近一个月以来，广州、深圳两地放宽限购、降低首付、下调新房贷利率等重大政策效应逐步减弱，虽然现阶段各研究机构整理的成交数据仍维持在较高水平，但不少业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时仍表达了担忧。
从机构统计可以看出，成交维持较高水平的原因在于拥有更灵活定价权的二手房交易量持续增加。
多位业内人士在接受第一财经记者采访时表示，二手房市场的增长并非正增长，而是建立在价格持续下跌的基础上的。在“以价换量”的背景下，前7个月广州、深圳二手房成交量较去年同期有一定程度的恢复，但这种趋势对新房市场产生了负面影响。
深圳二手房均价一年下跌约1万元/平方米
上半年广州楼市低迷，据CRIC统计，二手房市场方面，上半年全市二手房成交458.41万平方米，同比下降13%。二手房成交量虽然同比略有下降，但成交市场份额继续提升。2024年上半年广州二手房成交份额提升至59%，深圳二手房成交份额提升至55%，二手房交易活跃度持续提升。
对于这一现象，资深房产经纪人王先生在接受第一财经记者采访时表示，当前二手房市场成交活跃，主要得益于价格的灵活调整。
他进一步解释称，由于广州、深圳等城市受存量市场主导，二手房市场活跃度高于新房市场，加之二手房价格下滑，导致新房入市速度放缓。
乐友家营销总裁孟凡真在接受第一财经记者采访时表示，经过几轮深度调整，房价已经能够满足一些“买房”和置换的迫切需求，而且广州、深圳都出台了一定的政策支持，再加上目前的利率成本比较低，购房者此时买房的动力比较大。
以深圳为例，“以价换量”策略的推动，是由于短时间内房价出现明显下跌。
据乐友家门店成交数据显示，7月深圳二手房价正式跌破6位数大关，目前成交均价5.9万元/平米，环比下降2.5%，同比下降15.2%。一年时间，深圳二手房价格已下跌1万元/平米。
“在‘以价换量’的大背景下，前7个月广州、深圳两地二手房成交量较去年均有一定程度的回暖，现阶段深圳好不容易在荣枯线上重新站稳了脚跟。”孟凡真说。
深圳市房地产中介协会发布的2024年第31期周报显示，7月29日至8月4日，深圳二手房成交1061套（含自营），环比增长1.2%，二手房成交量止跌回升。截至8月5日，全市二手房有效在售套数63010套，较上周增加77套，略有回升。
“随着时间的推移，房价下跌，顾客也不敢买了。”
不过孟凡真强调，市场仍承压，成交量不稳定，若未来几个月没有更重要的政策支撑，预计过去几个月的波动趋势仍将延续。买高不买低仍是难以摆脱的规律，如果房价不能止跌，购房者永远会期待更低的价格。
王经理告诉第一财经记者，最近带看房的客户都特别谨慎，房价长期下跌对购房者的心理影响很大，他解释道，很多客户看到房价下跌就不敢买房，购房者的观望心态也导致新房销售困难。
“二手房市场的这个增长并不是正增长，而是建立在价格不断下跌的基础上的。”王经理坦言，这种趋势对新房市场产生了负面影响，由于新房降价比较被动，难以像二手房那样灵活调整，导致新房卖得更难。
他进一步指出，深圳、广州等地新房项目普遍面临降价问题，即使降价15%也难以完全吸引买家，一些昨天想买房的客户，今天可能就不想买了。买家情绪波动大，市场变化快，开发商普遍面临客户流失速度快于新增客户的问题。
广州当地一位房产中介表示，目前新房市场只能用折扣小、返利大的方式吸引客户。据他介绍，他们的代理范围已经拓展到天河、海珠、荔湾、白云、番禺、黄埔等区近30个项目，可以带看房、帮忙谈底价，返利在2万到9万元不等。
采访中，多位业内人士表达了对房地产市场后续宽松政策的预期。
对于未来松绑调控政策的方向，孟凡真表示，首先要降低交易环节成本，提高房地产流动性。二手房市场交易存在明显滞后性，一购一卖涉及首付、贷款、赎回房屋、过户等多个环节，交易周期长，降低交易环节相关成本，有利于促进置换需求，激活市场活力。其次建议进一步放宽限购限售政策，如缩短限售期限，满足更多购房群体的需求。
针对目前楼市的困境，王经理表示，二手房价格短期内难以快速回升，新房市场也面临同样的挑战，应充分放宽不必要的政策限制，刺激市场回暖。同时，开发商也应积极调整销售策略，加大优惠力度，吸引购房者入市。
每日经济新闻
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