中新社记者 庞无忌
告别高增长时代，回归理性的中国房地产市场将走向何方?答案集中在房地产新的发展模式上。
2024年上半年，中国房地产市场在供需再平衡中探索出新的发展模式。在此期间，房地产政策、市场、企业三个层面发生了三个新的变化，成为房地产市场发展新模式的重要注脚。
第一，监管政策有两个前所未有的特点。
一是政策力度前所未有。上半年，限购、限售等限制性政策大幅撤出，上海房地产市场限购政策十多年来首次大幅松动，目前全国实施限购政策的地方已不足个位数。各地首付比例、房贷利率持续下降。据贝壳研究院统计，截至5月底，百城八成以上首套房最低首付比例降至15%，百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3时代”（低于4%）。据中指院监测，2024年上半年，全国约180个地方出台房地产相关政策360余项。
中房研讨院做过一个对比：若将2022年年中（调控政策最为严厉的时期）的限购政策强度视为100分，当前各大城市楼市收紧程度仅有22分。
其次，调控措施史无前例。今年出台的房地产项目“白名单”制度、政府收购部分存量商品房用于保障性住房等政策措施都是史无前例的政策举措，摆脱了过去“过热限购、过冷刺激”的简单政策逻辑。业内普遍认为，新“解决思路”有望推动库存消化，破解现阶段关键难题。
二是房地产市场出现积极迹象。
6月，全国重点城市房地产成交量环比回升。据克而瑞研究中心统计，6月，重点城市新房成交量创今年以来月度新高。当月，全国30个重点城市整体成交量1335万平方米，环比增长17%，较一季度月均值增长52%；其中，上海、广州、深圳三市环比增速均在35%以上。
二手房市场比新房市场活跃。克而瑞研究中心数据显示，6月，22个主要城市中，六成城市二手房成交量环比回升，其中上海、广州领涨，涨幅达40%左右；北京、杭州、南京等城市稳步回升，涨幅均在10%左右。中国指数研究院常务副院长黄宇举例称，6月，上海二手商品住宅成交量突破2.6万套，创一年来新高；北京二手住宅网签近1.5万套。
高能城市率先企稳，被视为市场触底反弹的信号，部分评级机构“出手”，近日，国际信用评级机构标准普尔将中国海外发展长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，并将该公司未偿还高级无抵押票据长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”。
三是新发展模式催生新增长点。
中国房地产市场经过20多年的高速发展，在解决了“有没有房子”的问题后，发展重心已转向“怎么样好”。政府近期大力推进的旧房更新、城中村改造、配套住宅小区建设、老旧小区改造等一系列项目，不仅提高了居住的便捷性和舒适度，也引导房地产行业由“建更多房子”转向“提供更好的居住条件”。
在此过程中，新的增长点也不断涌现。国海证券研报认为，与典型发达国家相比，我国房地产行业在物业管理、中介服务、居民自有住房服务等方面对经济的贡献明显较低，提升空间较大；随着房地产行业新型发展模式的逐步确立，未来房地产对经济的贡献将从增量扩张转向存量运营服务，上述活动有望成为新的经济增长点。
存量运营服务是当前房企转型的重要方向。中指院企业研究总监刘水表示，典型房企普遍采取“轻重结合”的策略。重资产开发业务聚焦核心城市，以销量确定投资；轻资产业务则布局物业服务、商业运营、建筑施工、长租公寓、产业园区、健康医疗等多元化业务。2018年至2023年，典型房企运营业务毛利占比将从8.9%提升至26.5%。
刘水认为，房地产行业正在发生变化，随着房企风险慢慢出清，新生力量将崛起，房地产行业将“辞旧迎新”。(完)
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