郡购房者的网友在人民日报领导留言板投诉，称其于2023年6月29日参观了保利梅溪天郡（注册名称：梅溪郡府）项目，参观过程中发现开发商存在虚假宣传及不正当竞争、商品房预售信息披露不规范、违法改建等问题，请有关部门依法查处。
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今年3月，保利与华润合资成立的北京顺和润置业有限公司因“进行虚假或者引人误解的商业宣传”，被北京市市场监督管理局罚款。该公司是北京市顺义区和光瑞福项目的运营者。
随后杠杆地产看到该项目还遭到相关业主投诉，称“房屋问题多多，根本无法入住，而且开发商进行虚假宣传。开发商现在完全不作为，需要政府介入监督，推动其整改工作。”
行业整合的漫长过程往往伴随着各种阵痛，保利也不例外。不过，作为当下的“老大哥”、央企，我们还是希望保利能够承担起更多的责任，助力行业尽快步入良性循环。
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