香港热销税政策全面退出近5个月后，香港楼市在经历一段时间的热销后，热度逐渐退去。一位地产中介告诉21世纪经济报道记者，与热销税政策刚刚退出后排队的场景不同，目前香港新盘售楼处略显冷清。
2月28日，香港楼市遭晴天霹雳，香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布，当日起撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅物业交易不再征收附加印花税、买家印花税及新住宅印花税，这意味着香港楼市重新进入“零严措施”时代。
对于香港非永久性居民，“取消税率”前的税率为15%，包括7.5%的买家印花税和7.5%的新建住宅从价印花税。全面取消税率后，这部分人群的税负与香港购房者相同。大批愿意在港置业投资的内地游客闻讯纷纷赶赴香港看楼、买房，来自内地的看房团成为边境一道独特的风景。
香港土地注册处数据显示，今年6月香港住宅物业销售合约数目为3856宗，环比下跌30.5%，较今年4月高峰8551宗下跌近一半。不过，受访专家指出，即便近期销售数据回落，但整体楼市销售情况仍比去年同期乐观得多。
展望未来市场，“‘硬措施’取消只是影响购房者购房决策的众多因素之一，经济环境、美联储利率(政策)等也会影响购房者的购房意愿。如果其他因素有所好转，相信购房需求也会随之释放。”美联物业首席分析师刘嘉辉对21世纪经济报道记者表示。
经过几轮调整，房地产大规模开发时代已经落下帷幕，去库存成为关键词。这个过程要持续多久？似乎没人能给出一个确切的数字。
“戒辣”效应减弱
今年4月，香港全面退出辣税带来的提振效应集中显现，香港土地注册处数据显示，香港住宅楼宇销售合约由2月份的2375份，增至3月份的3971份，4月份更创下8551份的高位。
在这个难得的“小春”市场，香港开发商纷纷降价促销。例如，长实与港铁合资的港岛南岸BLUE COAST 3B期项目今年3月以平均折后价21968港元/平方尺（1平方尺约0.09平方米）推售部分单位，而港岛南岸金环项目首期于2021年4月开售，平均折后价约2.9万港元/平方尺。长实执行董事赵国雄当时坦言，“小亏就是赚”。
美联物业分析指出，“撤热线”后，发展商积极出售余下单位，并以低市价推出新盘，带动一手成交大幅上升。该公司统计显示，撤热线后三个月（2024年2月28日至2024年5月26日），一手住宅成交量达7314宗，而撤热线前三个月（2023年12月1日至2024年2月27日）则只有1952宗成交，前者是后者的3.7倍。
二手市场也迅速升温，热线撤回后两个月（4月至5月住宅登记量反映3月至4月实际市场情况）二手住宅成交9888宗，而热线撤回前两个月（2月至3月住宅登记量反映1月至2月实际市场情况）二手住宅成交量仅为4920宗，是前者的两倍。
踏入5月，市场明显降温，香港住宅物业买卖合约数目由4月高位回落至5,546伙，但仍为今年上半年第二高点；6月成交数目进一步回落至3,856伙，与今年1月成交水平（3,477伙）相若。
刘家辉分析，目前一手市场数据下滑属正常，虽然近期有所下滑，但整体楼盘销售数据仍远高于去年同期，上半年一手楼销量已达到2023年全年销量的80%至90%。
与此同时，降价趋势仍未结束，例如日升国际近期推出的新盘金湾宜兰首批139伙，平均折后价约9988元/平方尺，较去年9月推出的周边新盘便宜约一成。
这进一步对二手房价格造成压力。仲量联行研究部高级总监钟楚茹表示，5月一手住宅成交量较4月下跌近一半，新房价格屡创新低。由于不少购房者倾向购买新建楼盘，加上新房价格大幅下跌，二手房业主需要降价与新房竞争，吸引买家，令二手房市场面临更大下行压力。
一手楼纷纷降价招揽客户，二手楼则竞相降价，此举组合招揽客户的同时也让香港楼价陷入低迷。香港差饷物业估价署数据显示，今年前五个月香港商业住宅价格指数下跌1.7%，较2021年9月楼价高位已下跌23.1%。其中，二手楼价普遍回落至2016年水平；一手楼价较2015年同类项目低逾10%。
房价下跌加剧了买卖双方的讨价还价，一些潜在买家对是否购买房产更加犹豫。“当价格下跌时，买家会选择观望。”刘家辉说。
内地投资者减少
全面“退辣”政策实施之初，大批内地投资者涌入香港楼市。
美联物业数据显示，今年首季内地买家一手登记量占比为37.2%，已是历史新高，4月更进一步增至44.2%，一手登记量也由首季的49.5%上升至4月的57.1%。数据也显示，内地买家的买入金额较高。仲量联行今年3月指出，售价3000万港元以上的新豪宅，内地买家占比已由去年10月前的不足一半，上升至近期的约七成。
