近日，央行发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。
顾名思义，这是一份每季度发布的关于货币政策执行情况分析及未来前景的报告，但此次央行罕见地开辟专栏广泛谈论房地产，甚至还为专栏增加了背景。
央行特别强调支持住房租赁行业可持续发展，并强调住房租赁行业是未来房地产市场发展的重要方向。
央行认为，从需求端看，近年来，不仅低收入群体，新市民或者刚毕业参加工作的年轻人对“好房子”的需求也增加。有市场机构预计，未来我国对租赁住房的需求将有所增加。我国人口超过2亿，市场潜力巨大。从供给端看，过去我国主要以个人提供租赁住房为主。近年来，随着租售比回升、融资和运营成本下降，住房租赁行业的商业可持续性增强。随着市场竞争加剧，越来越多的住房租赁公司进入市场，规模化、集约化经营有助于提供更优质、更稳定的租赁住房服务。
目的也非常明确，就是用市场化的方式支持存量房地产协同消化和增量住房优化配置。
央行认为，租金是影响房屋价值的核心变量。资产之所以有价值，是因为它会带来未来的现金流收入。理论上，房屋价值主要受未来租金折价、房屋的住宅属性以及整体稳定租金的影响。折价决定了一处房产的底价和基础，也会受到未来房价涨跌预期的影响。
央行也为人们做了一些测算：“租售比”，即租金与售价之比，是衡量房屋价值的简化指标，近几年普遍回升，有市场机构测算，目前一线城市租售比租金增速接近2%，二三线城市则升至3%左右。但这一指标是静态的，假设未来租金保持不变。其实，对于长期住房资产而言，租金增速同样重要，会增加租房的回报率。疫情发生以来，我国住房租金增速有所放缓，但随着经济的逐步复苏，长期来看租金仍有望稳步上涨。近十年来，我国CPI中的租金分项平均每年涨幅都在1.2%以上。
最终的结论是：若我们假设未来这样的租金增速能够长期维持，相较于既定的购入成本，按静态租售比计算，租赁房屋总收益率有望提升至3%以上，这一水平将高于大多数资产回报率。
看了央行给出的算法和结论，考虑到年化收益率有望达到3%以上，高于绝大多数资产的收益率，你还会心动投资房产吗？
01
关注中国房地产市场的人都知道，中国房地产市场最尴尬的数据就是房屋租售比，中国可能是世界上房屋租售比最低的国家之一，甚至是唯一一个。
多年来，一二线城市住房租售比大致在1.5%左右，别墅等部分住房产品的租售比甚至不足1%。
租售比在2%左右已经很不错了，也就是说，一套300万的房子，一年能拿到6万的租金，房东应该很满意了。
近年来，随着分母即房价的下降，租售比虽有所提升，但与欧美国家普遍3.5%-5%左右的租售比相比，仍然低得可怜。
央行对于租售比的测算，是基于未来租赁住房需求巨大、租赁住房需求人口超过2亿、租金预期稳步上涨等一系列宏大的叙事，并由此得出总体收益率有望提升至3%以上的结论，有点难以令人信服。
02
简而言之，租售比似乎只是分子租金与分母房价之间的比率。
即便如此，谁又能预测未来房租是涨还是跌？谁又能预测未来房价是涨还是跌？
这已经是一个双变量了，而且租售比是一个受多维变量影响的市场参数，影响因素还有很多。
从去年底的中央经济工作会议，到二十届三中全会《决定》，再到730政治局会议，都谈及增加保障性住房建设和供给、支持收购现有商品房改建为保障性住房、推进经济适用住房建设等。
保障性住房很大一部分是租赁住房，这些租赁住房未来供给量会有多少？会占据多大的市场份额？这些目前都很难预测，租赁住房的租金肯定比市场租金要低很多，能享受公租房租金的人，会不会到租赁市场上去租房，按市场价租房？
未来几年经济形势和城镇化的走向很难预测，会不会出现逆城镇化，会不会因为经济下行、就业压力，部分一二线城市的年轻人会不会回到三线城市、四线城市？
而且，按照官方的规划，一大批新进城市的年轻人将享受到分配的保障性住房，这些人还会租房吗？
此外，央行分析和结论中的另一个重要变量是时间坐标。
央行在描述未来，未来是多长？三年、五年、还是十年？
如果这个变量不确定，那么所有结论都无从谈起。
03
如果按照全球通行的租售比原则，那么在中国，特别是一二线城市，最具有投资价值的就是服务式公寓，尤其是LOFT服务式公寓。
这些酒店式公寓的购买价格大部分低于同区域住宅，但租金通常高于或至少不低于同区域住宅，租赁市场活跃，涨幅一般可达4%左右，最高的甚至能达到5%左右。
根据央行的分析测算，如果仅考虑租金投资回报，服务式公寓将是最好的投资。
还有老旧、破旧的房子，比如杭州市中心某老旧小区一套价值约160万元的房子，月租金约3500元，年租金约4.2万元，年化租金回报率约2.6%。
虽然租金收益可能不如同地区的酒店式公寓，但购买危旧房的人可能是认为未来出售会更容易，同时对未来危旧房拆除重建等政策也有预期。
用租售比来衡量房地产的价值和价格，在这一点上，中国特色能迅速与普世价值接轨吗？
当前全球经济走势不确定性增强，资本市场敏感脆弱，且随着美联储降息预期不断升温，未来一段时期内国内利率继续下行几乎是必然趋势。
每个家庭都面临着保护其资产的战斗。
面对资产荒，央行用3%租金回报率计算，催促你投资房地产，你信吗？你心动了吗？
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