新健康医疗行业是一个很好的行业方向，但是目前国内单纯专注于健康医疗的相对成熟和盈利的项目屈指可数。
01
新医疗健康行业大趋势解读
第一是中国GDP增长和整个年龄结构老龄化带来的社会问题，这个问题给康养项目带来了很大的机遇，GDP的不断增长和老龄化比例的不断上升，未来会为广大客户提供大量的消费动力。
第二是政策解读，我们可以看到从2013年到2019年，政府每年都会出台针对医疗健康行业的扶持政策，但是从投资者的角度看，在投资的时候，往往会发现很多政策在地方落地的时候，还需要一些实施细节来推动政策的落地。
第三，从二级市场来看，我们从图上可以看到，代表上证指数的黄线从2017年到现在，基本上处于一个非常稳定的状态，但是如果我们单独挑出医药板块指数的话，就会发现它处于一个比较好的交易状态。
2023年国家推出科创板，上市企业25家，其中医药企业2家，科创板具有互联网+、人工智能等高成长性企业的特点。
其中有两家医疗公司表明，从资本市场角度看，非常看好人们未来对于健康医疗和医疗保健的需求。
第四，现在健康医疗项目有复杂化的趋势，我们常说新健康医疗是一个好的行业方向，但是目前国内比较成熟、有盈利能力的纯健康医疗项目屈指可数。
第一个比较先进、比较完整的是蓝小镇，其在长三角的桃李春风系列目前正在全国复制。
第二家是泰康人寿，依托其在保险金融行业的流量和背景，其CCRC模式在一线城市发展良好。所有想进入泰康体系的用户都必须购买其保险金融产品，门槛价格在200-300万元左右。这使得泰康能够以极低的成本获得相应的社会资本流入用于医疗健康。
其盈利点有三：第一是CCRC服务本身高客单价带来的营业利润；第二是保险产品的利润差；第三是医疗等服务的长尾效应，具有长期盈利能力。
同时，由于购买保险的用户经常会推迟消费，从而导致可提供的护理床位供给延迟，资金周期错配也会带来一定收益。
02
健康医疗项目投资标的筛选
接下来我们来谈谈投资者在选择医疗健康项目时应该遵循的一些标准。其实医疗健康项目对于投资者，尤其是基金投资者来说，还是比较难的：
第一，项目难理解，都说地理位置好、资源优势，但能不能发展成好的产品，其实是一个比较难的事情。
第二，开发周期不短，一个医疗健康项目从开发到销售再到持续运营至少需要7年的时间。
第三，投资回报不快，等待这件事需要非常长的时间、工艺、和资本耐心；
第四，盈利模式不清晰。目前，各家公司的盈利模式各有不同。不过，除了前面提到的蓝城、泰康等盈利模式比较清晰外，目前看到的其他项目的盈利模式还是有些模糊。
基于这种情况，假设你不负责运营，只是对康养项目进行一些财务投资，这种情况下，你该怎么判断这个康养项目是好是坏呢？你可以从四个维度去考虑。
四个维度分别是项目区位、生态资源、开发实体和当地优惠政策。
其中最重要的是项目位置，从某种程度上来说，它比整个项目的生态资源任何其他方面都重要。
中国平均寿命最长的5个城市分别是澳门第一、香港第二、台北第三、上海第四、北京第五。
人们所谓的长寿之乡，可能有很多百岁老人，但他们的平均寿命并不一定比大城市的人高。
平均年龄的提高，不仅需要良好的生态环境，也需要更好的医保措施，这些医保机构在选择实施项目时，会重点考虑当地人口的需求能否支撑当地的供给。
如果在一个人口只有几十万的城市建设一所非常好的医院，由于病人数量不够，很难实现高效的医疗资源配置。所以在选择项目的时候，也要考虑当地的配套情况，比如周边是否有比较好的三级医院。
以上就是选择项目区位优势需要考虑的因素，梅州毗邻珠三角，地处粤港澳大湾区，是中国经济最活跃的区域，从区域来看，梅州项目具有较大的可行性和可行性。