仲量联行香港董事长曾焕平向21世纪经济报道记者分析，内地买家在麻辣鲜肉撤离后纷纷涌入香港楼市，给楼市带来新需求，但香港本地买家受高利率影响，购房意愿减弱，两者权衡之下，新需求带来的影响有限。
这波来自内地的需求来得快，退得也快。“近期，以投资为目的买房的内地买家数量大幅萎缩，而刚买房的买家需求依然旺盛。根据公司目前接触的客户分析，40%的买家是为了投资，60%的买家只是为了买房。”香港房地产中介公司品正地产总经理伊娜对21世纪经济报道记者说。
对于内地投资者来说，租金回报率仍是主要考虑因素。深圳市民肖石告诉21世纪经济报道记者，“同样的钱在香港投资房产，租金回报率比深圳高，但资金流出是个问题。”肖石称，考虑到资金流出问题，目前在香港买房的计划还仅限于初步了解，自己还没有真正到香港去看看市场。
伊娜表示，目前香港楼市整体租金较高，主要因为人才计划等人才计划带来新移民，以及暑期学生租房热潮带动需求激增。
虽然租售比不错，但按揭利率也需慎重考虑。“目前香港新房按揭贷款利率约为4.125%，对投资者来说，这仍是一个沉重的负担。”伊娜说。
银行未必轻易放贷。曾焕平表示，在利率持续高企、楼价下跌的大环境下，银行收紧按揭贷款审批，对一直依赖银行贷款的本地买家造成影响。
在全面“退紧措施”之初，中金公司就表示，考虑到目前的趋势，房屋租售比年内可能与按揭贷款利率不匹配，且修复库存水平需时，现在确认2024年为香港本期房地产周期的拐点或为时过早。
目前市场普遍预期美联储将于9月开始降息，这是否会导致香港房贷利率下降？
花旗银行投资策略及资产配置主管廖家豪认为，虽然目前数据显示美联储急需降息，但香港银行未必会立刻跟进，今年实际按揭利率或将继续维持在4.14%或以上，市民的住房成本未必会大幅下降。曾焕平也对记者表示，“即便美国降息25至50个基点，对香港按揭利率也不太可能产生明显影响。”
“香港住宅物业的投资价值依然突出，近一两年整体租金持续上涨，租售比能达到几个百分点甚至更多。”刘家辉强调，随着市场的变化，香港楼市的投资价值依然能吸引投资者入市。
近一两年香港楼市租金“飙升”，根据中原城市租金指数，从2023年1月开始，指数由108.13上涨至2024年6月的120.28，租金回报率由今年4月的2.61%上升至3.09%。
在香港工作的曾先生告诉21世纪经济报道记者，“在九龙或港岛的一些热门区域，前两年每月1.7万港元的房子，现在已经涨到每月1.8万至1.9万港元。”他表示，如果房价进一步下跌，或者利率进一步下行，他会考虑在租金接近每月房贷还款额时买房。
伊娜预测，随着美联储利率进入下行通道，租金水平不断上升，再加上房价的持续下跌，将会促使有买房意愿的租房者由租房转为买房。
游戏业陷入低迷
当考虑买房时，每个人都会做一些计算。
“我们现在的月租金是1.55万元，如果要买这个单位，总价要在550万元左右，加上20%的首付，每个月至少要付2万元，买起来会很困难，不过这两年租金也涨了不少。”香港的白岚告诉21世纪经济报道记者。
无论是投资者，还是刚需购房者，大家都在关注房价走势。美联房价指数显示，香港房价在过去一年持续下跌，2023年7月美联房价指数为151.8点，今年7月该指数为132.6点。全年呈下跌趋势，只有成交异常活跃的4月略有回升。
刘家辉预计，全年楼市价格波动在0.5%左右，未来几个月新房市场销量或稳定在每月1000套左右。曾焕平的预测则悲观得多：预计今年下半年中小户型住宅价格将下跌10%左右，豪宅价格将因新增供应增加而下跌5%至10%。
在二手房市场，买家与卖家、卖家之间的博弈也在上演。“目前二手房市场呈现两极分化，一部分卖家为了套现，选择大幅降价，而另一部分卖家则因为目前租金回报率高，自身财务状况良好，选择维持挂牌价。”伊娜说。
值得注意的是，“由于新盘降价力度较大，目前新房和二手房市场呈现倒挂状态，即新房价格低于二手房。”伊娜指出。刘家辉也表示，目前新房市场供应充足，开发商库存较高，因此开发商在定价上会相对保守，部分新盘价格会低于楼盘周边的二手房，短期内这一局面还会持续。
展望后市，去库存是业界共识。“目前香港各大开发商都在去库存，消化过剩库存至少需要半年到一年的时间。”刘家辉预测。
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论