作为上海房地产市场的溢流池，我们见证了它在过去五六年中从无到有的成长
这样的市场通常有两个特定的要素
首先，很容易退出市场
其次，在这些市场周围，你会看到高铁、工业的加持，以及由此产生的对人口引入的期望
在上海的西北、西部和西南四周，可以看到上海市场的半圆
让我们来看看今天上海市场的变化
尤其是那些超级大写字母
尤其是上海解除限购后，这些曾经与上海限购相关的市场又是如何反应的呢？
在这些大型市场中，位于上海西南部的嘉山孔雀别墅或许是典型的代表
孔雀别墅比较大，其套数相当于上海戛纳和中远两湾城的套数之和
在5公里左右，您可以找到嘉善站和嘉善南站
同时，孔雀别墅也是极为流行的新工业城市概念的第一批载体
当然，他最大的优势就是距离虹桥只有70公里
承担上海的溢出资源，无论是产业还是人口
我仍然记得他广告中的诱人条件
那么我们今天不妨看看孔雀别墅
去看看今天这里的生活是什么样的
让我们看看在这些售楼处对未来城市生活的描述之后发生了什么变化
01
30%入住率近22,000套
从虹桥到嘉善南站将近半小时
从嘉善南站开车到孔雀山庄大约需要十分钟
最有可能的是，你看到的道路是那种没有车辆的双向四车道道路
当地人说它很大，我检查了它的实际范围
东西和南北方向近2.4公里
直到我站在上图的中心，俯视周围，我才意识到这是一个
一个
由20个分区组成的山状社区，一望无际
我的滴滴师傅告诉我，这里的人不多
事实上，每个社区很有可能只有一家小便利店
小区外路上车少，小区里走来走去的人也少，但这一天谁也不想出来
这
要了解有多少人住在这里，最合适的方法是看外墙
中介告诉我，他们住的时候窗户一般都是密封的，不封窗户基本上就没人住
我站在楼下数了五分钟，其中几乎有一半是空的（更难数）。
但更好的方法是在晚上看到灯光
晚饭后，大约七八点钟，我开始在附近转转
一栋楼里的灯真的不多，差不多1/3
我绕着附近的几座孔雀别墅转了一圈，一些建筑在皇冠和北走廊上都均匀地照亮了
但如果你仔细观察，除了 1-2 个几乎没有照明的项目外，南立面上的灯很少
大多数住宅楼都沉浸在黑暗中
照度约为15%，入住率乐观估计为30%。
在一些小区，因为居民少，附近的路灯没了，手机的亮光功能也无能为力
我只能勉强捕捉到这样的建筑轮廓（不是静止图片，图片中的红点是建筑物的高空障碍灯）。
不开玩笑，我在华桥板上看到的灯多了一倍
思来想去，还是找了个老中介在附近，认真咨询了一下这小区的真实入住率
2018 年，该开发项目的代理经理告诉我，这里有近 19 个社区和 20,000 多个家庭
相当于上海戛纳+中远良湾市（数据整理自连家嘉兴站）。
除了一个叫硕源的小区，入住率可以达到50%。
其他国家的入住率基本在30%左右。
这相当于这个可以容纳21,900户家庭的超级社区，但实际上只有七八千人居住
02
有些东西开始变形，尤其是底商
我在孔雀别墅住了两天
只有住在这里，才能体验到这种魔力
那种因规模和住宅少而带来的神奇生活
我找了一栋孔雀别墅，然后去看了这里的停车场
从东到西，阴凉的停车场几乎没有多少停车位
当你去电梯房时，你会发现，无论是已经移交五年以上的住宅小区
他们的电梯室都不会拆除保护罩
因为房屋是粗糙的，而且大部分社区都无人居住
但如果你搬进来或再次交易，就意味着以后会有人装修
这些房屋都处于次要出售状态
所以这很神奇
2018年交付的粗糙房屋的所有墙壁都剥落了
但从来没有人住在那里
这
内墙上还贴有2018年的验收单
最让我感叹的是这里的底层商人
这就像用海藻看海水的质量一样，如果一个社区里有很多底商，那么有很多，而且很好
它几乎对应着这个社区有人居住的状态，有很多人，有很多人住在里面
在孔雀别墅中，你可以看到这种空缺
一些街道已经消失，只剩下街上的一家便利店
， 时长 00：37
然而，大多数街道都不是以这种方式运作的
也许项目的规划设计团队可能没有想到
当时，他们描绘的底层商人带来的面包店、咖啡、生鲜超市的买家的画面，只出现在建筑书上
项目的设计或许已经预演了所有生活场景设计的合理性和人性化