第二是生态资源。我估计公众没听说过有项目方把康养基地建在雾霾严重的地区。一个地区的年平均气温、湿度、海拔、森林覆盖率等，将决定康养者是否愿意来这里。
第三是运营主体，不同的开发主体对整个项目未来的运营和发展方向会产生不同的结果。
目前从事这个康养项目的公司大致可以分为几类，有房地产公司、保险公司、专业养老院等，从客户到项目建设，从日常运营到资金端，他们各自的优势和劣势是什么？
房地产企业的优势在于拥有庞大的业主群体，在工程建设方面执行力强，但业主群体转化率不够精准，后续运营需要专业化支撑也是不争的事实，资金成本较高，这将决定其短期内需要大量均衡的现金流。
保险公司的客户定位非常精准，转化率很高，资金成本低也能支撑长期经营有效性，但建设和运营能力较弱。
专业医疗机构的客户基础相对较弱，资金实力也十分有限，但在运营上专业化程度较高，这是其他开发商所不具备和缺乏的，在投资选择时，可更多地考虑与前两类开发商的合作。
第四，我们会看各地对康养产业的政策支持，无论是金融政策、土地政策、配套建设、资金支持，还是流程是否便捷，我们会通过这些方面来判断项目是否优质，是否值得投资。
03
医疗健康项目的“募投管退”之路
由于基金投资的最终目的是为了盈利，基金的资金将来都需要通过不同的渠道提取，所以在投资前应该考虑清楚。
从融资方面，其实主要有两点需要注意，第一点是“股债结合、长短配”。大家不可能把所有的资金都投入一个项目，也不可能背上巨额债务，那么如何平衡资金投入，用什么工具去配置一部分股权融资，都是需要我们思考的问题。
比如产业基金其实就是一种阶段性的股权融资方式，同时如何尽可能的获得低成本的债务，做好长期和短期的资金配置，有利于项目的持续发展。
第二是如何利用好有效的金融工具进行顶层设计，通过重资产和轻资产的分离，介入资金，把运营公司和资产公司分开，让相对轻资产的运营公司保留利润，未来更容易资本化。
在投资端，我们会做更严谨的产品测算，包括内部收益率，投资回收期等等，并且我们会对每一个项目进行实际的一些可行性研究。
同时，目前单个康养项目的投资额很少，因此康养项目的投资应该从康养走向康养+，可以是康养+体育、康养+地产、康养+旅游、康养+亲子、康养+娱乐等，把康养作为一个产品、作为一个项目的核心，不断添加内容，丰富整个康养内容。
这里我们以泰国的运动养生度假村为例进行简单的分析，这个项目是养生+运动的模式，让不同年龄段的人在这里都能得到满足，同时也为他们提供了多样化的服务，整个养生变得没那么沉重和枯燥，而是一个多元化、更有趣的事情。
第三，运营管理体系。项目的运营能力也是投资决策时会考虑的因素。运营管理机构对整个医疗健康服务的要求非常细致。目前这样的公司在国内非常稀缺，即使在日本、台湾，真正能做好的公司也非常稀缺。如果能找到这样的公司，会增加投资信心。
最后说一下投资机构的退出方式，传统的退出方式有几种，现在最常用的是通过房地产来平衡，这也是目前比较可行的方法。但是房地产平衡的问题是后期需要花很多精力在运营上才能继续运营，否则就放弃了房地产的利润。
在中国，单一医疗健康企业通过IPO上市的情况并不多见。在美国，REITs更为常见，约占医疗健康企业总市值的9.4%，其收益率基本在15.3%，年化收益率非常高。而巴菲特的收益率也只有19%。中国目前的REITs尚未完全开放，还在探索阶段，可能还需要一段时间的观望。
当然，产业链上的企业并购也是比较好的退出方式。
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生态研究
闫兴说
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