2024年二季度货币政策执行报告专栏 | ③支持住房租赁行业可持续发展
党的二十大提出要加快建立多方供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育发展住房租赁市场，不仅是构建房地产发展新模式的重要内容，也有利于促进房地产市场平稳健康发展。人民银行不断完善住房租赁金融支持体系，会同国家金融监督管理局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。5月17日，会同各部门联合推出房地产支持政策一揽子计划，在前期试点基础上设立保障性住房再融资试点，用市场化方式支持存量房地产整体消化和增量住房优化配置。
租金是影响房屋价值的核心变量。资产之所以有价值，是因为它能带来未来的现金流收益。理论上，房屋价值主要受未来租金折让的影响，房屋的住宅属性和整体稳定的租金折让决定了房产的底价和基础，也会受到未来房价涨跌预期的影响。近年来，房价预期发生较大变化，市场利率水平和折让率也趋于下降，租金折让对房产价值的影响越来越受到关注。“租售比”，即租金与售价之比，是衡量房屋价值的简化指标，近年来普遍回升，有市场机构测算，目前一线城市租售比接近2%，二三线城市已升至3%左右，但该指标是静态的，假设未来租金保持不变。其实，对于长期住房资产而言，租金的增速同样很重要，会提高租赁住房的收益率。疫情以来，我国租金增速有所放缓，但随着经济的逐步复苏，长期来看，租金仍有望稳步上涨。过去十年，我国CPI中的租金分项年均涨幅超过1.2%。若假设未来能长期维持这样的租金增速，相比既定的购房成本，按静态租售比计算，租赁住房总收益率有望提升至3%以上，将高于多数资产的收益率。
住房租赁行业是房地产市场未来发展的重要方向。在房地产市场供需关系发生深刻变化的新形势下，我国存量住房规模已经非常庞大，住房租赁行业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端来看，近年来，不仅低收入群体，新市民或者刚毕业加入劳动大军的年轻人对“好房子”的需求也越来越大。据市场机构预测，未来我国有租房需求的人口将超过2亿，市场潜力较大。从供给端来看，过去我国主要以个人提供租赁住房为主。近年来，随着租售比回升、融资和运营成本下降，住房租赁行业的商业可持续性增强，越来越多的住房租赁企业入市。规模化、集约化经营有利于提供更优质、稳定的租赁住房服务。
盘活存量去库存助力住房租赁行业启动。目前，我国住房租赁行业尚处于起步阶段，房地产市场也处于特殊调整期，需要发挥金融等政策合力，通过盘活存量去库存，培育住房租赁行业。近日，人民银行在原有租赁住房贷款支持计划基础上，完善推出保障性住房再贷款，通过市场化方式，助力实现三大功能：一是推动房地产新型发展模式构建，支持住房租赁行业发展。企业分批购买存量住房，形成团购力，购房价格优惠将进一步提高住房租赁行业的投资收益和企业参与意愿。二是增加保障性住房供给。收购的商品房可用于保障性住房分配或租赁，在加速盘活存量、市场去库存的同时，满足保障性住房需求。三是与保底房、“白名单”机制形成合力，降低房地产市场风险水平。房企自愿参与，回收资金必须用于保底房项目和其他在建项目，将推动更多项目符合“白名单”条件，改善房企财务状况。截至6月末，金融机构累计发放租赁住房贷款247亿元，担保再贷款余额121亿元，后续贷款发放有望进一步加快。同时，地方政府也在金融、税收、土地、配套等方面给予支持政策，有助于降低企业成本，增强住房租赁行业的商业可持续性。
未来随着房地产市场定价趋于理性、租赁需求进一步释放、租售比不断改善回升、住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场具备实现商业化、可持续发展的基础。下阶段要继续发挥好配套政策对住房租赁行业的促进作用，完善住房租赁金融支持体系，同时充分调动市场化机构积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续的商业模式，支持存量商品住房去库存，助力促进房地产行业转型发展。
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