没想到这里根本就没有人
03
房价失去支撑并被减半的情况并不少见
在看价格之前，你要看看此刻谁在上海卖房子
里面有几幅典型的肖像画
我听到最多的房东是外地投资者
从2015年到2016年，我随身携带现金和在上海买不到的房票
他拿着30%的首付和5%左右的高利率，一头扎进了上海市场
但是他们很有可能活不下去了，因为生活还在上海很有可能
不会被租出去，因为要再花一笔钱才能把原石的交货租出去
上海也出现了一波溢出需求
比如2018年底，我因为孩子要上学，进了嘉善孔雀城
虽然勉强有资格在上海买房，但他没有孩子上学和参加入学考试的资格，于是搬到了嘉善
然后是像我朋友这样的东西
有投资属性，但偶尔来自上海的半投资半自住客户
该领域也有严格的需求
属于嘉善少数农民工的新嘉善人
通过这张房东画像，不难理解这里的价格走势
这两年买进孔雀别墅的业主，应该心里有一块石头
就是过去半年，看房价一个月一个价
我说市里已经调整了每套房子的情况（我不会发布挂牌图，可能会影响房子的销售）。
房屋1栋，一套105平米的原坯三居室
这是上海房东在2016年买了83万原石，现在想挂牌83万元
它看起来平坦，加上税收和银行利息，颠倒过来
房屋2，一套87平方的原寝三居室
2017年以113万的价格买入，现在以105万挂牌，部分贷款还在还
房产3,67平方米的小型两居室
东北老夫妻2019年买了120万元，装修花了10万元，现在63万元挂了
本来想给在上海打工的儿子在上海建个家，现在想卖掉，让儿子在上海买
还有一类房源是我最尴尬的
大约
这是一位在上海做点小生意的年轻女士
2020年，大家都争先恐后地买房的时候，她因为没有买房的资格去了环湖
89平方米3间147万韩元，仍为东区套装
赶的时候，我把这个带回家，于是花了30万元装修
现在她因为各种原因想卖掉，挂了115万，90万贷款还没还
我为她算了算
2020年首付48万元，每月还本息约5080元
截至上个月，已偿还约42期，约24万元现金
就算房子真的能以115万元的挂牌价顺利出售，还清了银行贷款，也还剩下25万元左右
最后，实际付款几乎是-480,000-300,000-240,000 + 250,000
还支付了770,000
在孔雀别墅中，这样的案例很多
而这些降价案例最可怕的不是降价
但即使降价这么多
仍然没有人买它
05
上海周围有很多类似的市场
就算是孔雀别墅本身，我们也能看到一线城市周围的孔雀别墅
2014年，我去北京大运河上的孔雀别墅时，也对它的大小感到有些惊讶
这样的戒指和一线市场的初衷都是好的
它不仅带动了一线和三四线城市的产业，也缓解了一线城市的住房问题
甚至上海周边的这些市场也将承担当地的搬迁和建设工作
然而，以下的善意似乎偏离了预期
在当今楼市降温的背景下，上海周边这样的降温市场似乎降温得更加突然，也更难触底
更直观的原因与上海放宽限购不无关系
更深入地挖掘，这似乎与对工业溢出和人口溢出的高期望有关
但实质上，核心原因还是来自产业支撑的相对薄弱
无论是对上海溢出产业的支持，还是自身产业发展的能量水平
以嘉善市为例，嘉善市主要从事木制家具、纺织业、电子加工
产业结构无需诟病，但是为了希望通过新工业城市开启城市新篇章的发展愿景
这种产业结构远远不够
而这也是今天上海市场面临对比的根本原因
当住房需求的根本来源——产业、产业带动的人口引进，还没有顺利完成，他的房价体系更像是一座空中城堡，很难找到支撑
这可能就是我们今天在这个炎热的夏日感到寒冷的地方
今天是孔雀城，但我们要谈论的不仅仅是孔雀别墅
上海周围有很多像孔雀别墅这样的超市
今天的案文并不打算对这样的项目苛刻
但是，当我们面对这样的入住率和减半率时
这难道不是要责怪整个房地产市场吗
？
看到更本质的问题，然后先发制人地解决所有问题
像今天文章中这样的图像不会再出现吗
？
以上是文字，来自
这是陆军公众号第5408篇原创文章
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