随着流动人口不断增加,城市住房需求也随之旺盛,现有资产的开发利用成为新的市场需求。 REITs等工具有助于增加租赁住房市场的供应规模,引导多种主体参与投资。 在政策支持下,住房租赁REITs未来发展值得期待。
打通行业循环
保障性租赁住房是我国现阶段大力支持的重点民生工程,保障性住房建设是去年全国住房城乡建设工作会议提出的“三大工程”之一。 保障性租赁住房行业REITs可以为我国保障性租赁住房的发展提供大量资金,有助于改善租赁市场供给结构,满足新公民的住房需求,助力我国城镇化进程和经济高质量发展。
对于房地产企业来说,公募REITs有助于房地产企业拓宽融资渠道。 通过降低负债率,完成保障性租赁住房“投、融资、管、退出”的最终“退休”,打通产业循环,达到推动产业转型发展的目的。 例如,华润有巢REITs上市后,公司借力向“行业领先的公寓资产管理公司”转型,战略方向转变为“培育孵化租赁住房项目”。 通过REITs实现资金回收、循环滚动投资,实现住房租赁领域。 “轻资产+重运营”的全循环。
政策方面,早在2021年,国家发改委就发布了《关于进一步开展基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。 2023年3月,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)常态化发行的通知》; 国家发展改革委发布《关于规范提升基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)项目申报的通知》,鼓励更多优质资产参与公募REITs市场。近期发布的《意见》,我国陆续出台了一系列促进优质保障性租赁住房资产发行REITs产品的政策,为促进保障性租赁住房发展提供了坚定的政策支撑。
投资价值凸显
近日,我国发行的第五只保障性租赁住房REIT——国泰君安城投关亭保障性住房REIT募集规模再创历史新高,且基金发售首日提前封闭的消息引发市场关注。
此前,我国已上市四只保障性租赁房REITs——宏图深圳安居REITs、中金厦门安居REITs、华夏北京保障性住房REITs和华润优巢REITs,共有10项基础资产、11275间出租房间。 ,涉及建筑面积56.8万平方米。 与此同时,保障性租赁住房REITs表现平稳,体现出较强的抗周期属性。 2023年第三季度,四只保障房REITs中,华夏北京保障房REIT实现营收1840.51万元,净利润780.88万元; 中金厦门安居房产信托实现营收1927.43万元,净利润694.36万元; 华夏基金华润有巢REIT实现营收1979.76万元,净利润151.55万元。 从行业角度来看,保障性租赁住房行业REITs在所有上市REITs中处于领先地位,表现出优异的持有价值。
此外,2023年10月,深交所、上交所同时发布公告称,同意国寿资产管理股份有限公司、泰康资产管理股份有限公司、太平洋资产管理股份有限公司、人保资产管理股份有限公司、平安资产管理股份有限公司试点开展ABS、REITs业务,这五家保险资管公司成为首批获批保险资产管理公司试点开展ABS、REITs业务。
金杜律师事务所合伙人张乐表示:“首批获批业务试点的五家保险资管机构均具备REITs基金管理人资格,能够独立完成公募保障租赁住房REITs的发行。 此次试点可以预期资产管理公司将全面参与公募REITs业务。”
加快产能扩张和品类添加步伐
预计到2030年,我国租赁人口将达到2.6亿,住房租赁市场规模将接近10万亿元。 考虑到人口结构、居住理念等因素,多位业内专家预测,到2030年,全国城市租房者占常住人口的比例将增至25.6%,对应租房者2.68亿人,租赁住房需求1.16亿套。 。
中信证券基础设施与现代服务业首席研究员陈聪表示,中国的租赁住房需求远未得到满足。 “在德国、荷兰、美国等欧美发达国家,家庭租房比例超过30%。与发达国家成熟市场相比,我国租房比例仍有提升空间。”我的国家。” 陈聪说道。
近期,REITs一级市场扩张步伐明显加快。 业内人士认为,住房租赁市场需求扩大是大势所趋。 REITs作为重要平台,未来的扩张趋势值得期待。 一位机构交易员表示:“未来相当长一段时间内,保租住房REITs将是市场上相对稀缺、资产质量值得信赖的品类。”
与此同时,随着保障性租赁住房顶层设计的不断推进,金融、土地、财税等配套政策的密集出台,“投、融资、管、管”的雏形初步形成。 “退、退”的保障性租赁住房发展模式逐渐清晰。 通过政策支持,打通了保障性租赁住房的景气周期。 未来,更多多元化的市场主体参与产业建设和发展,将充分调动市场积极性。
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