这段话很值得仔细阅读和思考。不过我估计很多网友没有耐心仔细看完，所以我就给大家做一个总结和分析。
央行主要表达了以下几点含义：
1、房价由“底价”和“溢价”组成，“底价”是内在价值，由租售比决定，如果房屋年租金回报率超过3至5年的定期存款利率，相应的房价就很难继续下跌，如果继续下跌，就是买入机会。溢价由经济周期和市场情绪决定，牛市时溢价向上，熊市时溢价向下。
2、目前一线城市租售比接近2%，二三线城市租售比已升至3%左右，大型国有银行五年期定期存款利率已回落至1.8%左右。
3、央行还作出重要判断：其实对于长期住房资产来说，租金的增速同样很重要，会提高租赁住房的收益率。央行还进一步分析称：疫情以来，我国租金增速有所回落，但随着经济的逐步复苏，长期来看租金有望稳步上涨，过去十年，我国CPI中的租金分项年均涨幅都在1.2%以上，若假设未来能保持这样的租金增速，与既定的购房成本相比，按静态租售比计算，租赁住房总收益率有望提升至3%以上，将高于多数资产的收益率。
4、住房租赁行业是未来房地产市场发展的重要方向，国家将出台信贷、税收等各项鼓励政策，鼓励居民购买住房用于租赁，促进租赁行业发展，有利于楼市去库存。
央行通过这个专栏给我们上了一堂房地产投资课，告诉我们如果选对了城市、选对了区域、选对了房产，未来的租金回报可以“高于多数资产的回报率”。
在鼓励出租的前提下，未来的房地产税率是否会呈现累进、惩罚性？换言之，对拥有多套房产的业主征收高额税率。
这显然不太可能。
下图是央行各季度货币政策执行报告中的全国加权平均房贷利率，如果房贷利率跌破3%，而房屋租金回报率超过3%，市场变化会更大！
对于当前债券市场和银行理财过热的问题，央行再次发出警告，为此在二季报中专门设立了第四栏——资管产品净值机制对大众投资者的影响。
根据央行公布的数据，今年二季度，居民存款增速突然放缓，仅增加7000多亿元（一季度为8.56万亿元）；而居民贷款增长更为疲弱，仅增加1200亿元（一季度为1.33万亿元）。
为何居民存款增速会突然大幅放缓，贷款增速也大幅放缓?首要原因就是存量房贷降息幅度太小，出现了第二波提前还贷现象。
其次，有1万亿元居民存款，二季度转入银行理财。
2022年银行理财普遍出现亏损，导致大量银行理财资金回流存款，而近一年多以来，随着股市、楼市持续低迷、债市火爆，银行理财收益率开始回升，吸引力也大幅提升。
债市火爆的原因是大家意识到未来几年中国利率还会继续走低，降息空间很大，所以之前发行的利率较高的债券会涨，一些机构甚至加杠杆买入债券，获得了相对较高的收益率。
7月30日，银行业理财登记托管中心发布《中国银行业理财市场半年报告（2024年）》。数据显示，截至2024年6月末，全国共有239家银行业金融机构、31家理财公司存续，理财产品存续规模28.52万亿元，同比增长12.55%。固定收益类产品仍是理财产品中规模最大的类型，截至2024年6月末，固定收益类产品存续规模27.63万亿元，占全部理财产品存续规模的2.3%，占全部理财产品存续规模的96.88%。
今年上半年银行理财产品收益率保持稳定，平均收益率为2.8%，央行二季度报告进一步透露，7月末银行理财产品平均年化收益率超过3%，吸引部分投资者将存款“转移”到该类型产品。
大银行五年期定期存款年利率只有1.8%，大城市租房收益率在2%左右，买股票会亏本，而银行理财收益率却在2.8%-3%，你觉得人们会怎么选择呢？
很多人会选择理财产品，一是流动性好，赎回简单方便；二是大银行的信用普遍不错，风险有限。房子的流动性就差很多，担心租不出去，以后租金下降，还有就是房产税。
因此，普通百姓更愿意把钱存在银行，购买金融产品，享受丰厚的收益。
事实上，债市风险在不断积累，上半年收益率未必可持续，央行借入数万亿国债，随时可能抛售，给债市降温，因此央行多次提醒人们注意债市风险。
一旦债市回调，可能因杠杆率过高而出现踩踏事件。
对债市的警示和抑制将是未来一段时间的基本政策取向，鼓励资金从银行流出，去买房、炒股、消费。
肯定会有很多人反抗，但政策天平正在倾斜。存款利率不断下降，央行未来还会抛售国债，给债市降温。短期内，境外热钱仍在流入中国债市，上半年流入中国债市的资金已达800亿美元，其中还包括美国。随着欧洲、日本、韩国股市波动加剧，还会有更多热钱流入，债市可能还会持续一段时间的火爆，但风险也在增加。
未来的政策取向是鼓励买房、炒股、投资、消费，而不是鼓励钱平放在银行（存款、理财），手段就是给后者增加不确定性，给前者增加甜头，如果政策不奏效，就会有第三波、第四波、第五波！
继续“逆来顺受”，无异于火中取栗、刀刃上舔血。
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